最嚴限貸管制！房價會跌嗎？為何房仲也出事？專家曝打房「這族群」最慘

【文／李寧】近來央行打房動作頻頻，為抑制炒房風氣，更在日前舉行第三季理監事會議，第七波房市管制措施，不僅調升存準率1碼，並對第一戶貸款、全國不分區第二戶出手，讓專家直呼是全球最嚴格的限貸令，究竟哪些人實質上會被影響，以及房價是否真會因此降溫，房市專家解答了。

儘管行政院長卓榮泰強調，政府絕對不會有限貸令，但仍有民眾在PTT「home-sale」板上表示，近幾日請了數天的假親自一一跑銀行詢問房貸一事，包括銀行、合作社及農會共計14間，公股銀行因要配合政府「沒有限貸令」的說法，不明確說不收件，但言語、條件都在讓客戶碰軟釘子，民營銀行大多也坦言已不收件，讓他直言「這不是限貸令什麼是限貸令？」

針對央行第七波選擇性信用管制，馨傳不動產智庫執行長何世昌直呼「央行往死裡打！全世界最嚴限貸令來了！」從《樂居》統計資料來看，今（2024）年8月全台二手屋待售存量為74,560戶，較7月份的77,503戶減少2,943戶，持續創下近二年以來的新低點。

二手屋難轉售 房仲噩夢來臨

何世昌表示，在銀行自主性限貸令，以及央行要求降低不動產放款集中度、和總量管制的環境下，二手屋市場並未出售拋售潮。

房市環境動盪卻沒有拋售潮的原因，他解釋，或許是舊房貸戶利率多是2.185％的地板價利率，他們捨不得賣掉手上低利率的房子；另一個因素，則是預售屋禁止轉售措施的影響，買方想轉售也無法如願。

「這樣的發展對房仲業而言將是一場噩夢。」何世昌指出，當房仲家店數與從業人員在歷史高峰，而二手屋委售量變得更少，成交量又因房貸塞車、買方縮手等因素下滑；即便成交了，部份買方可能因房貸下不來而違約，買方、屋主、房仲三方因違約金、服務費鬧得不可開交。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，之前銀行放款水位高造成房貸塞車，其實違約的比例並不高，因為違約金額高，擔心自備款被沒收，絕大多數民眾都會選擇接受比較差的貸款條件，以及跟賣方協商延後交屋，所以真的違約案例非常非常少。

不過第4季交易量縮減大概是無法避免的了，除非之後政策增加豁免條款，但相對來說，市場還是有可開拓的地方，像是新青安族就是無敵星星，所以往低總價發展，受衝擊的程度就相對小。

限貸令出籠 2大族群影響較大

關於央行第七波選擇性信用管制，外界高度關注。對於為何說是全球最嚴格？何世昌說明，原本最嚴格的是中國，其次是韓國，台灣第三。不過，中國、韓國都已鬆綁，現在就屬台灣最嚴，「第二戶降低到5成、第三戶降低到3成。」

目前限貸第二嚴格的韓國，非首購在管制區域買房，貸款上限從5成放寬為6成。

哪些族群會受到影響？何世昌認為「2大族群」影響比較大：

1.換屋族，想換都很難換。

2.類首購，類首購以北漂族居多，何世昌直言，「這種人最慘，他們在南部老家有房，但在台北租房，他們若要在北部買房自住，不能申請新青安，貸款又沒有寬限期。」

央行重拳打房 房價會降嗎？

至於有民眾疑惑，「央行重手打房，為何房價還不會崩跌？是不是踢假球？」

「不要認為房價沒有如你的預期跌20％、30％，就說是政府假打房。」對於房市未來走勢，何世昌認為，一是取決總體經濟環境，二是看政策（主管機關的預設目標），三是看市場供需，而前面兩件事的突發性因素（俗稱黑天鵝）最難預料。

舉例來說，1989年房地產二二八事件，央行祭出禁貸令， 2000 年接著發生「網路科技泡沫」，雙重打擊之下房價跌幅就比較明顯，且是全國交易量價都低迷。翌年，政府研擬救市措施，著名的「土增稅滅半」優惠措施在2002年2月開始上路。

從歷史經驗來看，「經濟」和「政策」足以左右房價，雖說不是百分之百，但具有高度關聯性，何世昌坦言，「惟救市成功機率更高於打房成功機率。」

若忽略「經濟」和「政策」，單純只看房市結構面，房價的漲跌就回到單純的「供需」。何世昌指出，「供過於求」房價容易跌，「供不應求」房價容易漲；供需失衡愈大，房價漲跌幅就會愈大。