打擊囤房或炒房 皆需相關部會多管齊下
【住展房屋網/台北報導】央行上週四決議擴大信用管制區，並進一步限縮第三戶貸款成數、企業購置住宅及豪宅貸款，不但猶如重拳四記，直接打擊當週房市，這幾天也繼續成為熱門話題；而主要焦點仍是：這回能不能收「打擊炒房」之效？
對此，某報社論給的答案顯然是否定的。該篇分析認為，央行上週的動作，反而讓房市業者鬆了口氣，原因是，儘管被認定是重拳新招，但實際上不過是之前三波信用管制的「彙整加強版」而已；而本質上，打囤房的效果大於打炒房，因此對房市衝擊有限。
如同住展企研室上週發表的分析所指，這次增加管制的八區內，先買後賣的換屋族還是會受到影響；另外，這回儘管宣示意義較大，但央行的「強化措施」也已產生心理影響，讓潛在消費者更趨觀望，看跌未來房價的心態更重。
不過住展企研室也同意央行新措施打囤房效果大於打炒房的論點。奢侈稅開徵後，用實際成屋(新建或中古皆是)當套利工具的，應已減少許多，剩下的約莫是以中長期置產節稅為目的；走短線者則早就轉去操作門檻更低，而且奢侈稅及房貸管控都碰不著的預售屋。
於是我們看到，奢侈稅加信用管制，皆無法抑制房價持續墊高，因為預售市場還在熱炒，投資族也持續追逐精華房產。就現階段來看，能稍讓預售市場投資熱度降溫的，恐怕只有租稅工具－查緝並重罰短線交易漏報交易利得者。
但就算如此，最多是讓熱度稍降，仍不可能完全消弭房市投資行為及房價漲勢；因為低利條件仍在，原本潛伏房市的游資，也不會因此棄房進股，畢竟不動產還是相對穩定的標的。何況台灣產業政策空轉十年，國人偏好買房投資，短期內確實很難叫停泊房市的資金轉向。
因此比起打擊、圍堵，更能有效改善的，就是漲價歸公，才是較合宜的因應作法；而除了交易及移轉(含贈與繼承)須課資本利得稅外，提升稅基與市價的連動，也是必要手段，除了憑藉實價登錄外，預售市場的管理，也要更加完備，如修訂定型化契約限制換約(紅單)及納入實價登錄等。
除此之外，政府還須從供給面著手，提供社經弱勢者只租不售的社會住宅，並透過各項制度健全租屋市場，讓有急迫居住需求的民眾除購買外，多了彈性及選擇。如此多管齊下，才是正視、解決高房價衍生問題的正道。
而以上種種政策工具，不光是央行及財政部所掌。就拿實價登錄及預售屋交易管理來說，便是內政部當然職責所在；目前打算引進壽險資金或國有地興辦社會住宅的計畫，更需由行政院層級統籌，跨部會來運作，才有真正成事的可能。
新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
