房價下修銀行鑑估值卻上揚？房仲揭背後真相：不是銀行看漲

service@sunmedia.tw (商傳媒 SUN MEDIA)

2025年12月9日週二上午5:01

部分區域成交價出現下修，市場買氣進入盤整期，但鑑估值調整並不會完全同步反映市場短期波動。圖／樂居官網提供

商傳媒｜記者謝芮涵／台北報導

儘管近月部分重劃區與高總價市場出現價格鬆動，但銀行鑑估值卻逆勢上調，不少購屋族質疑銀行是否過度樂觀。房仲業者說明，銀行鑑估值參考的是「歷史成交資料」、「區域地段評等」與「長期風險係數」，並非只看近期買賣價格，因此往往呈現「落後反應」。

業者指出，若區域具備完整生活機能、重大建設到位、或金融端統計其預期空屋與違約風險降低，鑑估值就有可能調升，即使市場短期出現緩跌，銀行仍可能維持或上修授信模型。銀行端也強調，鑑估值「不是預測房價」、也並非「暗示看多」，而是針對貸款風險進行評估。多數大型銀行會依照內部「風險權數模型」進行調整，包含人口結構、還款能力、區域違約率、房屋耐久年等因素，部分重劃區因入住率提升或風險下降，因此鑑估值反而提高。

專家提醒，購屋族應理解「鑑估值 ≠ 市價」，尤其在盤整市場中，銀行審慎調整模型屬正常現象。鑑估值提高確實可降低自備款壓力，但不代表房價不會修正；反之，鑑估值下滑也不一定表示市場崩跌，而是反映銀行端對長期風險的調整。整體而言，近期鑑估值上揚與其說是房價回升，不如說是銀行「調整授信風險模型」的常態性動作，購屋族仍需以市場實際成交行情作為最終判斷依據。

相關內容

薪資中位數差很大！40歲以上突破4萬碩士學歷坐穩6萬元大關

女性近幾年工作天數與男生對比。圖來源／勞動部商傳媒｜記者謝芮涵／台北報導台灣最新薪資統計引發廣泛討論，報告顯示「年齡」與「教育程度」仍是薪資中位數差異最大的兩項因素。40 歲以上勞工的薪資中位數成功站上 4 萬元大關，而具碩士學歷者更突破 6 萬元，與年輕族群與較低學歷勞工形成明顯斷層。從年齡結構來看，30 歲以下薪資中位數普遍落在 3 萬元至 3.3 萬元之間，30 至 39 歲隨著資歷累積逐漸上升至 3.6 萬至 4 萬元，但 40 歲以上族群明顯站上 4 萬元以上。人力市場分析指出，這與工作年資累積、專業技能深化、管理職比例增加有關，因此薪資曲線在 40 歲前後出現明顯上揚。台灣各地區年收入排行。圖來源／主計處教育程度差異更為顯著。統計指出，大學畢業者薪資中位數約在 4.2 萬元上下，而碩士學歷則明顯拉高至 6 萬元以上。專家分析，高學歷族群多集中在科技、金融、專業技術與研究領域，這些產業多提供較高起薪與穩定調薪幅度，使學歷差距在整體薪資結構中持續擴大。此外，科技業對高端人才的需求旺盛，使得研究所畢業者的薪資條件更具競爭力。AI、半導體、軟體工程與精密製造領域對研發與數據人才持續

商傳媒・ 35 分鐘前・發起對話

環球購物中心20周年喜上加喜勇奪高雄車站商業大樓最優申請人、南台灣版圖再擴張

高雄市區都更發展與商業動能示意。圖／AI示意圖商傳媒｜記者謝芮涵／台北報導環球購物中心迎來成立20周年，在市場競爭激烈、百貨通路持續洗牌的時刻，再度傳出捷報。該企業正式取得「高雄車站商業大樓開發案」最優申請人資格，意味著未來將在南台灣核心交通樞紐打造新型態商業綜合體。業界解讀，此案不僅替環球帶來周年慶的雙重喜訊，也顯示企業持續布局區域型商場的策略正穩步推進。據了解，高雄車站目前正處於重要的交通建設與周邊商圈改造階段，未來捷運、台鐵、客運、人行地下街匯集，具備高度商業潛力。商業大樓開發案更被視為帶動新都心發展的關鍵一環，因此吸引多家大型開發商與零售業者競逐。環球購物中心此次脫穎而出，被視為其在操作區域型複合商場累積多年經驗的成果。交通樞紐商業聚落示意。圖／AI示意圖專家表示，高雄百貨市場近年已進入明顯分流階段，大型精品百貨主攻高端客群，而複合式購物中心則以家庭客與生活需求為核心。環球購物中心若順利進駐高雄車站，將成為南北向旅客的重要接觸點，以及具備高度通勤消費力的「交通型商場」。此模式近年在東京、大阪、首爾與台北車站周邊屢見成功案例，因此備受期待。然而市場也有觀察指出，高雄地區購物中心競

商傳媒・ 38 分鐘前・發起對話

沒吃甜食卻罹糖尿病！醫揪元兇竟是「隱形高糖食物」還與三大疾病相關

健康飲食需注意「隱形糖」，不只甜味食物會影響血糖。圖來源／早安健康商傳媒｜記者謝芮涵／台北報導一名患者因體檢血糖異常就醫，他向醫師表示幾乎不吃蛋糕、甜點、含糖飲料，自認飲食「非常乾淨」。然而進一步檢查後，仍被診斷為第二型糖尿病。醫師深入詢問其飲食習慣後發現，真正的問題並非甜點，而是他長期攝取的「隱形高糖食物」──含大量精製澱粉的主食與零食。醫師指出，許多人誤以為「不吃甜」就能遠離糖尿病，但米飯、白麵包、麵食、餅乾、洋芋片等精製澱粉進入體內後會快速分解成葡萄糖，升糖速度甚至遠高於部分甜食。若每天大量攝取，長期仍會造成血糖波動、胰島素阻抗，最終導致糖尿病。以該名患者為例，他三餐以白飯、麵條、吐司為主，且喜歡以餅乾、蘇打餅、麵包當作點心，這些食物雖不甜，卻屬於高 GI（升糖指數）食品，對血糖影響極大。醫師強調，精製澱粉在現代飲食中普遍存在，是許多民眾疏忽的糖尿病風險來源。醫師提醒：糖尿病風險與整體飲食結構密切相關。圖／AI示意圖除了血糖外，醫界也提醒，過量精製澱粉與代謝問題密切相關。有研究指出，高 GI 飲食可能增加心肌梗塞機率，也可能與部分癌症（如大腸癌）的風險上升有關。此外，血糖長期波動

商傳媒・ 20 小時前・發起對話

南韓砸31億美元建新晶圓廠全力鞏固全球半導體強國地位

畫面呈現一座大型半導體晶圓廠的外觀示意，建築結構採現代化金屬材質，周邊可見工程車輛與吊臂設備，象徵新廠區正在加速興建。圖／AI示意圖商傳媒｜記者謝芮涵／台北報導面對全球半導體競賽日益激烈，南韓政府據報正規劃投入約 31 億美元（約新台幣千億元）設立新晶圓廠，以強化國內晶片製造能量並維持南韓作為全球半導體強國的地位。此項計畫被視為韓國政府與產業界共同面對國際競爭的重大布局，特別是在 AI 晶片需求飆升及地緣政治風險升高的背景下更顯關鍵。根據南韓官方初步構想，新廠將聚焦先進製程技術與車用、高效能運算（HPC）相關晶片，期望補足三星與 SK 海力士目前在先進邏輯製程與 AI 供應鏈的製造缺口。同時，新廠也將與現有半導體園區形成產業集群，加速研發、製造、材料與設備供應鏈的整合。畫面聚焦於半導體晶圓於無塵室產線中運作的場景，設備呈現高精密機械結構。圖來源／LORRIC分析人士指出，南韓此舉不僅是經濟政策，更是一項國安與科技戰略。全球各國積極推動半導體自主化，美國、日本、歐盟均以補貼方式吸引晶片大廠投資，南韓如果不同步擴大投資恐面臨供應鏈外移風險。此外，AI 趨勢帶動高階晶片需求暴增，三星正努力突

商傳媒・ 16 小時前・發起對話

富邦金前11月大賺1,207億 EPS 8.35元！單月獲利續創同期新高

富邦金控公司圖。圖來源／富邦金控網站商傳媒｜記者謝芮涵／台北報導富邦金控公布前 11 月合併稅後純益達 1,207 億元，較去年同期成長幅度顯著，成為金控同業中的領先者。累計每股盈餘（EPS）達 8.35 元，顯示壽險、銀行、證券等子公司獲利表現同步改善。公司表示，資本市場回溫、海外投資收益增加，加上核心金融業務穩定推動，使整體營運保持強勁。富邦金旗下子公司表現均屬亮眼，其中富邦人壽受惠股債市走升、避險成本下降與保單結構優化，使投資收益明顯改善，為整體金控貢獻主要獲利來源。富邦銀行則在放款動能、財富管理與企業金融需求增溫下，持續維持穩健獲利。富邦證券則因交易量回升、財富管理業務成長而呈現穩定貢獻。法人分析指出，富邦金獲利走強反映台灣與全球金融市場氣氛改善，利率環境逐漸穩定，使壽險端投資布局更具彈性。此外，富邦金近年積極推動數位金融、拓展多元資產與強化風險控管，均有助提升獲利品質。整體市場環境也有利金融業布局。隨著全球股市維持相對高檔、科技股行情續熱，加上固定收益商品收益率逐步回穩，壽險業的息收與資本利得同步改善。銀行方面，企業融資與個人金融需求持續增長，使淨息差（NIM）維持穩定區間。

商傳媒・ 20 小時前・發起對話

麗晶精品ROLEX重磅登場！耶誕檔期50家精品齊發台北最強奢華購物季開跑

勞力士實體店面，櫃位風格。圖／AI示意圖商傳媒｜記者謝芮涵／台北報導台北指標性高端商場「麗晶精品」迎來年度重磅消息，全新 ROLEX 形象店正式揭幕。此舉不僅為品牌在台布局再下一城，也象徵頂級鐘錶市場持續看好台灣內需消費力。開幕首日吸引不少收藏家與精品買家關注，業界預期，耶誕與歲末購物季將成為 ROLEX 與多家精品品牌的重要業績檔期。麗晶精品表示，全新 ROLEX 空間採用品牌最新全球設計語彙，融合天然石材、金屬與綠色調元素，強調典雅、穩重且具有永恆性的視覺風格。店內除展示經典蠔式恒動系列、Day-Date、GMT-Master II 等熱門款式，也規劃專屬諮詢區，滿足收藏者對維修、保養與選購的深度需求。勞力士手錶。圖來源／勞力士官網適逢年度耶誕檔期，麗晶精品同時宣布超過 50 家精品品牌同步推出節慶限定商品、獻禮包裝與會員回饋，包括珠寶、腕錶、皮件、時裝與香氛品牌等皆加入活動行列。館方指出，今年活動主題聚焦「節慶儀式感」與「收藏價值」，期望吸引送禮商機與自用精品升級需求，預期將帶動館內買氣較上月明顯增長。零售分析人士表示，台灣精品市場今年表現相對穩健，部分腕錶、珠寶類商品因具備保值

商傳媒・ 36 分鐘前・發起對話

彩繪大師莊武男再掀藝術風潮！建築成畫布、文物入錦繡跨界創作震撼藝壇

台灣藝術彩繪大師。圖來源／台灣工藝研究藝術中心商傳媒｜記者謝芮涵／台北報導台灣彩繪大師莊武男以其獨特的跨界創作風格，再度掀起藝術界熱議。莊武男長期以「建築即畫布」的理念聞名，透過線條、色塊與文化符號，將城市建築外觀轉化為具東方詩意與現代抽象感的可視語言。同時，他也擅長以傳統文物為靈感來源，將收藏融入錦繡與裝置創作，使原本靜置於櫃中的歷史載體，轉化為具有活力的藝術敘事。在莊武男的作品中，建築不再只是結構體，而是被賦予視覺節奏的巨大畫布。他使用大膽色彩與幾何語彙，將東方文化中的山水意象、吉祥圖騰與古代紋飾融入建築立面，形成獨特的城市美學。部分藝術評論指出，此類創作有助提升公共空間的文化識別度，亦讓藝術從美術館走向日常環境，擴大觀看者的參與度。台灣戶外藝術作品。圖／記者攝除大型彩繪外，莊武男對文物的研究與收藏也深受學界討論。他善用陶器、古紋、織品等元素，將歷史符號「再創造」於錦繡與混合媒材作品之中，使其不僅呈現視覺美感，也具備文化脈絡的再敘述作用。藝術學者指出，莊武男的作品兼具當代語彙與歷史深度，成功在傳統與現代之間找到新的交會點。然而，部分保守意見也認為，以建築外牆進行大型彩繪須兼顧土地使

商傳媒・ 35 分鐘前・發起對話

AI備援電力需求飆升 BBU概念股爆紅錸德強鎖漲停、系統電爆量奔高

AI 資料中心電力負載升高，BBU 成為核心備援系統。圖／AI資料庫商傳媒｜記者謝芮涵／台北報導隨著AI運算需求持續飆升，全球資料中心建置速度加快，對備援電力系統的投資亦同步擴大。業界指出，AI運算伺服器密度提高，使電力負載較傳統機房倍數成長，促使 BBU（Battery Backup Unit，電池備援系統）成為不可或缺的核心零組件。近期市場資金明顯轉向電力基礎建設概念股，使 BBU 相關族群強勢走高。錸德在備援電池模組布局受市場關注，股價盤中直攻漲停並鎖住大量買單，成為盤面亮點。另一家關鍵廠系統電因資料中心儲能訂單增溫、營收展望轉佳，在市場追捧下爆量大漲，帶動整體電力設備族群同步轉強。法人分析，AI基建投資從伺服器、晶片逐步擴散至散熱、電力與電池備援等環節，此波行情反映市場開始評價「基建第二圈」供應鏈的重要性。BBU 概念股吸引市場資金，錸德鎖漲停、系統電爆量衝高。圖／記者製表BBU 作為 UPS（不斷電系統）及大型資料中心電力架構的核心，其功能是在斷電瞬間接手供電，避免 AI 伺服器運算中斷或資料損毀。在 GPU 功耗大幅提高後，資料中心對備援電池容量、穩定性與反應速度要求提高，

商傳媒・ 1 天前・發起對話