央行「打炒房」房市轉冷、工業地產獨強

央行「打炒房」房市轉冷、工業地產獨強

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台灣央行2024年9月19日召開年第3季理監事會議，會中決議維持政策利率不變，其中重貼現率維持年息2％，為近年來的高點。有鑑於國內通膨呈現緩步回降趨勢，且下半年及2025年台灣經濟仍將溫和成長，本次央行理事會一致同意保持利率穩定。

▲第7波選擇性信用管制，修正重點包括新增名下有屋者申請第1戶房貸無寬限期、第2戶購屋貸款成數降為5成且實施範圍擴大至全國
▲第7波選擇性信用管制，修正重點包括新增名下有屋者申請第1戶房貸無寬限期、第2戶購屋貸款成數降為5成且實施範圍擴大至全國

美國聯準會於當地時間9月18日宣布調降基準利率2碼，正式啟動降息循環，而亞洲多個央行預料也將陸續跟進。相形之下，台灣貨幣政策暫無轉寬鬆的急迫性，且此次央行為改善銀行信用資源向不動產部門傾斜的情況，繼6月後再度調升存款準備率0.25個百分點，並推出第7波選擇性信用管制，修正重點包括新增名下有屋者申請第1戶房貸無寬限期、第2戶購屋貸款成數降為5成且實施範圍擴大至全國等，緊縮房市金流之力道出乎市場預料。

對台灣不動產市場的影響

據世邦魏理仕研究部統計，截至9月17日止，2024年前3季全台大型土地及商用不動產成交額總計新台幣2860億，年增6％，主要受惠於土地交易熱絡，加以自用型買方對工業地產的需求強勁。世邦魏理仕認為，本次央行決議充分反應出其對於打擊房市囤房行為的堅決態度，未來數季內住宅市場恐面臨買氣退燒的景象，加上近來銀行授信標準趨嚴、貸款條件不如以往，均將影響未來多月建商購地態度。另一方面，由於銀行法第72-2條比率於7月底達到(法定上限為30％)，在全體銀行將加強控管不動產貸款總量的情況下，世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，企業購置商辦時可申貸的額度或將受到擠壓，預料短期內商用不動產投資市場將呈現工業地產獨強的局面。

2024年前3季商用不動產成交總額近新台幣958億元，較2023年同期增加，主要係製造業對工業地產購買需求攀升；隨著數家半導體廠商加快擴產腳步，前3季廠房交易量能放大，成交金額高達新台幣515億，大幅年增289％。自2024年5月以來，市場未見保險業出手，顯示最低收益率門檻維持2.97％的水準已使業者投資意願減弱。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，有鑑於台灣經濟將維持成長步調，未來數月內央行降息機率極低，商用不動產市場仍依賴自用型買方支撐。

▲世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，短期內商用不動產投資市場將呈現工業地產獨強的局面
▲世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，短期內商用不動產投資市場將呈現工業地產獨強的局面

受到房市價量齊揚的激勵，本土建商於2024年前3季大買土地，總投資金額近新台幣1450億，較上年同期增加156％，並推升全台土地市場交易額較2023年翻倍成長至新台幣1902億元。此次央行明確表示銀行信用資源過度流向不動產之情勢漸趨嚴峻，致8月底不動產貸款占總放款比率升為37.5％。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶表示，在房貸減降令及選擇性信用管制新措施的雙重挑戰下，世邦魏理仕預期，未來數月裡建商獵地計畫將隨房市轉冷而趨於謹慎，整體土地市場將回歸基本面。

美國聯準會動向預測

本次聯準會調降基準利率2碼，使利率區間來到至4.75-5.00％，並預期2024年底前再降息2碼，2025年內則可能降息4碼。世邦魏理仕美國研究部分析，此次聯準會降息主要為回應近期勞動市場降溫跡象，且顯示決策官員對於通膨朝目標回落的信心增強。展望美國商用不動產市場，聯準會開啟降息周期、債券殖利率下降，均將有助於提振投資活動及資產價格。儘管勞動市場有所放緩，世邦魏理仕認為美國經濟軟著陸機率高，而此將支撐企業租戶信心，確使各類商用不動產的租賃需求保有韌性。

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