房子從買到賣都要「稅」！一表看懂買賣過程6種稅：算出隱形養房成本｜買房財之道

【文／郭恣禕】台灣近年來房價節節攀升，卻未影響買房意願，依主計總處家庭收支調查，110年底自有住宅比率達85%，顯示高房價並未撼動國人「有土斯有財」的觀念。不過一房在手，除了每個月的房貸要繳，房子從買到賣，每一步都有稅跟著來。

除了買房時要繳契稅，之後持有的每一年都要繳房屋稅與地價稅。若想賣屋，則要繳土地增值稅、房屋交易所得稅或房地合一稅，訂定買賣契約時要貼印花，再課0.1％的印花稅（房屋現值＋土地現值）。

即使不想買賣，而是傳產給下一代，也有贈與稅或遺產稅要處理，「從取得、擁有到賣出，或最後傳承給下一代的各階段，每一步都離不開稅。」信達聯合會計事務所所長胡碩勻說。

舉例來說，金小姐20年前在新北永和買下權狀約30坪附機械式停車位的大樓，當時每坪單價約25萬元。雖然買入時總價超過750萬，但契稅是採「核定契價」，也就是房屋評定現值的6％，約為32000元。

而每年房屋稅核定的課稅現值可以從房屋稅的稅單上查知，以新北市自用住宅1.2％稅率計算，每年繳納的房屋稅都約落在5000元上下；土地稅則隨著公告土地現值逐年成長，從300多元漲到600元左右。

最近金小姐有換屋需求，決定將這間起家厝賣掉，如今市場行情已來到每坪約45萬，最後以1300萬元成交。由於金小姐是在2016年以前取得房屋，房屋部分交易獲利，依所得稅累進稅率5～40％，要在下個年度5月申報綜合所得稅時，併入財產交易所得一起申報。

優惠稅率 須符合自用住宅條件

至於土地部分，會依照土地漲價總數額乘以適用稅率，在買賣契約成立的30日內申報、繳交土地增值稅，而稅率為20～40％。雖然土地增值稅率驚人，但有機會「重購退稅」或適用「一生一次」的10％優惠稅率，但前提是符合自用住宅的條件。

雖然房子從買到賣「萬萬稅」，但胡碩勻認為，拉長時間仍是不錯的投資，而且就傳承角度來看，還比現金、股票更能節省遺產稅。

不過要注意的是，若父親買屋花1000萬元，贈與給小孩後賣出，即使售價同樣是1000萬，實質上沒賺錢，卻因為贈與時採用公告現值計算（假設贈與價值為500萬元），使得帳面上出現獲利，可能就要繳付最高40％的所得稅；若為新制的房地合一稅，最高稅率則是45％。

但若小孩能持有6年以上、並符合自住房地優惠適用條件，就可以將500萬扣除免稅額400萬後，按最低稅率10％課徵所得稅。也就是（500萬－400萬免稅額）×10％＝10萬元稅金。