公務員all in+信貸80萬墊腳買屋「怕貸不到8成」、房仲卻要他別寫「解約條款」!網喊2陷阱太黑心

▲針對還需要貸款80萬元信貸的部分,網友特別提醒:「年薪不是特高的話,房貸之前千萬不要信貸,銀行會算收支比、佔據房貸額度,借80萬信貸,房貸額度會少240萬左右,信貸也或多或少影響房貸的利率。」示意圖/Getty
▲針對還需要貸款80萬元信貸的部分,網友特別提醒:「年薪不是特高的話,房貸之前千萬不要信貸,銀行會算收支比、佔據房貸額度,借80萬信貸,房貸額度會少240萬左右,信貸也或多或少影響房貸的利率。」示意圖/Getty (torwai via Getty Images)

央行2024年最後一次理監事會,沒有再出招打房,讓房地產市場鬆一口氣,但確實也有部份物件開始有議價空間,但空間仍不大。

有網友在Dcard分享,自己好不容易看中一間喜歡的,屋主開的價錢,就算打個85折後,也要豁盡所有存款、股票、定存等等,還要再去跟銀行借一筆80萬的信貸,才能付出頭期款跟服務費、規費等等。

「我是公務員,沒有任何債務、沒有任何貸款,也不曾有過信用瑕疵,配偶名下有房無貸款,所以無法用新青安或首購,我的薪轉戶說他們現在不做新購屋的房貸,只做房屋融資、二胎、信貸、車貸。」

房仲「強烈」建議:別在合約寫貸不到8成無條件解約

「我問房仲,他說銀行鑑價跟屋主開價幾乎一樣,表示這間房子在銀行眼中很有價值。掛保證依我的條件,一定能貸到8成甚至更多,但是要先簽約成交後,才能送銀行跑貸款審核的部份。

他說,自己有點擔心的是,房仲「強烈」建議他「不要在合約上加上:貸不到8成無條件解約」的字眼,說沒有屋主會喜歡這種但書。

「我現在上不上、下不下,就算能貸到8成,我都要墊腳尖再借80萬信貸才能勉強湊出頭款,萬一出了差錯,貸不到呢?或是貸得到,但利率3%、3.5%以上呢?我豈不是要吐血」?

原PO問大前輩們:「我該墊腳尖衝一波嗎」?

說能貸8成以上、但又不敢白紙黑字「真壞心」

對於房仲建議不要寫「貸不到8成無條件解約」這句話,有網友直接回應原PO別被騙了!「最後借你錢的是銀行,不是房仲」、「房仲保證的話我都會打折參考」、「很矛盾欸!自信滿滿說你能貸8成以上,但又不敢白紙黑字,這類型的房仲,我是寧願看別間也不會跟他買房的」。

「房仲真壞心,他只想要成交,完全沒有替你設想,不加但書是要害你賠違約金嗎?真爛,換一個吧」、「先不討論你還需要信貸才夠頭期款這件事,你試想 ,房貸最後不足8成,那就算屋主同意成交有什麼用?最後你只會違約、得不償失而已」。

貸款80萬元信貸:房貸額度恐少240萬

至於原PO還需要貸款80萬元信貸的部分,網友也特別提醒他:「年薪不是特高的話,房貸之前千萬不要信貸,銀行會算收支比、佔據房貸額度,借80萬信貸,房貸額度會少240萬左右,信貸也或多或少影響房貸的利率」。

「再來是信貸不能拿去付頭期款 這是央行規定銀行的部分,被抓到要吐回去的」、「中古屋銀行要鑑價,通常不願意免費白工,除非有認識的行員,還是可以自己大概估一下周圍行情、扣繳憑單有多少,就能算得滿接近了」。

這樣買房的程度很危險:不是墊腳尖「感覺想灌籃」

也有人說,這樣買房的程度很危險,已經不是墊腳尖的程度了「感覺是想灌籃」,建議原PO放緩腳步,跟房仲說要在考慮一下、再去看看其他間,可能會有更好的,有緣分就會買到的。

「頭款卡那麼緊,斡旋書一定要加註但書,不然你會賠更多,沒有足夠資金及預算,就不要去看那些高於預算的房,否則越看越急躁,越看越心癢難耐」。

過來人:太太有房子「還是可以申請首購」

另外,有個網友說自己是9月買房,也有要求加但書「貸不到8成無條件解約」,不過,代書建議改成「貸不到8成或者無法付足頭期款則無條件解約」,最後核貸是7.5成,付完頭期款跟一些費用就剩下10萬。

他說,原PO雖然太太有房子,「但你可申請首購,房仲的話不能完全信,他們掛的保證是沒有意義的,貸款是你的事情,仲介只要成交就行,建議自己先詢問銀行鑑價是否跟屋主開價一樣,一定要加上貸不到8成無條件解約,畢竟違約就是幾百萬的事情」!

張旭嵐:買賣契約本就可訂「不可歸責雙方時」解約機制

事實上,在買賣合約備註貸不到8成無條件解約,確實是保護買方的方法之一。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐說,央行信用管制實施後,銀行對一般消費者的放款都趨向保守,會嚴選負擔能力佳的優質客戶,降低貸款違約風險。

她說,央行在配套方案提及買賣契約中,有「不可歸責於雙方時」解約機制,因為買方貸不下來,即可朝解約方向處理。

信貸拿來當頭款?陳定中:被查獲恐得要繳回

至於信貸拿來當頭款,更是不能這樣做!台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出,信貸是消費性貸款,和自用住宅貸款目的不同,資金本就不能投入房市,且央行打炒房也強調另以其他名目,額外增加貸款金額是不被允許的,倘若違規遭查獲,貸款恐怕將被追回。

第一建經研究中心副理張菱育表示,以此案例來說,配偶名下有房無貸款,且該民眾名下也無房產的情況下,應符合首購的資格,可適用首購貸款。而申貸人是否與銀行之間保持良好的還款關係,包括擁有高的信用評分與月負債比小於60%,都是銀行審核貸款的標準,因此申貸人若原本就有信貸,之後辦理房貸時恐會影響可貸款的額度和貸款核准率,且利率也可能有所影響,風險相對較高。

張菱育也提醒,央行信用管制早有規定,增貸或信貸不得購買房地產,因此無法透過信貸來支付頭期款,但是可以申請信貸來作為房屋的裝潢、購買家電或是投資等用途,不過也要留意,信貸的利率通常會落在2.5~16%上下,恐比房貸利率還要高,且許多低利率信貸有限制條件,例如第一年有低利率優惠,第二年之後就恢復高利率,甚至可能限制綁約年期,綁約期間不得提前還款。因此買房前,要先了解各銀行的貸款方案,並評估自身的償還能力,免得日後還款壓力大,造成生活困難。