【都更神操作】憂建商資本小、每坪估價遭低估… 板橋6棟老透天12年整合露曙光 隔壁棟羨慕：想搭便車加入

【文／Angela】推動都市更新動輒耗時數十載，過程中，也反映人性百態。新北市板橋區鄰近湳雅夜市的6棟40年老透天，在威堡建設12年努力整合下露出曙光，擬規劃興建2棟地上24層、地下5層集合式住宅大樓，配合新北市政府「都更三箭」政策，將捐贈近250坪公共化幼兒園與140坪托老中心，經公開展覽30日後進入都更審議階段，過程中，都更戶與鄰棟住戶呈現兩樣情。

公聽會兩樣情 都更戶憂建商資本額太小

板橋新興段都更案位於縣民大道與板城路旁，基地面積達924.57坪(3056.43平方公尺)，因鄰近湳雅夜市，加上通過新北市政府都更二箭與更新容積獎勵，基準容積由300%提升至345%備受矚目。上月中在湳興第一市民活動中心舉辦公聽會，湧入近百位關心都更進度的里民住戶。

都更現址為6棟屋齡逾40年老舊透天厝，自12年前召開自辦都市更新事業計畫公聽會起，歷經變更板橋都市計畫第二次通盤檢討後，符合都更二箭加給容積獎勵，按建商規劃，未來將興建2棟集合式住宅大樓，1、2樓規劃為公托中心，3～8屬於商業空間，9樓以上為住宅，單層11戶。

此案地理位置佳，步行3分鐘可抵湳雅夜市，湳興里里長洪雅鈴表示，新興段都更案從湳亞西路一段、二段至板前路175巷，地形狹長，都更基地鄰近環河道路與湳仔溝，現有涵洞常有遊民聚集，在環境管理與治安上都會造成地方居民的擔憂，光靠里長與志工維護人力不足，期待都更案推動可帶動老舊市容更新。

儘管已取得都更範圍地主戶100%同意，但在公聽會上，都更戶仍頻頻提出質疑與擔憂。有住戶質疑，在事業計畫書中，建商與所有權人在權利變化審議上載明，將以店面每坪總價82萬元、辦公室55萬元、住宅50萬元計算更新後總價值，與鄰地新美齊建設所推預售案「画時代」在2022年實價登錄預售60～65萬元價差懸殊，擔憂自身權益遭低估。

對此，威堡建設負責人李治明表示，報告書內容中的相關價值與造價是以全案在2013年申請都更計畫報核所估，目前剛完成公展，下階段會進入專案小組審查，待事業計畫審決後，在權利變換時會有3家估價師進場估價，時間點將落在今年，會更貼近現有市場造價與房屋價值。另有都更住戶認為建商資本額僅8000萬元，質疑全案是否有辦理信託，擔憂過程中若出狀況，住戶權益該找誰索賠？對此，李治明也強調，全案後續會辦理信託，相關費用也會依規定提列。

鄰棟屋主羨慕 逾50年老屋震後屋況不佳

比起都更戶的擔憂，公聽會現場更多是鄰棟住戶出席，希望爭取納入共同都更範圍。張小姐表示：「我們是在公聽會前一天才突然得知住家後段要都更，我們是前半段住戶，大家緊急動員，今年出席率比案內住戶還多，一方面是希望也能納入第二階段都更、共同規劃開發，另一方面也擔心未來都更開挖，若不小心產生鄰損，要找誰賠償？」

包括張小姐的住家在內，此區多是超過50年舊公寓，加上鄰近河溝，地基地質本來就比較弱，403大地震後屋主們人心惶惶，擔心未來大樓開挖是否會影響老屋結構安全，也有老屋屋主因屋況不佳，前後補強修繕多次，都希望能爭取住戶同意比例，搭便車擴大原有都耕範圍。

對此，威堡建設回應，站在實施者立場，自然希望基地範圍較大，整體規劃也會更一致，但整合住戶意願難度高，現有基地已取得100%建物所有權人同意，換言之未來在拆除過程中不會產生問題。

李治明強調：「 都市更新最重要是能順利拆遷完畢，後面施工都不會有太大問題。」他也建議有意願的鄰棟鄉親，可遵循市府辦理都市更新單元範圍調整要點作業，但關鍵在於同意比，若無超過80%，未來要納入仍又相當難度，且此案適用都更二箭獎勵，未來納入範圍是否也能比照辦理，若無法，要如何保障原有住戶權益，都需要做通盤考量。

至於居民擔憂老屋結構安全問題，全案因離水溝較近，未來施工前會做鄰房鑑定，一旦涉及鄰損問題都能有憑有據判定責任歸屬，另申請耐震標章，包括灌漿、地下室開挖都有結構技師簽證，保留完整建築履歷。

Sponsored by：台灣房屋