「最廢公設」竟讓房子銷售一空！為何公設比再高都一定賣得掉？建商揭「賣光的秘密」

1. 為什麼市場上新建案公設比愈來愈高？

2. 買公設比高的房子不是很吃虧嗎？為什麼銷售狀況愈來愈好？

3. 跟你想得不一樣！「最廢公設」游泳池，竟是推案秘密武器？

【文 / 張欣民、連世昌】近年來預售屋的公設愈來愈多樣，但是當市場眾口同聲一致抱怨公設比愈來愈高之時，卻也見到這些多元公設的建案一個個都賣掉了，你說奇怪不奇怪呢？

雙北新建案公設比逾3成！為什麼公設比越來越高？

根據市調雜誌的統計數據顯示，2023 年台北市新建案的平均公設比已達到35.5%，新北市新建案平均公設比也達到33.2%，都是很驚人的歷史紀錄。在台北市信義區，更有小基地危老案的公設比高達47.8% ！

這些數據就是說，民眾若要買一戶30 坪的房子，至少有1/3 的面積是屬於公共設施（不歸自家獨有，而且還要繳管理費），1/3 的錢是花在買花俏的公設上面，實際室內能使用的面積不到20 坪，這在高房價的現在，更凸顯出公設比太高，而且是高得很不合理。

因此，在不久之前，我們看到有立委就房子高公設比的不合理性，與內政部官員在立法院「對槓起來」，並主張政府應該比照日本、東南亞等國家實施「實坪制」，不要讓小市民在購屋時，除了要面對高房價問題之外，還要承受不合理的高公設比，更可免除不肖業者偷偷「灌虛坪」的亂象。

公設比愈來愈高，除了是相關法令規範的變更之外，建商不斷在建案當中新增公共設施，如健身房、KTV、韻律教室、宴會廳等等不一而足，更是造成公設比偏高的主因。

建案跑單小姐揭露：公設比再高，市場還是埋單的秘密

因此有一些民眾就高度質疑，現在建商推案，沒規劃多元公設就不會賣房子了嗎？把那些不實用的公設拿掉，讓購屋人買得更經濟實惠不是很好嗎？還是在這些讓人眼花撩亂的公設之中，建商藏有不可告人的祕密？

反過來從供給面來看呢！一位經驗老道的跑單小姐說，每每看到公設比近40%的建案，自己都難免也會倒抽一口氣，覺得未免太高了！太離譜了！

但是當她一一跟購屋人介紹，解說這些公共設施之後，他們卻都乖乖的埋單了，鮮少有人提出異議，過去10 多年她接手過無數個建案，即使公設比再高，最後也都是CLEAN 掉。

比如跑單小姐會說，這大廳挑高9 米，寬敞空間又有咖啡可招待來訪親朋好友，你看多氣派、多有面子啊！（實際上是自家客廳小到不容旋馬）；再看看大宴會廳，可擺下3 大張圓桌，家族聚餐叫外燴進來，不用去外面人擠人，大夥兒還可高歌一曲呢！只是你幾時有幾個親朋好友造訪呢？你的家族何年何月會聚餐呢？

建商真心話：「最廢公設」游泳池，年輕首購超愛

A 建商很直白的說，媒體很喜歡票選「最廢公設」，也就是最沒有用的公共設施，其中最常被點名的就是游泳池，但是以他自己推案的經驗觀察，只要是有泳池規劃，年輕首購族群一來就「中」，其喜好度簡直就像飛蛾撲火一般。

言詞中宛如就在說，並不是我喜歡規劃這類「最廢公設」給購屋人，事實上是這些購屋人喜歡啊！

B 建商則較公允客觀的指出，在都會區集合式住宅愈來愈小宅化情況下，自家使用空間都是很侷促狹小的，因此公設像是圖書閱覽室、健身房等其實是很實用的，它是所有住戶居家的延伸空間、共享空間，不用自己花更多錢建置在自家空間裡，也不用走出社區另外花錢加入健身俱樂部，若不懂得好好利用這些公設，那才是真正浪費呢。

但話說回來，究竟是建商規劃多元公共設施，才吸引民眾來購屋呢？還是民眾喜歡，建商才提供諸多花俏的公共設施呢？這問題就有點像「雞生蛋還是蛋生雞」一樣難分難解，但是在業者強勢行銷的現今房市當中，購屋人可能永遠搞不清楚自己真正想要什麼？又真正需要什麼？

作者簡介

張欣民

消費者文教基金會董事/副財務長/房屋委員會委員

正聲廣播電台「日光大道」房地產節目主持人

Podcast「房產物語」與「WOW建築」主持人

中華民國不動產仲介商業全國聯合會不動產智庫會長

中華民國租賃住宅服務商業公會全國聯合會顧問

台北市不動產仲介公會公關主任委員

天時地利不動產公司創辦人

士林社區大學房地產投資課程專任講師

國家建築金獎評審團顧問

政治大學地政系碩專班校友會第一屆監事長

學歷與專業認證：

國立政治大學地政系碩士

國立台灣大學外文系學士

英國皇家特許測量師（MRICS）

連世昌律師

學歷：

中國北京對外經貿大學法學博士

私立輔大法律研究所

私立東吳法碩專班財經法組(肄)

國立台北藝術大學藝教所(肄)

經歷：

消費者文教基金會房屋委員暨義務律師

全國律師聯合會不動產委員

新北市仲介公會暨代銷公會常年法律顧問

TWNIC(台灣網路資訊中心)網域名稱委員

經濟部中小及新創企業署榮譽律師

台北市勞動局、新北市勞工局勞資爭議調解人(委員)

台北捷運公司企業工會常年法律顧問

中華民國仲裁協會仲裁人

曾任職台灣苗栗地方法院

☆本圖文摘自好優文化《冒泡法則房產100問：投資買賣都要懂的觀念及技巧》