退休養老變囚老？40後買房65歲換居 十方：觀念一通 「以房養老想要有錢花」有解方｜買房財之道
40～70歲安居有錢花攻略高房價的時代，中高齡人士對買房、換房視為畏途，只要善用政府資源，及運用理財手段，仍有機會達到有房子住又有錢花的目標。
高齡換居「公寓換電梯」有管道
退休換房把握「30、30、60」口訣
40後才買房有訣竅
【文／蔡碧月】房價高漲的年代，如何搞定退休房事又有錢花是不少人的煩惱。到底40以後還來不來得及買房？6、70歲退休時「窮到只剩房子」該怎麼辦？《Yahoo房地產》專訪理財作家十方老師，點出只要觀念及作法改變，以房養老打造現金流不是夢。
※第一族群 年過65歲 窮到只剩房2作法自救
台灣將在2025年進入高齡社會，屆時每10人有2人超過65歲，然而全台屋齡逾30年的住宅早已破500萬戶，並非所有住宅都有無障礙空間，養老變囚老成了急迫待解的問題。
作法一：以租養老 房留子孫
理財作家十方老師點出，在退休房事上，有一龐大族群困住無電梯公寓，年過70後情況更急迫，不想賣房子又想解套的話，可以善用政府資源申請換居，以租養老，房產以後仍可留給子孫。
簡單來說，內政部社會住宅包租代管第三期、第四期計畫，對於年滿65歲以上的長者，持有一戶屋齡逾10多年的老公寓，提供「公寓換電梯」的換屋計畫。符合資格的屋主只要申請審核通過，即可透過包租代管媒合，將老公寓出租給年輕人，屋主收到租金，再由同一業者配對介紹承租有電梯大樓或無電梯的社會住宅1、2樓，成功換屋「以租養老」。
十方老師指出，換屋的現實面困難，大多來自當事人心裡過不去，守舊不願搬家，但眼下沒有樓梯的老公寓造成生活不便是現實，想要解決問題，「要嘛換居，要嘛把房子賣掉然後換房。」雖然目前換居養老申請的人還不多，但會是一個趨勢，對老人家或即將退休的人來講，這樣做並沒有風險，所以何樂而不為？
作法2 賣房小換大 黃金口訣買好宅
十方老師建議，上了年紀爬不動樓梯後，賣掉老公寓換成電梯住宅也是一個辦法。換房時建議大換小，參考「30、30、60」口訣，比較容易找到退休好宅。
她解釋，第一個「30」指的是30坪兩房就夠用，第二個「30」則是騎車30分鐘內能夠抵達生活必需場景，像是醫院等機構；至於「60」最要緊也最常被忽略，亦即新居的門要大於60公分寬，像大門、電梯門、廁所門都要大於60公分，走道預留60公分以上，萬一失能需要坐輪椅，輪椅尺寸就是60公分，而且所有的門儘量設計成拖拉門，客廳跟餐廳如果是全開放式空間更好，方便輪椅迴旋。
※第二族群 40後才想買房好嗎？！把握原則繳到老也不怕
高房價下，不少人擔心房貸繳到老還繳不完，4、50歲才想買房來得及嗎？十方老師的建議是「勇敢買！」她表示，許多人覺得背房貸很可怕，這是觀念問題，「買房子繳房貸，這個資產也是一種養老金。因為在本利還的同時，還了本金，就相當存了一筆錢在你的房子裡面。」
十方老師強調，40多歲買房還算年輕，即使繳到70歲，需要用錢時還是可以將房子反向抵押給銀行做以房養老，假設1000萬的房子貸700萬、25年，到95歲前每月可領2萬多元，再加上2萬勞退金，相當每月有4萬可以花，這樣還是可以安全下莊。
如何控制買房預算？她認為，房價是年薪10倍比較安全！比如手上有300萬，一年收入70萬，理想目標是買700萬的房子，但700萬在雙北買不到好物件，那就買1000萬、屋齡高或條件差的兩房，千萬不要買一房，「如果是單身，一間自住一間分租補貼房貸，現金流有機會是正數。」
她強調，不要擔心70歲窮到只剩房子，到時候除了反向抵押以房養老，也可以辦理自益信託，將房子信託給銀行監管，辦理抵押貸款去住養護機構，不用擔心被棄養。
＊第三族群 有錢可以任性 養生村或飯店隨意住
十方老師表示，如果投資得當，手上現金足夠，可以考慮青銀共居或養生村，每月費用大概4萬，或是住飯店也可以，「飯店不會挑客戶」。
最後她建議，想要樂退有錢3大不要做的事：
●不要過度開槓桿
不贊成將房子二次抵押投資股票，因為高齡人士承受不起投資波動。房子或勞保都應該是「不會動的養老金」，個人重要的第一層保障。
●不要坐困愁城
住健身公寓的人要趕快逃！租屋族的年齡高峰是23到43歲，因為高齡少子化，接下來的10年，租屋市場競爭會更激烈，年輕租客減少，老年人即將成為一個龐大的租屋族群。
●不要誇大租給老人的風險
整個社會要互助，房東的觀念要改！現代人50歲是壯年，70歲身強體壯的人很多，未來高齡人士是租屋的龐大族群，房東可以善用社會局的「獨居關懷系統」、「緊急救援系統」等資源，降低相關疑慮。
●不要守舊做好搬家準備
進入中高齡以後要做好隨時騰籠換鳥的準備，無論是以租養老、反向抵押或住養老院，有需要就搬家，中高齡人士的優點就是適應力強，搬家住一個月就會習慣，除非住到偏遠地區，不然在台灣住哪裡都很便利。
