2025還能買房？資深老鳥曝市場現況：的確有預售屋默默在順銷...中古屋變多好議價｜房市觀點

Yahoo房市觀察員/ Ting（地產秘密客版主）

詭譎的2024年房市即將進入尾聲，今年房地產市場簡直洗了三溫暖，也像是歷經了極端氣候，一下子過熱，一下子霸王級寒流呼嘯而來，對！沒錯，2024上半年跟下半年的市況簡直形成強烈對比，回顧今年一整年房地產到底發生了哪些大事？又出現了哪些市場怪象？

回顧2024上半年房市怪象：

一、新青安助攻房市

從2020年底開始，除了央行祭出多波信用管制措施外，政府為了抑制投資客炒作房價，從房地合一稅2.0、實價登錄2.0、平均地權條例修正案上路，包括預售屋禁止換約、法人購買住宅改採許可制，各種房市利空政策出籠，但財政部卻在去年8月推出新青安優惠房貸，提供5年寬限、40年貸款年限，房市就像失速列車疾速失控，突然變得過熱！不只年輕首購族大舉進場，甚至成為投資客找人頭戶的炒房工具。

二、預售屋亂象出籠

上半年預售屋市場簡直熱到爆，也出現了不少亂象，像是排隊、抽籤買房…甚至還有案子搞精品「配貨制」要買2房，必須要先買3房；「賣方市場」價格由建商說的算，新案一個比一個貴，不只蛋黃區漲、蛋白、蛋殼區也跟著飆漲，有不少案子因為賣太好，建商鎖戶打算等成屋再賣，甚至有預售屋一天調三價，前面買到賺到，後面來的，不好意思，就是比前面貴，而且還貴很多，不是一坪漲2、3萬，而是一坪價差10幾萬、20幾萬的都有！

三、中古屋競標搶房

今年上半年中古屋出現莫名其妙的搶房潮，尤其在某些熱門地區的中古屋，看到不少購屋客搶房的情形，當屋主釋出售屋訊息時，同時有幾十組買家在一樓排隊搶買，甚至出現「競標加價買」成交價高於「屋主開價」的情況。

回顧2024下半年房市變化

一、銀行房貸拉警報

由於上半年新青安申辦熱烈，加上預售屋大量交屋潮，在銀行法72-2不動產貸款30%限制下，多家銀行放款水位拉警報，無論是首購、換屋族貸款通通卡關，買中古屋已簽約的人，向銀行申貸時間拉長，甚至申請後突然被退件，只能請仲介與賣方協商，把交屋時間拉長以免違約；預售屋即將交屋的購屋客，也是心慌慌，銀行非新青安一般首購利率2.5%起跳、二屋更是突破３%，銀行估價變保守，甚至出現「以價制量」利率開超高的狀況。

二、央行限貸市場急凍

央行9/19金龍海嘯來襲，被視為今年房市「黑天鵝」，央行大動作祭出「第七波信用管制措施」，二屋限貸6成降至5成，並從原先六都、新竹擴大到全台，一宣佈隔日立即上路，房市瞬間冷掉，投資客全面退場，自住客買房則從積極轉為觀望，中古屋市場首當其衝，買氣急凍提前進入寒冬。

2024年進入尾聲，2025年房市行不行呢？依照現在的市場氛圍，成交量縮減的狀況下，明年房價要出現持續上漲的狀況很難，除非品牌、地段真的很特殊。最近我們在市場第一線觀察，的確有預售屋默默在順銷，但價格並非再創區域高價，而是建商有因應市場氛圍調整，房價只要不要開的太誇張，符合市場預期，加上地段產品力不錯的案子還是有成交機會；而中古屋從賣方轉向買方市場，物件變多、掛賣時間拉長、買房議價的空間變大。整體來說，若市場信心繼續低迷、交易量持續縮減，房價才可能有下修機會，不過還是建議想買房的自住客，最近還是可以多進場看屋，多看多比較、掌握市場行情，做足功課才能在對的時機點精準買房。

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