長子欠卡債！母憂扣押可過戶老屋給次子？律師用「遺囑解套」免付百萬稅金

【文／李寧】當父母在規劃遺產分配時，若擔心子女因債務問題敗光財產時怎麼辦呢？有專業律師表示，針對類似案例，他一率建議使用「遺囑」方式進行分配，一來可以保住不動產不被債務人查封或扣押，再者還能省去不少贈與稅、土地增值稅等稅金。

恩典法律事務所創辦人蘇家宏日前舉一例子分享，他表示，前陣子有一名老母親找上他，訴說著因大兒子欠下不少卡債，她擔心未來過世後，若讓大兒子繼承恐怕房子會遭到扣押，因此打算將名下的老屋過戶給已婚且無欠債的二兒子。

面對老婦的做法，蘇家宏直言「千萬毋湯！(千萬不要這麼做！)」為什麼？

過戶老屋「稅賦不划算」

贈與稅、土增稅恐破百萬

蘇家宏解釋，持有40年的房產，用「贈與」過戶給次子，不但要支付高額贈與稅，連土地增值稅也得用一般稅率（20%至40%不等），無法用自住稅率，恐怕要付數十萬或甚至超過百萬元稅金。

那麼，如果是將老屋「賣」給次子可行嗎？蘇家宏表示，如果房產採用出售的方式「賣」給小兒子，那麼，國稅局就會審查小兒子是否有能力購買；未來房產過戶後，小兒子是否有給付買賣價金？媽媽收到現金後是否有「偷偷」把現金返還給小兒子？

如果沒有「真正支付買賣價金」的事實，將會被認定為「贈與」，屆時國稅局就會要求補交贈與稅並罰款。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，假如媽媽想透過買賣的方式將房子過戶給子女，可提早利用每年244萬元贈與免稅額，待子女積累到一定的財力後再進行正式的交易，而由於房屋持有時間很久，買賣跟贈與都得支付高額的土地增值稅，差別在贈與只能用一般20~40%稅率，買賣則能採用10%的優惠稅率，便宜一半。另外要注意若取得成本過低，且子女短期內有轉售需求，則可能面臨較高的房地合一稅負擔。

律師：用「遺囑」指定繼承最沒爭議

為了解決老婦的憂心，蘇家宏建議可以使用「遺囑」的方式，最不會衍生出後續諸多問題。

當立下遺囑，老婦「在過世後將房產指定由小兒子繼承，並在遺囑中附帶條件，要求小兒子須讓大兒子繼續居住，大兒子在媽媽身故3個月內進行拋棄繼承」，蘇家宏表示，這時就不用擔心大兒子的債權人會來查封母親的遺產。

針對立遺囑的最大好處，蘇家宏指出，直到走之前，房產繼續在媽媽名下，「媽媽住在自己的房子內會相對較安心，兩個孩子住在媽媽的房屋下會比較乖」；然而，一旦過戶到小兒子名下，等同於媽媽住在兒子的房子，「其中微妙的變化，小兒子或媳婦如果態度不好的話，媽媽心情會更難過，因在別人屋簷下，很難不低頭。」

此外，如果衝動過戶給兒子，這時房屋就是兒子的，若兒子再將房產贈與媳婦，或抵押借款，媽媽是無法阻止的。

另以稅金來看，「用遺囑傳承此房產，房地價值以公告價計算，可能不用繳到遺產稅，也不須繳交土地增值稅。」蘇家宏接著表示，由於老婦是在104年12月31日以前取得的房屋，未來如果小兒子繼承後要出售，出售房屋可以適用舊制（免課徵房地合一稅），土地也因為是繼承取得，未來土地增值稅計算的起算，將以母親過世當年為準。

反之，若依照當時老婦的做法，在生前就用買賣或贈與的方式先過給小兒子，這時小兒子法律上就是所有權人，蘇家宏提醒，未來如果出售，便需要繳交房地合一稅，而取得成本將以當時買賣價格，或是贈與當時的房地公告價計算，屆時將會被多課一筆房地合一稅。

面對家有卡債兒，正業地政士聯合事務所所長鄭文在曾表示，若兒子的負債不高，可趁這機會和銀行進行債務協商，或直接清債償還；若在還債方面仍有困難，就得向銀行辦理拋棄繼承。蘇家宏也認為，最根本解決的方式便是請長子面對債務問題，可以運用消費者債務清理條例，向法院聲請債務人更生或清算，真正的把債務處理完，避免後續衍生更多問題。