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小資族也能投資房地產！他從學校餐廳工讀生到「買下1間購物中心」：4大致富法則「想變有錢人一定要買房」
編按：作者布萊恩‧崔西10歲便開始靠著幫鄰居除草賺取零用錢，他當過推銷員、鋸木員，船員、高中輟業……，然而平凡出身的他下定決心鑽研所有成功人士做過的事、思考過的想法、說過的智慧言論。
而今，他靠著這一套致勝心法，成為一家2億美元營收的營運長、50萬冊暢銷作家，全球多達84個國家、超過500萬學員都在遵循他這一套致勝邏輯。
「地點、地點、地點」是房地產投資的鐵律，還有哪些因素會影響房產未來價值？
小資族本金少，如何入門投資房地產？該怎麼做才能降低風險、安全致富？
想當包租公，該從哪個地段或社區入手？如何評估潛在租金收益和增值空間？
【文 / 布萊恩．崔西】任何一間房產的價值，取決於該房產從此刻起，發展到最高且最佳用途時能產生的收入，一間房產對特定業主來說或許具備感性的情緒價值，但它的貨幣價值與未來的獲利能力直接相關，也跟某人可以從它賺取的金錢多寡相關。
有數百萬畝的土地從不具任何真正的價值，例如沙漠土地，因為不具備未來的獲利能力。這樣的土地無法經由開發來製造收入，提供住宿或滿足人類的任何需求。
許多大城市的廣大區域，不動產價值正在下降，因為成長和發展的榮景不再，未來大概也不復見了，人們每天以低於買進價格出售房子和不動產，或者因為這些財產的獲利能力──例如出租能力──從而價值下降，而被貸款銀行沒收。
不動產4大致富法則
不動產法則說，一間不動產的價值，在於它未來的獲利能力。
不動產法則的第一個推論是，當你買進時賺錢，當你賣出時實現。
這一點很重要。用對的價格在對的時間買進不動產，能使你以獲利賣出。
很多人以為是在賣出不動產時賺錢，與他們如何買進或用什麼價格買進無關，這是倒果為因。
愈仔細調查不動產，購買前做愈多功課，就愈可能使你之後賣出房地產時獲利。
不動產法則的第二個推論是，不動產挑選的三個關鍵是，地點、地點、地點。
每間不動產都是獨一無二，因為地表上只有一間那樣的不動產。
在優秀的地點選到一間不動產，是影響那間不動產未來獲利能力的最大因素。
不動產法則的第三個推論是，不動產價值大多取決於該區域的整體經濟活動，特別是工作機會的多寡和工資水準。
當你挑選在某地段或社區投資或買房時，這點非常重要。
一般來說，不動產價值的漲幅，是人口成長水準的3倍，是通貨膨脹率的2倍，當你在成長快速的社區購買不動產時，幾乎能保證增值高於平均。
因此影響任何地區不動產價值的最重要因素，在於周邊區域形成新商圈以及經濟成長的程度。
將複利應用到不動產
有個運用複利法則的常見方式，是尋找一個正在成長且外擴的大城鎮或都市，買間前景看好的房地產。
從那座城市的邊緣往外約8公里，來到一個小社區，買間屋子或一塊地，按月繳錢並按時繳稅，如果可以就租出去。
根據複利法則，這筆不動產將會增值，最終可能價值不斐。
從貧窮移民到購物中心大亨：成為有錢人的關鍵就是買進不動產
有位朋友15歲時移民到美國，當時完全不會說英語，靠著在學校餐廳半工半讀養活自己，有一天有人告訴他，在美國財務成功的關鍵是買進並持有不動產，說：「他們不會再蓋更多房子了。」
他的錢很少，因此相當謹慎。他設定目標，存錢並且每年買進一間不動產，他發現有個前景看好的小城鎮，於是用一筆小額的頭期款買下第一塊住宅用地，每月支付25美元。
他繼續工作存錢，收入也逐漸增加，第2年他買了一間貴一點的不動產，很小心地按規定付款。
一年年過去，他仍遵守計畫，每年買一筆不動產，並且根據經濟能力，買更大的房產。他整合自己的房產，以小換大，對不動產投資愈來愈精明。
20多年後，他發財了。他擁有多筆大小不一、價值不同的房產，之後他整合所有房產變現，買進3.5億美元（約合台幣110億元）的購物中心，多半是靠銀行存款和貸款。
他買入一家全國知名的連鎖企業，為他帶來穩定的獲利，也由於他的成功和身分，受邀成為某大型大學的校長，他示範了複利和長期思考的力量。你也可以，而且就從你的第一筆投資開始。
今天就決定投資一筆不動產，了解不動產投資的唯一方式是成為業主，然後運用知識技能，來提高那筆房地產的價值。
不動產法則的第四個推論是「買進後整修」。
不動產致富的最佳方式之一，是在一個可靠的地段購買一筆房產，最好是一間房屋，把它整修提高賣相，有更高的價值和更迷人的外觀，可以用高於房貸的金額租出去。
做好功課。買之前先研究那個地段，繞著街區走走，問居民是否喜歡住在這區域，尋找這間房產的致命缺陷。
不做任何假設。賣家想拿到最高價，所以會無所不用其極淡化甚至掩蓋房產的所有缺陷，貨比三家之後再出價。
從0到100間房產！包租公10年致富祕訣大公開
以下是個真實故事：一位朋友從紐西蘭搬到美國，想用他在奧克蘭時曾經用過的「買進後整修」來賺錢。
他定居在亞利桑那州（Arizona）鳳凰城（Phoenix），這是個成長快速的城市，也是用這方法累積房產的理想地方，由於他初來乍到，沒有多少錢，於是替自己設定一個目標，要物色1百間屋子後，才出價買第一間。
他在做盡職調查的同時，把每個注意事項列成清單，用清單上的每一項檢視他看的每間屋子。最後他買了第一個家。
在此同時，他去銀行了解對方願意借他多少錢，當屋主願意接受他開的價時，他已經做好成交的準備。他也列出整修房屋的所有事項，並且嚴謹地遵守。
他很快搬進這個屋子，利用晚上和周末進行整修。他花了大約半年整修房子和院子，讓屋子看起來好到可以用高於每月房貸的金額出租。
接下來的10年間，他買屋、整修、出租超過100間屋子，每月替自己帶來數萬美元的現金流入。
最後，他把現金變成公寓大樓和其他不動產，今天他是個富有的人，而且是從幾乎一無所有開始的。
這個「買進後整修」的方法很費事，你一開始會犯錯，這些都是最終成功所要付的代價，但這是不動產致富的一種安全方法，虧錢的機會很低，而賺多賺少則多半由你掌控。
練習 閱讀羅伯特．艾倫（Robert G. Allen）2010年的著作《Nothing Down for the 2000s》他在書中教你如何找到一位「有意願的賣家」（motivated seller），也就是願意把他家賣給你，並且接受以該房產第二順位抵押權為形式的頭期款。 |
作者簡介_布萊恩．崔西（Brian Tracy）
布萊恩．崔西是演講家、教練、企業顧問，曾任一家市值 2.65 億美元開發公司營運長。他此時期在銷售和行銷、投資、房地產開發等領域表現卓越。後來他創立布萊恩崔西國際顧問公司，著重個人和組織的培訓和發展。
崔西特別關注領導力、銷售、自尊、目標、策略、創造力和成功心理學等主題，自1981年開始，他在全美各地的演講和研習會傳授成功法則。每年向超過 25 萬人發表演講，是美國開發潛能力權威之一。直到今天，他的著作、有聲課程和影音研習會，已被翻譯成超過五十多種語言，廣傳全世界各地。
布萊恩著作等身，他著有超過五十本暢銷書，包括《吃掉那隻青蛙！》（Eat That Frog！）、《親吻那隻青蛙！》（Kiss That Frog！）、《目標！》（Goals！）等書。他寫過並製作過三百種以上影音學習課程。這本書是高齡80歲崔西的最新力作。
☆本圖文摘自商業周刊《致富邏輯：變有錢的32個富練習》
