大巨蛋、鑽石塔翻轉東區！潘慶賢：房市結構大轉彎 換建商追著有錢人跑

【文／Angela】歷經一波三折的台北大巨蛋，終於在去年底「孵蛋」成功，搶得頭香的亞錦賽吸引超過10萬人進場觀戰，人潮帶動錢潮，不僅周邊松菸靜巷空置率剩不到1成，取得經營權的SOGO百貨第一期將有14間餐廳進駐，營業時間可望配合賽事活動至半夜，年底影城也將進駐，與誠品生活松菸館24小時營業，點燃北市夜經濟商機，加上鑽石塔頭尾包夾，讓受到疫情重挫的東區，可望恢復昔日榮景。

結合捷運地下街 新舊融合質感待提升

「不是精美決定價值，而是稀缺決定價值，101與大巨蛋就是。」台北市副市長李四川的一句話，道盡大巨蛋在台北市民心中的重要性。挾著3個第一、2個唯一，大巨蛋不僅是台北市最大休閒園區、最大單一量體購物中心與影城，也是唯一室內大型棒球場與唯一24小時營業的誠品書店，照亮台北市夜經濟廊道。

豐域開發建設董事長潘慶賢表示，雖然今年無法順利爭取到美國天后泰勒斯來大巨蛋開唱，但是從去年底的亞錦賽，已讓周邊商家見證人潮噴出的爆發力，加上從捷運地下街一路延伸至新光三越鑽石塔，頭尾就定位包夾拉抬，讓失落的東區可望重新復甦。

「疫情徹底改變民眾的消費習慣，實體店面不敵電商，導致東區店面租金難回到疫前水準，忠孝東路不少店面空置、就連捷運地下街也一度荒蕪。」潘慶賢指出，比較疫前疫後最讓人有感的是過去東區巷弄、ZARA門市周邊因逛街人潮、車潮多，警察經常埋伏取締違停，如今已不復見，就連以往聚集在忠孝錢櫃的年輕消費人潮，也紛紛轉戰信義區ONCOR，唱KTV還能吃到由名廚江振誠操刀的餐點。

隨著大巨蛋開幕與新光三越鑽石塔試營運，悄悄為東區商圈帶來新氣象。潘慶賢指出，東區店面租金最高時每坪2～3萬元，以忠孝東路四段靠SOGO復興館周邊店面，疫情第一年一度降到9千元，如今約在1萬元上下，由於人潮多被信義區吸走，能否恢復昔日高租金有待觀察，反倒是鄰近大巨蛋的松菸巷弄內租金價格漲幅達1～2成。

潘慶賢強調，東區要恢復昔日榮景必須重新定位，「西門町商圈有原宿街頭潮流氣息，永康商圈走文青路線，忠孝東路以往被視為時尚潮流指標，如今被信義區取代，或許大巨蛋的休閒娛樂可以是新的定錨方向。」此外，現代人的逛街習慣已無法接受風吹雨淋，有聚客效益的捷運地下街目前空租率雖低，但商家缺乏特色，「現階段都是連鎖品牌，客群定位以婆婆媽媽為主，難呼應東區時尚定位。」

房市結構大轉彎 換建商追著有錢人跑

至於大巨蛋與鑽石塔對於周邊房市影響，潘慶賢表示，鑽石塔是全台最小的新光三越百貨，受限腹地範圍導致一線大品牌遲遲未能進駐，目前僅看到一館一樓有Dior、Burberry，2樓有Nike、FENDI概念店，4樓則為餐廳，「國外確實很流行住在樓下就是百貨商城的豪宅，中間可做為住商分離的轉換大廳，但當一線品牌進駐意願不佳，對於樓上1戶總價4億元的豪宅客來說，也會有所顧慮。」

潘慶賢強調，台北市是高度都市化城市，有錢人不缺房子住，揮別過去追著房子跑，變成建商追著有錢人的移動腳步來推案，整體房價走勢進入高原期，這也是台北市大巨蛋拉抬效應不如台中、高雄明顯的重要原因，加上周邊新屋供給量稀有，整體房市交易仍以中古屋為主，房價追高力道較有所侷限。