同間預售屋賣6個人！買家憂「一屋多賣」履約保證有用嗎？拆解建商手法

【文／李寧】預售屋因低簽約金、分期付工程款等優勢，獲得不少首購族或換屋族青睞，不過，預售屋遭到「一屋多賣」的案件時有所聞，有人辛辛苦苦花了努力攢下的積蓄購入一間預售屋，卻要到交屋時才發現房子不是自己的，等買家驚覺時早已難求償，究竟要如何避免發生一屋多賣的狀況？專家一一拆解不良建商的話術及手法。

揭露預售屋「一屋多賣」實例

專家：風險最大落在這時

什麼是「一屋二賣」、「一屋多賣」？簡單來說，在簽訂成屋或預售屋買賣契約後，賣方尚未與第一位買方進行建物移轉登記前，因市場價格變動等因素，又與其他買家簽訂同一房屋標的的買賣契約，並進行所有權移轉登記之轉讓，導致第一位買家無法取得已花錢購買的房地，稱之為「一屋多賣」，其中以預售屋較為常見。

針對預售屋「一屋多賣」的案件，永慶房屋業管部協理陳賜傑以真實發生過的案件為例。

◎案例1：

2024年5月，位於花蓮縣的老牌建商被爆出在預售交屋前夕欠款跑路，整起建案遭到債權人申請假扣押，讓已經付了錢的買方卻無法入住，上百萬元的頭期款也找不到追討對象；此外，建商甚至「一屋多賣」，將同間物件賣給多位買方，有超過60人受詐。

◎案例2：

基隆市也曾發生過「一屋多賣」的悲歌，受害買方同樣是在交屋時，才發現建商一屋多賣，同一戶最多有6個屋主，建商還以房屋作為抵押物向銀行貸款；最終，整棟樓有8成以上戶數流入法拍，由於銀行債權順位優先，買方想取得房屋所有權或討回款項幾乎不可能。

陳賜傑直言，「買預售屋時因為房子還沒蓋好，無法取得建物使用執照，因此民眾從付款到真正取得房屋產權的這段期間，風險是最大的。」

預售屋「履約保證」機制有用嗎？

專家拆解建商手法

針對買賣房屋保障交易過程，陳賜傑表示，一般買賣房子都會簽定「價金履約保證」，由第三方保管購屋款項，直到交易完成才會支付給賣方。

不過，預售屋買賣則有5種履約擔保：

＊價金返還保證

陳賜傑說明，若預售屋合約有簽定「價金返還保證」，這是建商在完工交屋、房屋產權過戶後，才能動用買方在簽約與工程期間繳付的款項。

＊價金信託、不動產開發信託

不過，如果只簽訂「價金信託」或「不動產開發信託」，建商則可以按照工程進度向買家取款，也因此，建商若沒蓋完就破產倒閉，買方恐難拿回完整的已付款項。

＊同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定

最後則是「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」，陳賜傑強調，如同保人制度讓建商可以不受信託或專款專用帳戶的約束，自由使用買方支付的款項，倘若建商在完工前倒閉，買方只能轉向擔保建商要求負完工責任。

提及建商慣用手法，陳賜傑指出，在一屋多賣的案件中，建商的目標是盡可能取得買方購屋款，因此多半會利用不對等的資訊，以及誇大有多組買方等候簽約的假象，誘使買方因恐慌買不到，而在沒有履保下簽約付款。

此外，建商還會同時間一屋多賣詐騙買方購屋款，等到詐騙鉅款到手後就倒閉潛逃，讓受害買方無法交屋與過戶，也拿不回款項。針對建商將已售出的物件再轉讓的情形，《樂居》坦言，此時一般人的作法，可能會以簽訂的房地契約，對賣家主張契約責任要回價金以及違約金，然而價金、違約金是否能順利拿回，恐怕還需要經過長時間的法律救濟。

購屋前如何預防「一屋多賣」悲劇？

想購買預售屋又怕踩到地雷，陳賜傑提出3點自保方式：

1.購買預售屋時的功課要做足，了解建商評價，以及建商所提供履約擔保是否符合自己需求，不要被現場氣氛影響而簽約

2.簽約後也要記得多到接待中心或工地走動，確認是否有按進度施工，如果發現有很長時間沒有動工就要注意

3.勿因建商售價比行情優惠就心急下訂，反而要提高警覺，預售屋簽約金從數十萬到數百萬元不等，一時疏忽恐怕會讓自己成為房產詐騙的受害者

此外，《住展》也曾提醒，為避免花大錢卻換得一屋二賣、一屋多賣的窘境，若購買的是成屋，建議雙方簽約後應盡快辦理所有權移轉登記，若碰到出賣人有多種理由拒絕過戶，如稅務考量等，可以請代書先去辦理預告登記，讓出賣人無法將房子賣給其他人或是去設定抵押。若是預售屋的話，則要仔細審閱合約書內容是否有履約保證的條文。

樂屋網發言人洪安怡也提醒，簽約時，一定要特別留意買賣契約書的內容，如果可以，最好請律師或專家協助審視合約，如果不行，也至少要拿行政院的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》來對照，確認該合約合乎規範，將來在面對違約爭議時，就可以此合約內容提起訴訟，要求建商要返還已經繳付的價金含利息，請求損害賠償，並且給付違約金。

根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第七之一條「履約擔保機制」就有價金返還保證；第十四條第三款也有規定，如果建商沒有在使照核發後4個月內將產權移轉給買方，建商就要負擔損害賠償責任；第二十四條第三款則規定，建商除了要退還買方已繳的價金與利息外，還要賠償違約金，最低為房地總價的15%。

馨傳不動產智庫執行長何世昌也曾說明，選擇好口碑建商、慎選代銷公司、了解續建機制等，都能降低遇到一屋二賣、建商落跑的機率