【房價狙擊手】30幾家建商搶地推案 「北士科」暴起強壓內科、南軟

【文／Angela】位於台北市北投區與士林區交界的「北投士林科學園區」（簡稱北士科）是台北科技走廊的最後一塊拼圖，從關渡的華碩、和碩總部，一路延伸北士科智慧製造、醫療生技聚落，再到內湖科技園區的ICT重鎮，與南港生技軟體園區的軟體、生技、會展產業，其中北士科因具腹地有限、旗艦企業搶進與人口紅利優勢3大亮點，吸引超過30家指標建商插旗卡位，錢景可望急起直追超越內科、南軟。

【區域看點】

1. 住宅區腹地小新屋直攻3位數

2. 當紅明星產業進駐人潮效益增

3. 一口氣帶旺北捷黃金7站房市

住宅用地少 新案喊到每坪132萬元

「北士科是台北市北區門戶計畫的重中之重，結合科技、商業、優質水岸生態與人文生活特色，聯外交通便捷，產業可鏈結台北港、桃園機場，未來房價可望超越信義計畫區。」甲山林集團總經理張境在表示，北士科的未來潛力不能單看重劃區，必須把整個關渡平原、社子島總面積超過900公頃，是信義計畫區的5倍大，發展成形後，不論房價或生活環境質感都可望超越。

看好北士科的發展潛力，甲山林也將此區視為獵地推案重地，「士科潤山」瞄準年輕購屋族群需求，張境在分析：「中小型宅會是未來的主流趨勢，三代同堂機會越來越低，特別是都會區購屋族寧可買2戶同鄰而居。」目前房價站上3位數，但張境在認為，水岸景觀具有特殊性，社子島被河川環抱的得天獨厚環境，透過整體政策開發與優質建商進駐，房價確實有機會直追大直水岸200萬元起跳潛力。

「北士科是台北市最後一塊腹地完整的重劃區，比較幸運的是，它的所在位置不需要歷經一般重劃區從無到有，動輒8～10年開發黑暗期。」永慶房屋北投科技直營店長史宗岳表示，承德路與文林北路是北士科園區內的2條主幹道，鄰近捷運淡水信義線芝山站與明德站，步行10分鐘內即可抵達，聯外交通可以福國路銜接洲美快速道路。

總面積94.38公頃的北士科是由軟橋段與新洲美段組成，以承德路為界，軟橋段因鄰近石牌與芝山捷運站生活圈，生活機能優於新洲美段，現階段建商推案多集中在此。

史宗岳表示，位於園區第一排的指標新案開價直攻3位數，「國泰雍萃」總戶數125戶，開價每坪132萬元，「華固上文林」單價約128萬元，有別於多數重劃區推案是以2房小宅為主，北士科新屋多鎖定含金量較高的換屋族，空間規劃多以3、4房為主；「達麗天蒔」是區內少數有小坪數宅社區，單價約在122萬元上下。

有鑑於土地是最稀有的原料，比起內湖科學園區住宅用地有45公頃，北士科的產專區、學校用地與公園率佔比近7成，住宅區僅19公頃，推升北士科住宅區土地單價，包括華固、力麗企業與遠雄建設都以231～260萬元單價購入住宅區土地，至今已有超過30家建商購地卡位。

產業專區招商熱 人口紅利將現

反觀在產業部分，北士科共有6筆科技產業專用區，目前已完成3筆地上權招商，T17、T18由新光人壽取得，將規劃為生技醫療商用大樓，金仁寶集團旗下仁寶與康舒合資取得T16地上權，規劃興建55層樓高營運總部，低樓層也將做商場使用，此外中鼎工程、VOLVO與味丹集團也都計畫將總部或銷售中心設於此，指標與當紅明星產業紛紛進駐，預期未來可新增4萬個就業機會，人潮與人口紅利成為房市的有力支撐。

受到園區帶動，也讓捷運淡水信義線沿線芝山、明德、石牌、唭哩岸、奇岩、北投、新北投7站房市水漲船高，以奇岩重劃區為例，去年均價已達75萬元，史宗岳直言：「北士科尚未發展前，大家會覺得奇岩重劃區單價很高，如今比價外溢效應，反而吸引不少退休族與家庭客買盤。」加上原有石牌、明德與芝山都屬於成熟商圈，住宅釋出量有限，一旦北士科人潮進駐後，會更凸顯住宅供需的窘迫性，成為另一波房價上漲的底氣。

【在地人說】

多5分鐘車程房價省一半

北士科沿線捷運站點多，站與站之間距離頗近、車班密集度高，史宗岳建議，預算有限的購屋族不妨外圍覓屋，像是新北投、奇岩站，車程多5分鐘，房價落差最高達5成。此外，軟橋段內的都更案「軟橋裕花園」，鄰近中正高中，2019年成交單價每坪約48萬元，去年漲至79萬元，成長幅度雖達64%，但比起周邊新案單價都已擠身百萬俱樂部，未來仍有增值空間，唯一缺點是目前生活機能尚未成熟，生活採買須仰賴石牌商圈。