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2025房市展望｜預售平轉急售爆大量…重災區出列！買到「2年前起漲價」有機會
【文／連珠君】919央行第七波信用管制後，房市急凍，加上史上最大交屋潮來臨，房市專欄作家顏博志認為，房價至少降價1~2成，回到2~3年前的起漲點，只要政府政策不變，近2年房市不可能會好，但中南部可以趁這一波檢便宜，尤其看好高雄高鐵左營站周邊，瞄準即將交屋的預售屋，能買到2年前的起漲價。
第七波信用管制 沖散房市信心
今年9月19日央行突然施行第七波信用管制，全台第2屋貸款最高成數降至5成，銀行房貸滿水位，全面緊縮房市資金，民眾申請不到房貸，叫苦連天。顏博志表示，央行未雨綢繆，知道這2年將出現大量的交屋潮，緊急限縮房貸，但由於一開始沒有配套措施，不分青紅皂白全面管制，全面沖散民眾對房地產的信心。
而上至建商、代銷、仲介，下至投資客、換屋族、自住客，都受到影響，導致建商停止購地、代銷來客數減少、仲介還在堅持，但就業人口跟仲介家數已經在減少，很多投資客都已經在下車，只要政府維持現況政策，預計到明年房地產都不會有起色。
「919這個政策，打到的是部分的投資客，更大部分是小白。」顏博志指出，以往民眾購屋，都會準備充足的自備款才下手，但新青安優惠政策一出，5年的寬限期加上市場瘋狂買房的氛圍下，許多年輕的小白沒有搞清楚就趕緊購買預售屋，有如吸食安非他命，對未來房貸毫無緊張感。
即便有意識到未來交屋貸款問題，急著找銀行，在還沒交屋、沒有擔保品的情況下，未來鑑價多少，可以借多少錢，都不知道，著急也沒有用，現在的狀況是明年要優先去化今年排隊的人，明年要貸款的人等待期愈來愈長，現金不夠的「只能等死」。
貸款問題，預計明後年將更將嚴峻，根據內政部統計通報，2018年開始，每年都核發超過10萬戶建照，而後每年以1~2萬戶遞增，2022年來到18.1萬戶的高峰，然而台商回流、疫情期間缺工、缺料，導致施工期延長，交屋時間遞延，2021年使照戶數開始突破10萬戶大關，而今年光是前3季就超過10萬戶，今年預計達到13萬戶，進一步依據一般工期推算，預計2025、2026年將邁入完工交屋高峰期。
事實上早在2~3年前，房地產已經到達高峰，在即將回落時，政府突然推出新青安優惠房貸，將房價繼續往上推，那時顏博志已經看到危機，瘋狂出售自己手上的不動產。顏博志的策略是先將外圍蛋白區的房屋出售，認為市場在修正時，蛋白區將是重災區，尤其又有大量預售屋成屋時，就連找租客都會很困難，保留最精華的蛋黃區房屋，如台北市中山、中正、新北市板橋等區。
現在是否能趁機撿便宜？顏博志指出，中南部是重災區，反而也是可以撿便宜的區域，已出現不少預售屋平轉戶，價格回到2年前的水準，但並非每個區域都可以入手，除房價要便宜外，地點更重要。
左營房市爆交屋潮 明年更便宜
顏博志看好高雄左營高鐵站周邊，不僅有台積電設廠議題，還有高鐵優勢，雙重加持之下，看好未來房市前景，顏博志鎖定半年內即將交屋的預售屋，了解最後轉約時間，越靠近最後轉約時間，有機會買到更便宜的轉約戶。
由於接下來２年會是史上最大的交屋潮，預計未來會出現更多平轉戶，顏博志表示，高鐵左營站周邊近期有出現不少預售屋平轉戶，近期房仲丟來一個預售屋平轉戶，屋主原始入手價700多萬元，想加價80萬元出售，仲介費5萬元，換算單價約36萬元，回到2年前的價格。
這樣的案件，顏博志認為可以入手，但他並不急著出手，因為明年還會有更多預售屋交屋，預售轉約的情形會更多，還等待更便宜的物件。
顏博志認為現階段是「現金為王」，要有子彈才能投資，預計房價至少要下修1~2成，是否會跌更深？顏博志認為，不太可能，2~3年前交屋的那批人，是5~6年前購買的預售屋，價格更便宜，已經站穩房價，而且只要政府政策放寬一點，房市馬上死灰復燃，有如不死鳥。
