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2025房市展望｜北市豪宅疆界已打破！千萬房仲達人點名「西區爆發力不輸南港」：單價挑戰160萬
【文／Angela】台灣房地產進入世代交替，有人選擇站在巨人的肩膀上，也有人選擇另闢戰場自創新局，而雙北都更建商富裔實業大公主祝宜敬毫無疑問屬於後者。曾創下2年內讓北市東區泡泡飯店損益兩平紀錄的她，5年前悄悄轉戰房仲，大膽選擇無底薪、高獎金的住商不動產仁愛光復店，去年拿下千萬經紀人傲人成績，在豪宅領域耕耘有成。展望2025年，她認為台北市因土地供給有限，已打破傳統豪宅區域門戶觀念，回歸個案表現，但隨著雙子星動工，西區豪宅市場潛力精彩可期。
豪宅市場已走向二極化 大戶現金買屋不受政策干擾
投資大師巴菲特的名言「只有當潮水退去時，你才會知道誰正在裸泳」，一語說中國內豪宅市場現況。面對一波波政府打房政策，豪宅市場也逐漸走向二極化，祝宜敬觀察，以央行豪宅限貸門檻台北市7000萬元為例，剛過此水位基準的豪宅確實成重災區，購屋人可能會因差1成貸款就完全縮手，反觀，超過1.5億元水位以上的超豪宅，許多人選擇直接以現金購屋，就絲毫不受政策干擾與影響。
「國內經濟穩定上揚，加上股市表現佳，根據中信銀統計，去年全台億萬富豪人數約11萬人，其中更有7千人是身價超過10億元的高資產富豪，總資產規模高達15兆，這些超級富豪與資金有找尋停泊處的需求，是穩住豪宅交易的底氣。」祝宜敬表示，近期幾筆備受矚目的豪宅交易，包括「敦南樞苑」、「華固天鑄」交易總額都是3億元起跳，買方都是現金交易，完全不受銀行滿水位與政府信用管制措施影響。
祝宜敬認為，隨著台北市土地供給量不足，傳統大安區、信義區、中正區豪宅開發有其困難，只要能規畫平面車位的基地條件豪宅，單價基本上都擠身200萬元，但很多客人又糾結正豪宅區的單價高，即使億元豪宅室內坪數可能只有40坪，「台北市1.5億元成為超豪宅分水嶺，除非真的有地緣性的考量，否則豪宅區的疆界已被打破，以前萬華、大同根本不可能勾得上邊，但在西區門戶計畫拉抬下，對於價格敏銳度較高的高資產族來說，就是值得投資的潛力區。」
「當年厲害的投資人都是在12～15年前就先卡位南軟周邊，如今資產翻3倍，現在南港中古屋單價都衝上8、9字頭，由此證明，要買增殖高價值還是必須跟著政策走。」她認為，隨著雙子星大樓動工，所有建設都看得到，西區房價爆發力不輸南港，目前周邊建案「國王雙子星」開價挑戰150～160萬元，下一匹房市黑馬絕對非此區莫屬。
做足功課才能投其所好 高資產族最重視地段與風水
從小在接待中心長大的祝宜敬，留學英國念室內設計系，轉戰房仲業以來，最大興趣就是看豪宅，不論是建築規劃、軟硬體細節都能信口捻來，她笑稱：「越是高資產族時間越寶貴，只有做足功課且投其所好，彼此站在同樣頻率對話，才能提高成交率。」她用沙漏來比喻豪宅經紀人的工作，必須一層層過濾客人在意的面向，找出各種變數之間的最大交集。
她透露，疫情加快不少高資產族處理房地產交易速度與決心，很多人趁疫後返台處理繼承資產，會衍生買屋或售屋需求，這類型高資產族往往在全球都有置產經驗，很多人比較過倫敦、上海、東京，最後選擇買在台灣，通常「只要最好的」，像是有一組海外返台客看上大安區單價250萬元以上的超級豪宅案，且指定購買頂樓戶享受居家臨下視野，偏偏頂樓戶又是建商自有，若不能媒合買家需求，則必須快速找尋符合買家喜好的其他選項。
「對於高資產族來說，地段最重要，豪宅本身的產品規劃與樓層坐向，基本這些條件能符合，剩下的價格反而好談。」祝宜敬表示，許多豪宅買家十分重視風水，甚至看屋時會帶羅盤或老師同行，反而是內裝部分，越是頂級客越不喜歡用二手貨，會把前一手的裝潢全部打掉，中古豪宅的最大問題是停車場可能無充電樁。
