銀行放利多自地自建貸款更划算！

魔術空間

更新時間： 2017年4月19日上午2:00

土地最高可貸8成，建物融資5~6成！自地自建蓋自己的房子對於大多數人可能是天方夜譚的白日夢，一般觀念裡大家會認為購地與建築資金一定是比買成屋還要貴很多。但黃巢設計工務店總監黃建華醍醐灌頂告訴大家：「自地自建較貴的舊思維已經被打破了！」由於各行庫逐漸寬鬆土地和興建建物的貸款成數，土地最高放寬到8成，建物融資則在5~6成，利率3%上下。黃建華總監並分析自有土地和實際使用坪數的優劣點，徹底打破「自地自建比較貴」的迷思。

▲ 黃巢設計工務店總監黃建華整體分析近期銀行釋出土地建物融資的大利多，徹底打破「自地自建比較貴」的迷思。

黃巢設計工務店總監黃建華指出，台北地區以外土地取得成本較低，市郊的自地自建案和市中心新大樓住宅的建置成本相差不多，但土地權狀坪數、實際使用坪數和自主空間卻相差甚遠，再加上各行庫自地自建貸款寬鬆政策，自地自建的貸款成數和新成屋相當接近，在追求自主空間的居住思潮下，預估自地自建將成一股房地產的新時流。

▲銀行放利多自地自建貸款更划算！（黃巢設計工務店/戴小芹建築師事務所）

自地自建vs.新成屋貸款成數相去不遠

以1500萬的置產成本為例，位於桃園市中心的電梯大樓約略可買房屋權狀50坪、土地權狀最多7坪，而實際可使用坪數約33坪，無車位。若是1500萬在桃園市郊購地自地自建，大約可有30坪土地權狀，以正常建蔽率60%計，蓋四樓半電梯透天厝，房屋權狀約70坪，實際使用坪數可多達90坪。以土地權狀而言，自地自建為新成屋4倍，自地自建實際使用坪數幾乎是新成屋3倍，自地自建空間獨立與規劃自主性更不在話下，對於懷抱絕對自主夢想家園的業主，自地自建其實並非遙不可及。唯一缺點是市中心區的交通生活機能便利性較佳，但除台北的住民，幾乎家家戶戶都有汽機車代步，其實住市區的邊陲地帶其交通便利性影響並不大。

▲銀行放利多自地自建貸款更划算！（黃巢設計工務店/戴小芹建築師事務所）

以前自地自建申請「土建融資」，為了避免土地被炒作，土地最高只能貸到65％，房屋興建初期是無法貸款的，銀行鑑於自地自建中途放棄的機率較高，承作願意極低。黃建華總監表示，由於各行庫逐漸寬鬆業主自地自建案的土地和興建建物貸款成數，土地最高可至8成；而建物融資則在5~6成，利率3%上下，現在自地自建案與新成屋二者的貸款成數與自備款已經很接近。

自地自建vs.新成屋建置成本超級比一比

以上述1500萬的置產成本計算，新成屋一般大約可貸7成1050萬，自備款450萬。自地自建案土地融資最高可貸至8成，建物最高可貸6成，1500萬的自地自建可貸金額約為1060萬，自備款440萬。建築施工期間貸款利率約3%上下，若1年後沒動工，貸款將會被收回或是利率提高1碼。等新屋竣工取得使用執照，並完成保存登記，就可轉為一般房貸，利率則依個人信用條件和與銀行往來關係有所不同。

▲追求自主空間的居住思潮下，自地自建將成房地產的新時流。（圖/戴小芹建築師事務所）

若是自有土地(無設定抵押貸款)的自地自建案，自備款就更輕鬆了。舉例而言，30坪土地若銀行鑑價為800萬，最高可貸8成640萬，90坪房屋建築費用以每坪10萬計900萬。900萬建築費－640萬土地貸款＝260萬自備款。640萬等新屋竣工取得使用執照後，完成保存登記，同樣可以轉為一般房貸。

▲ ▲銀行放利多自地自建貸款更划算！（黃巢設計工務店/戴小芹建築師事務所）

若能善用銀行新推的優惠「德政」，自己的房屋自己蓋，建築出獨特自主的生活理念，就不再是遙不可及的夢想。每天早上可以從一樓自家大廳出門，每天晚上可以上天台數星星，原來「自地自建並沒有比較貴」，真的！

圖文提供：黃巢設計工務店/戴小芹建築師事務所
設計師：黃建華
電話：(03)325-3068
地址：桃園市桃園區春日路1112巷3弄9號
E-mail：hc@hcdesign.com.tw
完整『黃巢設計工務店/戴小芹建築師事務所』相關精彩設計作品請看：
http://house108.com.tw/index.php?a=designers/info&id=260
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《金融》吸引境外資金回流金管會將鬆綁OSU規範
【時報記者林資傑台北報導】金管會為推動台灣成為亞洲資產管理中心、吸引境外資金回流，規畫2025年完成法規鬆綁作業，放寬國際證券業務分公司（OSU）開戶、交易及款項收付規定，預期將使境外客戶開戶及交易更便捷，有利匯款作業及節省匯費成本，增加來台開設OSU帳戶誘因。金管會為因應金融市場的發展需求、提升台灣金融競爭力，發起由產官學共同組成、常態性設置的「金融行動創新法規調適平台」已於7月15日正式運作，經參考學界及業界委員就相關規範與國際實務分析建議，決議推動鬆綁OSU相關規範。證期局副局長黃厚銘表示，目前OSU開戶規定比照國內券商（DSU），若採線上開戶，每日買賣額度不得超過等值新台幣100萬元，須臨櫃開戶或寄送紙本申請才不會受限，使境外客戶開戶相對不便。為提升境外潛在客戶開戶意願，委員建議應提供便捷網路開戶流程。金管會對此研議在可確認客戶身分前提下，預計明年上半年開放OSU線上開戶，每日買賣額度將不再受限，使境外客戶不必因額度問題，而選擇較不便的親赴臨櫃或寄送紙本申請文件開戶。其次，OSU對境外客戶辦理複委託交易下單，目前驗證並非國際慣用方式，除了現行下載安裝台灣憑證機構簽發的電
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《各報要聞》2025年十大科技趨勢高盛點兵
【時報-台北電】2024年交易日倒數，外資券商近期接連拋出2025年科技產業展望與趨勢觀察，高盛證券進行亞洲科技之旅，與台灣、日本、南韓科技供應鏈廠商交流，歸納出AI仍是供應鏈關注重點、Blackwell放量、Google TPU v6放量等十大重點；法人青睞的台積電、聯發科等AI受惠股，自然是鎂光燈焦點。外資圈在年底前，積極端出2025年產業前景展望，像是摩根士丹利證券最近就提出以ASIC 2.0為主軸的AI供應鏈觀點，引領市場資金競逐，另也給出iPhone、iPad、筆電等終端消費性產品2025年首季的出貨量預測；野村證券不久前也才大篇幅探討對AI半導體循環的前景，海通國際證券拜訪美國科技企業、AI公司專家，均引起市場廣泛討論，並從中尋求2025年布局機會。高盛證券過去一段時間與旗下多組機構法人客戶對談，最新又與亞洲三大科技重鎮台灣、南韓、日本供應鏈交流，得出十大焦點包括：一、AI仍是供應鏈關注重點；二、Blackwell放量；三、Google TPU v6將放量；四、ASIC領域競爭；五、傳統伺服器與PC增長緩慢；六、HBM能見度延伸至2025年底；七、傳統DRAM與NAND
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《各報要聞》2025年全球市場12大風險輝達財報9成機率不如預期
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《金融》大都會集團砸12億美元收購柏瑞
【時報-台北電】全球資產管理市場掀併購風。據外電報導，大都會集團將以最多12億美元，收購持股集中在香港億萬富翁李澤楷手中的柏瑞投資。台灣柏瑞投信24日指出，這樁併購可對雙方創造更大綜效，將與大都會人壽保險資產管理（MIM）繼續提供卓越的價值。據報導，李澤楷旗下的盈科拓展將向美國大都會人壽出售資產管理公司柏瑞投資，作價最多12億美元（約新台幣392億元），交易不包括柏瑞在大陸合資公司和私募股權業務。交易完成時，將支付8億美元，另視2025年特定財務指標再支付2億美元，以及多年的盈利表現另再支付2億美元。交易預計在2025年完成，此併購案需待監管機構核准。柏瑞投信指出，交易完成後，柏瑞投資將成為大都會人壽保險資產管理（MIM）這個更大平台的一部分，範圍包括公開巿場固定收益、私人資本和房地產的專業知識，以及其母公司大都會人壽的保險傳承、全球專業知識和財務實力在內。據投信投顧公會統計至2024年10月底，柏瑞投信總資產管理規模達1,725.6億元，在38家投信中排名第17名。 2024年8月1日，法銀巴黎投顧所屬法國巴黎資產管理集團，也發布與AXA集團所進行關於AXA Investmen
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《各報要聞》鴻海進軍AR眼鏡市場
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《各報要聞》外資沒落跑台股封關戰23700
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美國大型銀行和商業團體提告Fed，稱其年度壓力測試違法
【財訊快報／陳孟朔】美國大型銀行和商業團體週二起訴美國聯準會(Fed)，稱Fed每年對華爾街機構進行的"壓力測試"乃違法之舉。向俄亥俄州哥倫布市美國地區法院提起的訴訟稱，Fed確定大型銀行在假想經濟動盪中的表現，並據此設定資本要求的做法沒有遵循適當的行政程式。原告包括銀行政策研究所(Bank Policy Institute)、美國商會和美國銀行業協會(ABA)。具體而言，這些團體要求Fed公開其用於衡量銀行業績的現為保密的模型，以及其為測試薄弱環節而創建的年度情境的詳細資訊，並接受反饋。Fed週一宣布，計劃對大型銀行的年度"壓力測試"進行重大修改，以提高其透明度和可預測性。正在考慮的修改包括公開Fed用於確定銀行在測試中的假設損失的模型，並歡迎公眾對這些模型提出意見。與此同時，Fed也歡迎公眾對其每年為測試所設立的假設情景提出反饋意見，並對兩年的結果進行平均，以減少結果的年度波動性。Fed表示，擬議的修改並不是為影響總體資本要求。不過，銀行業選擇繼續提起訴訟。Fed一位發言人週二拒絕就訴訟置評。美國銀行業協會主席兼執行長Rob Nichols在一份聲明中提到，“這些測試的不透明性質削
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《食品股》國際市場擴增綠茵生技潭子新廠動土
【時報記者郭鴻慧台北報導】綠茵(6846)潭子聚興產業園區新廠昨(24)日舉行動土典禮，第一期計畫投入資金總額約15億元建廠與購置設備，預計將在2026年中完工、第4季試產，2027年正式量產，2027年正式量產，此廠的產能規劃，有利未來公司營收擴大5倍以上。綠茵潭子新廠土地面積2,064坪，規劃地上九層、地下一層的廠辦合一大樓，建築面積8,410坪，涵蓋研發中心及實驗室、自研原料產線、保健食品配方產線。隨著國際市場擴大，綠茵建置潭子新廠因應國際大客戶需求，除了擴增自研原料產線之外，也新增多元製劑產線，未來綠茵從原料、配方混料到製劑，提供客戶國際品質系統認證的完整代工產線，將完善保健食品CDMO一條龍服務。綠茵目前在台中地區設有公司總部、物流中心，以及台中科學園區、西屯工業區及潭子區三個廠區，綠茵以自研自製原料為客戶設計差異化的配方產品，每年服務數百家國內、外客戶，隨著自研原料占比提高，持續推升綠茵毛利率，未來海外市場仍以自研產品為主，毛利率還有提升的空間。綠茵董事會已通過辦理現金增資、及發行國內第一、二次無擔保可轉換公司債，包括辦理現金增資上限1,800仟股；發行國內第一、二
時報資訊·
《金融》金管會7大惠民新制 2025年1月陸續施行
【時報記者林資傑台北報導】金管會公布將於2025年上路施行的7大政策及惠民措施，包括開放主動式及被動式多資產ETF、創新板取消合格投資人限制、擴增應建立內控制度的保經代公司、永續報告書數位平台上線、保險業不動產投報率最低門檻調降等，均將於明年1月起陸續上路施行。首先，為因應國際趨勢及政策推動方向，金管會將開放主動式及被動式多資產ETF，首檔產品最快首季發行問世，目標3年內合計發行規模達2000億元，預期可提供投資人多元化金融商品，並拓展資產管理業者業務動能，預估投信業者、現有及潛在投資人均可受惠。其次，金管會明年1月6日將刪除創新板合格投資人制度，拿下原先侷限於約30萬戶緊箍咒、改採與一般板相同制度，並強化申請公司創新性審查等配套措施，預期投資門檻大幅降低，將可提升創新板流動性及交易量，並促進創新企業申請掛牌。再者，為協助保險業妥善分配資源、提升資本運用效率，達成2026年順利接軌新一代清償能力制度（ICS）目標，金管會敲定保險業計提利率風險的適用倍數，明年將維持與今年相同、不再額外加壓，避免資本適足率（RBC）因此大幅下降、降低保險業增資壓力。第四，金管會預計明年1月底前完成
時報資訊·
《盤前掃瞄-國外消息》美股齊揚提前收盤；特斯拉飆逾7%
【時報-台北電】國外消息： 1.美股齊揚提前收盤，特斯拉飆逾7% 平安夜的美股提早三小時收盤，三大指數全部走高，因科技類股表現亮眼，故那斯達克漲幅最大，收盤重返兩萬大關以上。同時，標普500也重登6000點整數關卡。費城半導體上漲1%，其中，收漲0.4%的NVIDIA，盤後跌0.3%。台積電ADR跌0.5%，盤後在平盤附近。另外，特斯拉更是暴漲7.35%。美股最新收盤價，道瓊漲390.08點或0.91%，收43297.03點。那斯達克漲266.24點或1.35%，收20031.13點。標普500也漲65.97點或1.1%，收6040.04點。 2.2025年十大科技趨勢，高盛點兵 2024年交易日倒數，外資券商近期接連拋出2025年科技產業展望與趨勢觀察，高盛證券進行亞洲科技之旅，與台灣、日本、南韓科技供應鏈廠商交流，歸納出AI仍是供應鏈關注重點、Blackwell放量、Google TPU v6放量等十大重點；法人青睞的台積電、聯發科等AI受惠股，自然是鎂光燈焦點。 3.日圓匯率走跌有利買進，巴菲特、高盛齊看好日股日圓兌美元匯率自9月中來累計大跌逾1成，高盛認為對持有美元的外資來說
三立新聞網 setn.com·
巴菲特開口曝房市哲學！示警大家留意1件事　超級富豪也要小心
高齡94歲「股神」巴菲特（Warren Buffett）為股市奇才，也是全美最富有的人士之一，他堅信長期投資的理念，反對市場擇時操作。對於房市的看法，巴菲特曾警告，切勿購買超過自身能力的房地產，租屋或許是更明智的決定。
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民視影音·
新制退休賺爛了　勞工領多少看這裡
財經中心／唐詩晴、李奇、SNG　台北報導攸關勞工退休金的勞動基金、總規模高達七兆5千多億元，過去都投資在國內外股票、債券等資產，而根據資料顯示今年因為股市創新高，新制勞退基金前10個月，帳面獲利高達6240億，換算下來，平均一個勞工可以領到4.9萬元的分紅，而今天勞動基金運用局也透露，說11月累積的收益，可望再創新高。退休長輩到公園跳舞、運動，或以棋會友，擁有精彩退休生活的前提，是退休金也很充足，攸關勞工退休金的勞動基金、今年前10個月大賺9391億，而且11月累積收益可望破兆，也讓勞工帳戶的退休金可望有大筆分紅進帳。勞動基金運用副局長局劉麗茹：「今年截止到現在12月來看，因為這個受到AI這種科技的一個推動，所以在股市的方面表現的是真的蠻亮麗的，不過全年看起來市場的波動仍然是很明顯的，所以面對這樣的一個複雜環境，其實在我們基金應用局，對基金的一個資產配置跟風險的管理上，我們是更加的審慎，去以動態多元投資的方式來用波段的操作，跟獲取基金穩健的一個收益。」新制退休金前十月帳面獲利6240億，每位勞工可領4.9萬分紅。（圖／民視新聞）單看新制退休金，用前十月帳面獲利6240.8億來算，每位勞工平均帳面分紅約4.9萬，已較去年多1.14萬，若再算上11月獲利，撥款會更高，儘管全年股市震盪劇烈，但在AI熱潮下，前10個月收益達14.59％，若新舊制合計，近5年多來，年化收益率更達8.75％，超越大盤的上漲比例。新制退退基金收益率達14.59%。（圖／民視新聞）勞動基金運用副局長局劉麗茹：「新制的部位是我們基金裡面最大的部位，那我們新制國內股市自營的報酬率，到10月份自營的報酬率有到達58.9%，這個數字等於遠遠比同期大盤，同期大盤27.27%要來的高。」勞動基金運用局長蘇郁卿：「因為外界經常會說，你看台股指數多少，我們基金怎麼才賺多少，其實這個是兩個不同的東西，我會覺得我們比較像沙拉盤，裡面有香蕉、有蘋果、有橘子，還有青菜這樣，讓大家吃得很健康、很穩健。」用沙拉盤，強調新制勞退基金的運作著重長期耕耘，穩健投資，這筆投資效益，將在農曆年後入帳，讓勞工朋友分享投資增長的成果。原文出處：勞退新制賺爛了　勞動基金11月累積收益可望破兆更多民視新聞報導勞動基金450億委外代操　「這5家」投信得標勞動基金前10月大賺近1兆！新勞退平均可領4.9萬！注意！勞保投保薪資調整　304萬人明年保費變高
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財訊快報·
上海儲能超級工廠年底前將建設完畢，特斯拉週二漲逾7%為標普最大贏家
【財訊快報／陳孟朔】媒體報導，特斯拉(美股代碼TSLA)上海儲能超級工廠完工在即，預計在今年年底前建設完畢，有望突破其整車超級工廠建設速度，僅7個月就實現從動工到完工的全過程。今年5月23日，特斯拉儲能超級工廠在上海臨港開工。開工儀式後，上海臨港經濟發展(集團)有限公司還與特斯拉完成中國首批超大型電化學商用儲能系統Megapack的簽約。特斯拉相關負責人在接受採訪時表示，儲能超級工廠是特斯拉入華十年來，繼整車超級工廠後，在中國又一大型投資專案。上海儲能超級工廠將規劃生產特斯拉超大型商用儲能電池Megapack，初期規劃年產電池可達1萬台，儲能規模近40GWh(吉瓦時)，產品提供範圍覆蓋全球市場。與此同時，另據報導，目前特斯拉新款Model Y產能已達到日均200台左右。特斯拉股價繼上日反彈2.27%後，週二一口氣抽高31.68美元或7.36%至462.28美元，成了標普和科技七雄最大贏家，今年來漲幅擴大到86.04%，12月18日觸及的488.50美元為上市新高。
財訊快報·
TrendForce稱本田及日產電動化目標不一，加速資源整合為合併後首要任務
【財訊快報／記者戴海茜報導】日本兩大全球汽車集團本田與日產於12月23日宣布啟動合併談判，目標在2025年6月達成協議，三菱也有望加入。TrendForce（集邦科技）表示，若三家車廠順利合併，當務之急將是整合各自的資源以節省開支，利用規模化生產降低成本，以及加快電動車計畫。據TrendForce統計，2023年本田集團和日產集團的汽車銷量分居全球第7和第8名，但在2024年前三季的集團銷量排名中，比亞迪已超越日產成為第8名，緊追在第7名的本田之後。除銷量壓力，本田和日產集團最焦慮的仍是電動化速度。TrendForce預估，2024年本田和日產在包含純電動車(BEV)、插電混合式電動車(PHEV)、燃料電池車(FCV)和油電混合車(HEV)的電動車市場占比皆低於5%，面臨在BEV、PHEV領域落後Tesla和中國車廠，於HEV市場也難和豐田匹敵的窘境。TrendForce分析，本田和日產合併將衝高整體汽車銷量，2025年將挑戰第三大集團Hyundai-Kia的地位。但在電動車領域，短期內合併將反映資源整合，而非銷量提升。目前兩家車廠的電動化目標不盡相同，本田初期改造油車平台生產電動車，
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《各報要聞》台幣年底續弱封關恐見32.8元
【時報-台北電】美債殖利率逼近4.6％，近7個月新高，美元指數持續在108高位震盪，外資、壽險及投信匯出不手軟，主要亞幣跌跌不休，新台幣匯率24日早盤跟著走弱，午後隨著出口商進場與美元買盤對作，加足馬力拋匯，盤中上演你丟我撿，匯價由貶翻升，終場收在32.67元、升1.8分，收下連二紅，外資雖陸續放假，但總成交量仍有17.775億美元，未見大幅萎縮，匯銀主管預估，年底前新台幣應是續弱居多，月底封關不排除貶至32.8元重要心理關卡。 10年期公債殖利率24日盤中變化不大，小升0.7個基點報4.599％，但仍創5月底來新高，主因為聯準會（Fed）上周宣布鷹式降息，市場紛紛調降明年基準利率預估，帶動殖利率再度飆升。由於市場繼續評估Fed明年降息幅度有多大，加上耶誕節假期開始，24日市場氛圍轉趨觀望，華爾街普遍預期10年債息後市會拉回，在明年底會下降至4.25％。債息下跌代表債價上漲。匯銀主管表示，近期股匯市略顯脫鉤，台股漲勢拉不太動新台幣，雖然新台幣拉出連二紅，但都是小升收盤，且盤中貶幅也不小，主要除反映12月是匯市淡季，加上近期美元指數及美債利率同步攀高，外資及投信匯出量能不減，整體亞幣還

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