租屋漏水嚇跑房客！樓上鄰居不處理告上法院？律師「勝訴機會高」解法

【文／李寧】當房東接到租客通知租屋處漏水時，若鄰居不肯配合檢查、處理該怎麼辦？當房屋面臨漏水狀況，樓上鄰居又不處理，屋主心情肯定既複雜又煎熬，但專家指出，只要沉著應對、依照正確的「法律步驟」處理，就能讓事情圓滿落幕。

恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師日前在粉絲頁上分享一房屋漏水個案，他指出，一間位於3樓的出租公寓，因浴室天花板漏水，導致連同浴室裝潢也一起遭殃，屋內幾乎無法使用。

當房東接獲租客來電瞭解情況後，隨即聯絡4樓的屋主，並表達想進門查看漏水原因，卻沒想到4樓屋主竟回應「4樓不可能漏水，3樓的問題3樓自己處理」，並拒絕讓該進屋查看。另一方面，租客也因無法居住而要解約。

房東遂把漏水的情形拍照、錄影記錄下來，並且再次找修漏的師傅來看，也請社區管理人員協助協調，然而，4樓屋主仍然置之不理，一再推託問題出在3樓，隨著漏水狀況也愈來愈嚴重。這時該怎麼辦呢？

房屋漏水鄰居不理

提告有用嗎？

蘇家宏表示，該名房東決定向4樓屋主提告。歷經一年多的訴訟流程，鑑定結果出爐。

專家指出確實是4樓浴室的防水層失效才導致漏水，維修方法必需是從4樓開始修繕。

依照《公寓大廈管理條例》第12條：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

最終，法院判決4樓屋主除了必須讓樓下人員進屋修理漏水，還得負起4大責任及費用：

1.負責賠償修理費用

2.負責賠償3樓損壞的裝潢及物品費用

3.3樓無法使用的租金損失

4.負責鑑定費用（10多萬元）、法院裁判費

由於3樓原是出租給租客使用，蘇家宏指出，就因為樓上漏水使得房客解約、也暫時無法出租等原因，導致的「租金」損失，都可以一併請求樓上賠償。

「法律010」也建議，因樓上房屋漏水提告，如果想要成功打贏官司，需要「確實蒐集證據」，愈詳細的話，獲得勝訴判決的機會也愈高。

崔媽媽基金會法務組長曹筱筠提醒，房客要盡「善良管理人的責任」，這意思是說，若發現屋況有問題，如漏水、壁癌，一定要第一時間拍照、錄影通知屋主，可以用LINE通知，但要確定屋主有收到訊息，最好有回傳訊息，如因沒有立即通知屋主，放任不管，導致房屋有損害，可能反被房東要求損害賠償。