升息期 買房要小心?!

·財神
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升息期 買房要小心?!
升息期 買房要小心?!

3/21台灣升息1碼(0.25%),房貸族荷包也跟著失血。

央行總裁楊金龍表示,以國人平均貸款763萬元計算,升息一碼後,每年要多繳利息19,075元;換算升息幅度為19.08%(0.25/1.31)。

然而,這只是第一次升息,之後美國繼續升息,台灣應該也會隨之升息。若升息2碼則房貸族的升息幅度將高達40%,有龐大貸款的投資人,受影響程度將會加劇。

細數此次升息,很大的原因是「通膨」。當「通膨」來臨時,無論你理不理會,都會影響你的人生;甚至成為受害者!所以,面對通膨不應逃避,也無法逃避,甚至應該積極應對。

通膨是 溫水煮青蛙!

除了房貸利率調高,最近物價高漲,民眾也都很有感。出去購物會發現,許多商品漲價都是10%起跳。等於要用多10%的錢,才能買到原本物品;否則只能買到更少的物品。這個現象就是通膨造成的;也可以解讀是貨幣貶值。

對應「通膨」,各國央行採取的方法是「升息」與「加薪」。國內剛加息一碼(0.25%),公務員則加薪4%,但都無法抵抗動輒10%的物價漲幅。

貨幣為王!

目前先持有「現金」相對安全的方法。此處「現金」指得是「貨幣」而非「外匯」,因為外匯有槓桿,會因為波動,而被迫出場。貨幣則不然,沒有槓桿,不會因價格波動而被迫斷頭。

還記得今年1月台幣兌美元,升值到最高27.515元,當時有很多貨幣專家呼籲大家可以趁台幣強勢,換匯一些美元。到3月台幣兌美元貶值到28.678:1,短短二個月台幣跌了1.15元或貶值4.2%,以27.5台幣換匯1美元的投資人,就賺到匯差。

如果是借日幣患美元(或者港幣),更是匯差、利差二頭賺,成功抵抗了通膨。

一年多前有投資人原本借港幣,支付2.5%利息,之後看日圓弱勢利息又低,於是改借日幣利息1%,單單利差就有1.5%,加上日幣近一年貶值16.5%,等於既賺利差又賺匯差。

做對與做錯 結局大不同!

假設:投資人有200萬元資金。

一是將台幣換成美元,匯率約28.5,如果未來美元兌台幣升值到2020年的29.5元,投資人有約3.5%匯差,再加上美元定存利率提高,至少可以創造5%獲利。

二是200萬作為買房頭期款,目前房貸利率1.56%,到年底若再升息一碼,利率升至3%,一千萬房貸,一年要多支付15萬利息,20年貸款就要多付300萬利息。

如果還是要買房者,借款幅度一定要在安全範圍,不能過度融資,才不至於因繳不出房貸,而被銀行斷頭。

升息期 買房要小心!

雖然房產是抵抗通膨最佳商品;但現階段買房風險大,因為處在「房價高位+利率走高」的二高情況。

當利率往上,景氣未確定往上時,買房就變成貼價、貼息。房價向上調整(原物料上漲)加上利息調高。所以,升息階段買房,一定要特別小心。