【10/28～11/03 財稅焦點】地價稅已開徵，繳納期限至12月2日截止

地價稅已開徵，繳納期限至12月2日截止

今年地價稅將於11月1日開徵，繳納期間末日適逢假日，順延至12月2日，請納稅義務人於期限內繳納。

納稅義務人對地價稅繳款書所載稅額如有疑問或尚未收到繳款書者，請向土地所在地之地方稅稽徵機關查詢或申請補發。

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房東逃稅，四年補稅高達58億

近年台灣不動產交易熱，且租屋市場逃稅問題嚴重，財政部自民國109年起推出專案查核計畫，包含「個人不動產相關所得專案查核」、「加強個人房屋租賃所得專案查核」，打擊房地產炒作與逃漏租金所得 。

據財政部查核統計後，需補徵件數及稅額，分別自109年12月至110年12月實施首年的2484件、新台幣6.99億元，逐年增加至112年度全年的9963件、22.25億元，增幅各達301.09%、218.31%。查核上路以來到今年上半年，累計補徵件數超過2萬5000件，補徵稅額達54.44億元，總計高達近58億元。

而租賃所得方面，在國稅局加強查核下，查核須補徵件數1085件、補徵稅款4565萬元。

未來除專案查核外，還會透過綜所稅房屋租金支出改特別支出，外加若房東誠實申報租金所得，可適用囤房稅2.0新制中較低的房屋稅率，盼藉此引導包租公、包租婆依法繳稅。

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個人經常性或持續性銷售房屋，除申報個人房地合一稅外，也要申報營業稅

個人交易105年以後取得適用房地合一稅制的房屋，除依規定申報房地合一稅外，如符合下列要件之一，即屬以銷售不動產為業，應依法課徵營業稅。

1. 設有固定營業場所（除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。

2. 具備營業牌號（不論是否已依法辦理稅籍登記）。

3. 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

4. 具有經常性或持續性銷售房屋行為，但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。」

舉例來說，納稅義務人甲君於111年間陸續出售8件109年以後自行興建之房屋及其坐落基地，已依規定報繳房地合一稅，惟房屋取得皆未逾6年，土地持有期間亦未滿10年，屬於有經常性或持續性銷售房屋行為，經該局查獲通知，甲君承認有建屋出售之營業事實，乃補辦營業稅籍登記並繳清所漏稅款，但其未依規定申請稅籍登記即經營自有不動產買賣，仍應受罰。

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房地繼承出售，有省稅空間

依照《所得稅法》規定，交易105年後取得標的，包括房地、預售屋及其基地，皆屬於房地合一稅範圍，個人必須在移轉登記後30天內申報，計算方式是用課稅所得乘上稅率。

但若是個人出售繼承取得房地，納稅人計算房地合一稅時，購入成本中的房屋評定現值、公告土地現值，可依照消費者物價指數（CPI）調整認列，提高可扣除成本，降低房地合一稅負擔，白話文來說，就是物價漲價愈多，可扣除成本也就愈高。

舉例來說，大美在109年1月購入房地、110年5月死亡，由小美繼承取得，當時房屋評定現值及公告土地現值合計200萬元，隨後在113年2月以總價400萬元出售，在申報房地合一稅時，減除200萬元成本、按成交價3%計算費用12萬元，課稅所得188萬元，持有期間超過二年、未超過五年，適用稅率35％，繳稅65.8萬元。

但國稅局審查後發現，小美在計算房地合一稅時，在成本方面並未依CPI調整計算，小美是在110年5月繼承，當時的物價指數為99.58，2024年2月賣出，物價指數來到107.26，其現值調整估算約為原本現值的107％。

國稅局指出，按照消費者物價指數107%計算後，可減除成本是將原本的200萬成本乘上107%，應該可以扣除214萬元，因此納稅額也能調降為60.9萬元，與原本的65.8萬元相差4.9萬元，可以辦理退還多繳的房地合一稅。

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房地合一稅 注意三大地雷

為抑制房地產短期炒作，房地合一稅自2016年元旦起上路，迄今已實施將近九年，但仍時有納稅人因不了解法令或疏忽，未依規定申報或申報錯誤，遭補稅或裁處罰鍰。

第一，應申報卻未申報，經常出現在誤認交換房地、交易虧損、二親等以內親屬買賣房地、交易農地、房地遭法院拍賣等情況，仍都應在規定期限內申報房地合一稅。

第二，成本費用申報錯誤或是不實，常見納稅人未提出支出證明，像是發票、收據或是收費細項等憑證；或是交易繼承或受贈取得房地，誤以為是以贈與人購入價格為取得成本；申報取得成本未扣除折讓金額；數人出售共有房地，未按成交價額比例計算各自成本或是費用；無仲介事實或支付證明，卻虛列仲介費。

第三，錯誤認定取得日或交易日，包括出售共有房地，各共有人取得原因，如買賣、贈與或繼承時點不同，未分別判斷是否屬房地合一稅課徵範圍，誤以為所有共有人課稅方式均相同，導致漏未申報；房地遭法院強制執行拍賣，誤以房地完成所有權移轉登記日為交易日，超過時限申報；購入預售屋等待交屋後將成屋出售，誤將持有期間從訂定預售屋買賣契約日起算，依規定應以取得該成屋的所有權移轉登記日起算。--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

兩親等買賣，要申報贈與稅

依據民法第969條及第970條規定，父再婚之配偶，雖稱為繼母但非己身所從出之血親，在民法上稱為直系姻親而非直系血親，故繼母與繼子女為一親等姻親關係；又遺產及贈與稅法第5條第6款揭示，二親等以內（包括血親及姻親在內）親屬間財產之買賣，視同贈與，惟能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，則不在此限。

舉例來說，繼子許先生向繼母（出賣人）購買不動產，繼母應依遺產及贈與稅法第5條第6款規定申報贈與稅，並檢附買賣契約書、支付價款金流等相關證明文件，嗣取得國稅局核發非屬贈與同意移轉證明書後，持向地政機關辦理不動產過戶相關事宜。--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

天下父母心，買房送房要注意合理性

在房價高漲的時代，不少父母親為減輕子女的壓力，會贈送房產或幫子女買房，但要注意，依據遺產及贈與稅法第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產之買賣，應以贈與論，

舉例來說，一名父親將A地轉讓給子女，主張為買賣，交易價為1000萬元，子女先支付200萬元頭期款，剩餘的800萬元則需待銀行貸款過戶後支付給父親，但經國稅局調查後發現，該子女並無收入或其他財產，頭期款的200萬元來源為父親多年來的贈與，申請的800萬元銀行貸款也是由父親擔保。依照子女的財力及收入狀況，顯然無法償還該貸款，不符合《遺產及贈與稅法》第5條第6款但書的規定，因此應將這筆交易視為贈與並課徵贈與稅。

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CFC申報 留意三大面向

今年五月首度申報受控外國企業（CFC）制度，不少企業或個人股東對法令尚不熟悉，在申報計算、文據準備及提示規定必須遵循，建議可從檢附文件、盈虧互抵規定、透過損益按公允價值衡量的金融工具損益是否遞延等三個面向來多加留意。

首先，應留意申報CFC投資收益，應主動提示或備妥文據的時間，以及相對應準備的文件。

在辦理所得稅申報時檢附文件，應包含與關係人結構圖、股份持有比率、經會計師查核簽證的CFC財務報表、前十年虧損扣除表、投資收益計算表、實際獲配股利納稅憑證、轉投資股東會議事錄、減資彌補虧損或合併等證明文件。

但若是收到國稅局調查函，應於送達後一個月內提示或敘明理由申請延長一個月提示文件，包含持股變動明細、CFC非低稅負區轉投資事業財報、有實質營運活動的證明文件等。

其次，由於CFC當年度虧損，應在申報時檢附關係人結構圖、CFC財務報表、CFC前十年虧損扣除表及CFC投資收益計算表，並經國稅局審定等要件才可後抵十年。

最後，是企業或個人股東選擇CFC持有FVPL評價損益遞延至實現時計入CFC當年度盈餘，也要留意應同時符合三個要件，若當中有任何一項未符合，則十年內不可適用FVPL評價損益遞延規定，且CFC累積至該年度決算日已遞延的評價損益數，應計入CFC當年度盈餘計算。

第一，是應在所得稅申報時檢附關係人結構圖、CFC財務報表等文件，第二，會計師查核CFC持有、衡量及處分金融工具情形的查核報告應在國稅局調查函送達後一個月內提供，第三，連續採用相同方式計算FVPL評價損益。

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【國際稅務】

塔塔巨人辭世， 31億遺產，愛犬、廚師管家也有份

根據外媒的報導，印度塔塔集團前董事長塔達於10月9日因病辭世，享壽86歲，身後留下高達9100萬英鎊、折合台幣約31億的財產，由於塔達一生沒有結婚，也沒有孩子，繼承問題引發外界關注。

近日有消息指出，塔達在遺囑中指名，大部分資產將由他的「愛犬」繼承，並設立的相關條款，讓狗狗能安度餘生，另外長期照顧自己的管家兼助理蘇比克及廚師肖，也獲得一筆豐厚的財產。