黃舒衛：央行重手打房 「房市提早過年！」

央行今（19）日理監事會議，如市場預料不升息，但祭出第七波信用管制，其中，自然人第二戶購屋貸款最高成數六成降為五成，並擴大地區到全國，並搭配調升存款準備率1碼管控房市。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛傍晚指出，央行重手打房，也宣告「房市提早過年！」不過可以進一步觀察的趨勢是，房市將呈現五大現象，商用租賃市場逐漸放大，大口分食「置產抗通膨」大餅。

黃舒衛指出，央行祭出第七波不動產信用管制措施之後，未來房市將呈現五大現象。首先，房價易漲難跌，但交易量能逐漸收斂。

現象二，信用資源有限，加大投資風險，甚至形成資金斷鏈、房價泡沫破裂，除了現階段出現的交屋、違約糾紛，未來斷頭、法拍物件將放量增加，甚至夾殺中小型建商。

現象三，購地、推案需求不減。

現象四，商用市場無關限貸壓力，但全球經濟走緩、供應鏈移轉壓力大，科技廠持續獵地、獵樓。

現象五，商用租賃市場逐漸放大。因應租金收益率都節節敗退，再加上ESG浪潮帶動產品需求升級，「以租代買」在限貸環境下，大口分食「置產抗通膨」大餅。

黃舒衛分析，美國FED宣布降息2碼，仍難掩經濟走緩的憂慮。眼看就業增長放緩，且通膨進一步朝2％目標逼近，美國聯準會鴿聲再起，展開2020年疫情爆發以來首次降息，一口氣降息 2碼，將基準利率走廊調降至4.75-5％。相較於近一年美國房市仍維持5％以上的漲幅，道瓊工業平均指數也破4萬點的歷史紀錄，但重啟降息策略，代表經濟走緩的同時，預期累增的債務的壓力恐超越資產價格膨脹的喜悅。

黃舒衛指出，新青安房貸政策、產業投資，也拉長台灣房市戰線。

黃舒衛分析，相較於美國降息以降低軟著陸的衝擊，台灣房市其實早從去年中就透過平均地權條例修正上路前「不溯及既往」的解釋，以及新青安的利息補貼、拉長還款期及寬限期來解除打炒房警報，打破2022年升息、升準及2023年平均地權條例修正的陰霾，創造升息循環下的另類榮景。

今年六都1-8月房市交易年增27.5％、創11年同期新高，尤其是AI科技島的題材助攻，點燃房價低基期區域的比價效應，形成花開遍地的景象。舉例來說，全國前七個月住宅買賣移轉棟數年增27.9％，但增加最多的是新竹縣市，分別成長45.3％、40.4％，台南、高雄也成長38％、38.2％，全面翻轉過去以北台灣或台中為主舞台的市場。

然而，在貨幣政策變動下，資金動能熄火，房市發展走歧路。

黃舒衛表示，激情必須付出代價。從第二季初現端倪、第三季從中古屋延燒，透過央行呼籲減降不動產貸款集中度，以致蔓延到預售市場的全面性錢荒。房市交易缺乏資金動能帶動的流動性，形成「以量制價」的差異化升息、降估價、砍成數的結構性失血後，即便主管機關三申五令沒有限貸令，且針對首購、都更危老、企業自購自建優先放款的「人道走廊」。

觀望的房市，接下來將加速分歧、碎形化的五大發展現象：第一個現象是，房價易漲難跌，但交易量能逐漸收斂。今天央行的決議及呼籲，將鞏固住宅市場的首購族的獨享貸款資源優先權，而預售屋仍與限貸處在平行宇宙，兩大追價箭頭的續航力無限，因此未來半年到一年內，一手、二手房市場都將呈現量縮價漲的態勢，須注意的是量縮幅度深且廣。

現象二、信用資源有限，加大投資風險。受到銀行風控針對客戶、區域、產品屬性進行分類的信用、風險分配影響，將拉大價格發展差距，甚至形成資金斷鏈、房價泡沫破裂，除了現階段出現的交屋、違約糾紛，未來斷頭、法拍物件將放量增加，甚至夾殺中小型建商。

現象三、購地、推案需求不減。全現金買方、已貸投資客、大型建商掌握資金籌碼的優勢，且有預售案護體，趁限貸錢荒撿到槍，拉大議價能力、幅度，持續購入土地、大型資產，撿拾戰利品。

現象四、商用市場無關限貸壓力，但全球經濟走緩、供應鏈移轉壓力大，科技廠持續獵地、獵樓。商用營運或是投資者要同時掌握全球經濟走緩的處分需求，及降息後的資產價格揚升段，價量走勢不再雞犬升天，但換牌、套現、併購的商機反而大增。

現象五、商用租賃市場逐漸放大。因應房價漲、貸款難、租用物件量增，無論商辦、旅館、零售的租金收益率都節節敗退，再加上ESG浪潮帶動產品需求升級，「以租代買」在限貸環境下，大口分食「置產抗通膨」大餅。

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