預售屋一開賣就完銷？不是你手腳慢 建商推案前「潛規則」：挑剩才換你

為何有些建案的預售屋，才一開賣當天就只剩幾間空房，甚至是秒殺完銷？搶購的速度快到讓沒買到的民眾，懷疑是不是自己手腳太慢？其實有內行人表示，房地產業界有「潛規則」，建商通常在推案前早就先通知「他們」，挑剩了才給其他人。

一名網友在PTT表示，自己今年有買房的打算，想買熟悉生活圈的預售屋，不過沒有太多相關經驗的他，在網路上搜尋後，詢問是否還有其他方式可以知道預售屋的開賣時間？

主動出擊、努力做功課 內行人揭露：再快也快不過潛規則

網友認為，直接聯繫建商然後讓他覺得你是潛在客戶，之後開賣等通知較快；也有的人建議，沒事在想要居住的地點多逛逛、看看路邊房產廣告，或是進接待中心索取資料，如此可以獲得較多建案消息，不然加入房市社群，參考他人分享最新資訊，都是能夠快速掌握預售屋相關消息的管道。

不過有內行人揭露，其實預售屋市場有一套「潛規則」，建商或代銷會在推案前，優先聯絡VIP或VVIP客戶，在開賣前的「潛銷期」就會讓這些人挑選購買一輪，之後才會給一般買家在開賣當天選購。

「我之前獲邀參加某建案的VVIP潛銷，比正式銷售早一天，才中午，28戶兩房已剩下不到20戶，結果到隔天一般買家首賣，只剩下5戶，這不是VVIP挑剩的是什麼？」

什麼是潛銷期？為何有這種規則？

住展雜誌發言人陳炳辰表示，潛銷期為建商還未公開預售屋的銷售，先開放給老客戶下訂金預購，早期預售屋潛銷有時在建案尚未取得建照前，但在地方政府嚴格稽查，現在潛銷說法大多已經取得建照，只是在一些準備工作還沒完成未公開的銷售，而在這段時間交易確實有早鳥優惠的可能，或是挑選到比較好的戶別，所謂潛銷實已經形成一種行銷方式。

而既然已成為一種銷售型態，若在產品規劃、地段有優勢的新案，或戶數不多，不乏開賣已完銷建案，不過陳炳辰也說明，現在有的建案甚至已醞釀賣了半年還在潛銷，自然開賣戶數所剩不多，成為另一促銷手法，民眾若想搶占先機又無老客戶的資格，有些群組或粉絲團留下聯絡名單，還是有機會成為早鳥。

至於如果有違規情事，如未取得建照就先偷跑銷售，甚至是先付訂金未簽約的類紅單，陳炳辰說明，業者當然會受罰，包括未取得建照銷售的最高20萬元金額，可連續裁罰，或是誤導購屋人購置的違反公平交易法至高2500萬元。又未取得建照在規劃上與最終狀態不同的風險，相關合約也沒有法律效力，買方也得留意後續爭議。

潛銷期對買家有何好處？價格一定較便宜？

通常「潛銷期」議價空間較大，不過一切得看當時房市狀況如何。信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德曾表示，在房屋銷售的前期是否比後期購屋便宜，仍需視該案銷售狀況。

如果對於預售屋市場不了解的民眾，建議先查詢區域房價，或到各個接待中心詢問代銷，了解目前價格，並和代銷人員建立良好關係，未來有心儀、符合條件的產品開賣，就能獲得第一手的消息。