為何她寧付30萬也要過戶房給女兒？贈與、買賣、繼承哪種稅金最省？一文看懂！
【文／李寧】不動產一向是許多人重要的置產項目，不少長輩都有將名下不動產移轉給子女的需求，這時該用「贈與」、「買賣」，還是「繼承」才能最省稅金？一名媽媽日前因想把名下房子給予女兒，不給兒子，擔心夜長夢多之下，決定選擇「立即贈與」，為此更付了高達將近30萬元的土地增值稅。
據了解，一名擁有兩段婚姻的母親，為了將名下房產順利過戶給和她相依為命的女兒，避免第一段婚姻的長子爭搶房產，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，這名60多歲的母親在第一段的婚姻育有一子，第二段婚姻則育有一女；由於第一段婚姻生的小孩由前夫監護，平時甚少聯繫，也比較生疏，母親則跟第二任先生及女兒同住，目前女兒已年滿20歲，有穩定的工作。
然而，現任先生在不久前過世，留下了該名母親和女兒同住，儘管生活無虞，但她也對於人生無常感到憂心，想著萬一有天自己也走了，名下這間房屋會由誰繼承；對此，鄭文在向婦人說明，「按照民法繼承篇的規定，她兩次婚姻的兩個小孩都有繼承權。」
聽完專家說明，頓時讓該名母親慌了，為了把自己名下唯一的房屋，移轉給目前同住的女兒，她求助鄭文在如何讓女兒順利取得所有權。
二婚媽憂長子搶房寧多繳稅金解套
鄭文在解釋，房屋移轉常用有買賣、贈與、繼承等方式，主要有土地增值稅、贈與稅、遺產稅及後續轉售應納的舊制交易所得稅，或是新制房地合一稅等稅金；以目前初步概算，房子如果用「買賣」方式移轉給女兒，可採自用土地增值稅，約需要繳納15萬元，女兒未來不用面對高額房地合一稅；但若用「贈與」，除了要繳幾萬元贈與稅，還要繳納土地增值稅近30萬元。
至於「繼承」的話，鄭文在說，如果是未來採用辦理繼承的方式，因目前遺產稅免稅額高達1333萬元，所以辦理繼承時土地增值稅一毛錢都不需要繳納，他認為是不錯的選項。「不過，就是兒子也有繼承權。」
鄭文在建議婦人可用「買賣」的方式，但因女兒目前才剛出社會，怕財力證明較薄弱，因此得透過2至3年的規劃，才能以買賣方式取得這間房屋，藉此省去贈與稅及未來的房地合一稅。
不過，該名母親就怕夜長夢多，最終仍決定採取「贈與」，即使要繳納30萬元的土地增值稅也沒關係，「只要儘快辦理過戶就好。」對此，鄭文在補充說道，「房子過戶完成後，房屋只要符合自用住宅的規定，且滿6年以上，未來出售時，就會有400萬元的免稅額，以及10％的房地合一稅優惠稅率。」
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，許多長輩會以生前贈與的方式，將資產移交給子女，但由於子女受贈的取得成本，將以公告現值計算而非市價，因此受贈子女未來出售房屋時，土增稅、房地合一稅等稅負恐怕會高於預期。
不過土增稅、房地合一稅，皆可享重購退稅優惠，也就是子女出售房屋，不管是先買後賣，或先賣後買，兩年內購入其他房屋，便可申請退稅，所以即便出售受贈房屋遭課重稅，仍有機會藉由重購退稅的方式來淡化稅負。然而重購退稅的新購房屋，需維持自住5年，期間不得轉作其他用途或再移轉，否則將追回退稅款項，因此民眾仍需謹慎規劃。
土地、房子過戶子女
贈與、買賣、繼承 3方式哪種土地增值稅最省
▲資料來源／財政部
台北市稅捐稽徵處提醒，除非我們的財產很多，將來遺產稅負擔很重，可以規劃用前述的方式處理之外，一般來說，由於「繼承」方式移轉土地免課土地增值稅，且遺產總額中有相當多的免徵項目可以扣除，其中免稅額就有1,333萬元，再加上喪葬費138萬元(113.01.01前為123萬元)，遺有配偶者553萬元(113.01.01前為493萬元)，計算下來至少有2,024萬元(113.01.01前為1,949萬元)的遺產課不到稅。
因此，「當我們人世間的任務完成，歡歡喜喜離開的時候，讓兒女以『繼承』的方式得到我們的財產，應是較為理想的移轉方式。」稅捐稽徵處指出，未來子女繼承後再將土地賣掉，土地的前次移轉現值也會以繼承時的公告現值計算，土地增值稅負就會降低。
