專家傳真－被遺忘的平均地權精義

從2021年底開始到近日平均地權條例的五大修正重點，蔡政府的打房措施比馬政府時代來得多，但對未來抑制房價繼續飆漲，個人持悲觀看法，表面看五大修法重點是非常有力道，但根本沒有修正到造成房價持續大多頭的關鍵點，因此短期是會造成房價下跌，但長期還是繼續飆漲。

此次修法重點有五項：1、限制換約轉售；2、重罰炒作行為；3、建立檢舉獎金制度；4、管制私法人購屋；5、解約申報登錄。個人認為，內政部根本遺忘了平均地權精義：漲價歸公，沒有把20多年來房市大多頭的「土地增值稅減半」糾正回來。因此，上述五項修法對房地產市場交易估計會引起很大衝擊；惟，長期未必能抑制房價不斷飆升。五項內容中，限制換約轉售、重罰炒作行為、管制私法人購屋等三項，會直接衝擊房地產市場交易，但不要忘記「上有政策，下有對策」這句名言，因此個人並不看好。

限制換約轉售，基本上是因紅單之亂而增修的條文，本質上是預售屋銷售制度出問題，目前這種鋸箭式修法恐怕會讓業者卻步房屋預售，對中小型建商興建房屋的資金壓力會有嚴重影響，進而影響老屋重建工作，但個人深信未來業者會找到自救之道。重罰炒作行為，對違規者的處罰可按戶棟處罰50萬至300萬元，個人認為，對六都非蛋黃地區或其他縣市，轉單是有獲利但沒有如此暴利，如此處罰有違比例原則，但如何認定炒作行為，恐非易事，但增加未來訟訴是主管機關要克服工作，初期會對業者與市場造成困擾，日久業者還是會找到出路。

至於管制私法人購屋，限購是打炒房地措施之一，私法人與自然人應一視同仁才對，內政部此舉有歧視之嫌，違反公平原則，個人認為內政部是看到私法人在購豪宅，想藉此杜絕豪宅炒作，但買得起的富豪還是可以用自己名義買下，再回租給公司，用租金還貸款，還是達到用公款買豪宅來自住效果，管制私法人購屋還是會破功。

建立檢舉獎金制度是修法最大敗筆，除會增加地方政府業務量外，同時也會引起消費者與建商對立興訟，更會讓不肖業者或有心惡客藉此興風作浪趁機勒索廠商或民眾，會讓房地產業界人心惶惶與血流成河，影響房地產業正常發展，同時當有民眾檢舉政府標售土地是炒作行為時，政府要如何自處。

政府要抑制房價飆漲其實並不難，只要政府落實做好三件事就有機會：第一是政府不要再標售任何土地，20多年來政府不斷標售土地，讓地價不斷攀高，地價高房價自然就高漲，當然就是炒房元凶；第二是政府要確實做好用PPP制度來興建公共住宅，公有土地交由建商來代建，沒有不合理地價，房價自然不會有飆漲可能，第三件事是落實「漲價歸公」配合實價登錄，將土地增值稅修回舊制40％、50％、60％，杜絕民眾將買房當成理財而炒房，20多年來房市不斷大利多主因在此，而第三件事是平均地權精義，但內政部主事人卻遺忘了。

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