北二高沿線最親民！4字頭房價機能完勝 鳳鳴重劃區3大交通利多吸雙北移居族｜房價狙擊手

【文／Angela】比起板橋、土城房價動輒六七字頭起跳，新北市鶯歌地區的鳳鳴重劃區，近期有台鐵鳳鳴臨時站通車利多，加上2026年捷運三鶯線通車，目前區域房價逐漸站穩4字頭，但仍屬於新北市少有的房價凹陷區，吸引雙北首購族與移居族搶進。當地房仲看好鳳鳴重劃區未來有機會複製北大特區成功模式，成自給自足區域，目前兩區總價至少便宜300～400萬元，仔細尋找仍有3字頭新案，適合自備款有限的首購族，善用交通優勢，以時間換取房價空間。

1. 台鐵鳳鳴臨時站通車啟用，每天有約140班區間車；捷運三鶯線預計在2026年通車，加上鄰近國道北二高，對雙北通勤族來說十分便利。

2. 屬於自辦重劃區，面積僅50.7公頃，緊鄰桃鶯路商圈與學區，既可有純住宅的重劃區品質，又能近滿足生活機能。

3. 房價相較鄰近的北大特區總價便宜300～400萬元，預售屋仍有3字頭個案，算是新北市北二高沿線生活圈價格最親民區域。

台鐵鳳鳴站通車 知名建商進住推案卡位

新北市鶯歌區的台鐵鳳鳴永久站預計2033年通車，未來鐵路地下化通車後，從鳳鳴到台北車站只要35分鐘，但考量施工期長達10年，今年底優先啟用鳳鳴臨時車站，加上2026年捷運三鶯線通車，鳳鳴重劃區生活圈成為最大受益者。

新理想廣告總經理黃正忠表示，鳳鳴重劃區屬自辦重劃，面積不大僅50.7公頃，規劃上呈現長條形街廓，2023年整地後有不少指標建商搶進，包括森聯、海悅、豐邑、新潤等，目前陸續有四、五棟準備交屋，「預售屋市場的銷售高峰期已過，目前只剩下零星小型新案，整體定位屬於北二高移居熱區，因價格走親民路線，又有交通利多題材，鄰近舊市鎮生活圈與學區，可縮短重劃區開發的生活機能空窗期。」

永慶不動產鶯歌建國捷運加盟店店東林裕盛指出，目前重劃區內預售屋單價來到45萬元上下，豐邑建設「豐邑日日」「豐邑泱泱」單價42～44萬元，寶佳機構旗下的「和耀心綻」單價不到4字頭，森聯系列共有7棟建物，多為2房車規劃，室內坪數12～19坪，單層樓面戶數較多，甚至可達16戶，單價約在38～40萬元。

生活機能靠近舊市鎮 首購買盤用距離換空間

林裕盛觀察，重劃區內推案多走小坪數宅為市場主流，2房總價約在1300～1400萬元，3房約1700～1800萬元，受到政府打房影響，第四季成交量放緩，特別是四五年左右的新成屋不少都必須降價換取成交率，「5年新成屋的平均單價約在38～40區間，但很多屋主都期待能比照預售屋，想賣到43萬元上下，這段落差就會提高成交難度。」

比起鳳鳴重劃區多為外來買盤，房價10年來漲幅高達97%，屬於舊市鎮的鶯歌火車站商圈，因發展飽和供給量少，都以在地封閉型買盤為主，指標預售案「國家新美院」單價54萬元，「台北捷寶」單價40～48萬元，「同樣是鶯歌門牌，但客源與需求截然不同。」黃正忠也將鳳鳴與大林口生活圈的A7重劃區相比，鳳鳴主打生活機能強，A7則是訴求未來增值性。

「鳳鳴重劃區隨著交通建設逐漸到位，2026年捷運三鶯線通車後，房價會再跳一個波段。」林裕盛認為，未來鳳鳴將會複製北大商圈模式，成為自給自足型生活圈，現階段也是首購族們用時間換取房價空間的高詢問度區域。

【在地帶路】房價易入手 適合低自備購屋族

受到央行限貸令影響，即使是首購族，仍或多或少會擔心貸款額度，林裕盛認為，鳳鳴重劃區最大優勢是房價親民，對於在意自備款的夠屋族來說，可選擇用距離來換房價，就算不是自駕族，還有台鐵通勤選擇，不僅雙北客買單，連桃園也有不少工程師押寶此區，基本上自備款約200～300萬元就能買2房，鄰近龜山工業區，2房租金含車位可達2.3～2.5萬元。