中國房市初露曙光！專家：明年高線城市有望先穩下來 整體回穩要到2026年

隨著中國政府明確提出「穩住房市」、「持續用力推動房市止跌回穩」等以支持經濟，中國房市 2025 年有望在政策加碼助力下迎接一絲曙光。專家指出，在「止跌回穩」的目標下，明年政策有望加力並帶動預期修復，明年高線城市房價和銷售有望率先企穩。

中國首席經濟學家論壇研究院院長、前央行官員盛松成說，「從過去幾年發展看，明年房市降幅將進一步縮小，2026 年回穩可能性較大」，並指開發投資則預計晚半年至一年，不過三四線小城市的房價和銷售額在 5 年內很難企穩。

標普在最新研究報告中預測，明年中國高線城市將率先企穩，托底全國樓市，後續市場能否維持當前熱度，將取決於城中村改造、商品房收儲等政策的實施時間和效果。

標普還指出，低線城市仍將是中國市企穩的主要制約因素，三線及以下城市的房屋銷售金額佔全國商品房銷售金額的 50% 左右。區域需求不足、高線城市購買力虹吸及收儲落地進度較慢等挑戰，仍是低線城市房市面臨的主要挑戰。

過去兩年，中國政府推出各類支持性購屋政策，但「擠牙膏」似的政策不足以支持房市回穩，直到今年 9 月底政治局會議提出「止跌回穩」，政策開始出現明顯的「轉捩點」。

本月初，中共中央政治局會議和中央經濟工作會議均強調「穩住房市」，經濟會議提出要持續用力推動房市止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，將存量用地和商辦用房活化，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

隨後召開的中國全國住房城鄉建設工作會議也明確表示，大力實施城市更新，並鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅，並大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管，以及支持城市政府因城施策，增加改善性住房，特別是好房子供給。

鑒於諸多結構性挑戰，高盛認為中國房市沒有快速解決之道，房地產低迷料將在未來幾年持續拖累中國經濟。到 2025 年，房地產行業恐對中國 GDP 造成 2 個百分點的拖累，到了後年拖累才會減小，但負面影響恐持續到 2030 年。

凱投宏觀在年度展望報告中指出，地方政府很快能發債來回購未售出的房屋，這將有助於推動銷售溫和回升，但相比之下，房價尚未觸底且可能暫時不會觸底。房地產開發投資在可見的未來不太可能增長。

高盛預估會有更多的房地產寬鬆政策，包括進一步的房貸利率下調以及為地方政府購買住房庫存提供更多資金，中國央行明年料將下調政策利率 40 個基點，創 2015 年來最大的單年降息幅度。

中信證券的陳聰、張全國指出，需求側來看，未來增量政策或將主要體現在房貸利率進一步調降、公積金貸款定價進一步下行、個稅貸款利息抵扣額度進一步提升等方向。供給側上則或將體現在專項債收購存量閒置土地加速推進、城中村改造貨幣化安置進一步加力提速等方向。

中指院表示，預期明年政策在促進需求上將加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求，其次是一線城市限制性政策有望繼續優化，取消郊區或大戶型限購政策存在預期，最後則是加大購屋補貼等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動需求釋放。

房地產行業在巔峰期曾佔到中國 GDP 四分之一，過剩的庫存給產業帶來沉重壓力。高盛研究人員此前估計，若開發商完成目前所有在建建案，存量住房價值將達人民幣 93 兆元 (13 兆美元)，相當於去年中國商品房銷售額的八倍。

目前，中國「收儲」進展偏慢，中指院數據顯示，今年以來已有逾 50 座城市發佈收購存量房作為保障性住房的公告，但中國央行數據顯示，截至 9 月底，用於收購存量商品房的 3000 億元保障性住房再貸款餘額 162 億元，較 6 月底僅增加 41 億元。

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