不小心害鄰房「被都更」又一例！如何避開「一案建商」、營造廠大雷？ 5種預售履保機制一次懂｜房市觀點
Yahoo房市觀察員/ Ting（地產秘密客版主）
新北市三重區六張街預售案「莘聖沐光居」1/6開挖基地時，出現嚴重鄰損的情況，老家一夕之間變廢墟，被迫「強制都更」，這景氣令人想起1年多前的「基泰大直」工地坍塌造成的鄰損事件，到現在重建之路依舊漫長。
「莘聖沐光居」基地不到100坪、僅16 戶的迷你危老案，成交單價最高一坪64.1萬，一戶總價將近2000萬，攤開建商莘聖建設背景，公司成立不到5年，資本額2200萬，該案為建商推出的第一案就出包！現在不只影響鄰損住戶權益，購買該案的已購客戶最擔心的就是，接下來建商會不會倒閉變爛尾？
依照現行預售屋履約保證機制，共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」這五種，其中以「不動產開發信託」最常見。
若以「不動產開發信託」來說，建商將興建資金信託給建經公司或是銀行，建商再依工程進度提用資金。但大家知道嗎？信託只是在確保興建資金「不會被挪做他用」，也就是「專款專用」，並無保證錢一定拿得回來。舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用，都可以向第3方保管機構支用這個信託資金。一旦信託資金被支用，建商營運岀問題、建案無法蓋下去，信託及債權銀行居中協調，卻沒有其他建商願意繼續承接此建案，因此債權銀行才決定拍賣土地、拿回已抵押的債權，所以民眾因此拿不回購屋款。
所以才一直提醒大家，買預售屋「建商品牌」真的很重要，到底該如何評斷建商品牌好不好，如果是剛成立的第一案建商，就要留意負責人是誰、公司背景、資本額等，沒有成立公司官網，市場完全沒聽過的小建商就要留意了！
這邊要強調並非所有一案建商就是不好的建商，市場也有許多老字號的建商由二代開設新品牌，或是集團開設子公司的都有，這時候就可以留意過去建設公司興建過的業績跟已購住戶評價，如果想知道建設公司過去有沒有發生過糾紛，可以上司法院法學資料檢索系統的「判決書」查詢，輸入建商名稱，就可以查到建設公司是否曾經發生過訴訟事件。
另外買房除了看建商品牌，請務必留意「營造公司」是哪一家？建商跟營造廠的關係一個是監督者，一個是實際的興建者，房子由誰蓋很重要，買房前都要仔細問清楚，才不會一不小心踩到地雷屋，其實這些方法都不複雜，只是需要事前多做一些功課，畢竟現在房價這麼貴，想買房的人可要睜大眼睛仔細看清楚。
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