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《地主自助》台北市公辦都更2.0 住戶團結搶頭香 士林36年地標老建築 不靠建商成功整合99名地主
文／游筱燕
車水馬龍的台北市重慶北路4段上，往士林方向的百齡橋旁，有一棟樓高12層、外觀酒紅色的住宅大樓「松柏大廈」；這棟大樓是士林社子人的回憶，也是早期當地的指標建築，遠眺仍看得出往日氣派，只是不敵歲月痕跡，不得不認老。
昔日氣派建築 安全問題逐漸浮現
根據《財訊》報導，日前台北市政府推出「公辦都更2.0」，對於想合作都更卻不知道如何著手的社區，由市政府領頭，居中協調溝通，再對外招標建商；這項措施頗獲好評。台北市都市更新處處長陳信良表示，松柏大廈是公告發布50天內，第一個帶著9成地主意願書來參與的社區，讓他印象深刻。
松柏大廈住戶彭宇豪帶著我們走訪社區，「外牆瓷磚會掉落，有一次掉下水泥塊，好幾次被建管處要求改善，一有地震來，我不是擔心自己安危，是先關心瓷磚有沒有砸到路人，這要負民刑事責任的耶！」921大地震後，松柏大樓的問題慢慢浮現。
根據《財訊》報導，彭宇豪與太太是土生土長的台北市社子人，4年前一圓買屋夢，搬進他們從小看到大的地標社區。哪知道住進第1年，就被通知自家漏水到樓下，第3年換樓上漏水下來；檢查廁所，發現廁所上方的水泥剝落嚴重，梁柱也損壞。只要一有地震，就聽說哪戶鄰居室內又裂了縫開始滲水，進而興起都更的念頭。
彭宇豪打聽得知，10年前也曾有住戶想要推動都更，鄰居說「建商一聽到是12層的大樓，直接拒絕」，「再找建經公司試算，好久沒有下文」，後來不了了之。
為什麼都更這麼難？《財訊》分析，36年屋齡的松柏大廈，共有87戶，地主有99人，有些地主沒有房子權狀，卻有地下室權狀，產權複雜。
一位都更專家指出，這是建商最不想碰的案子，因為要整合的所有權人數太多，房屋所有權與土地所有權屬不同，有的人有房屋沒有土地，或有土地沒有房屋，十分複雜。此外，建築物是原容積實施前興建的，既有建築樓地板面積大於法定容積，住戶都更危老後獲得的獎勵有限，因此改建後想要分回原房子的室內使用面積幾乎不可能，都使得推動改建難上加難。
產權複雜地主多 建商敬而遠之
彭宇豪接受《財訊》採訪時，表示，直到2020年6月，捷運工程局來里民中心開北環段Y24站的說明會，提到重慶北路4段上沒有出口，有人當場氣得離席，問捷運局有無解方？官員回答，除非有人願意捐贈私地，或是社區先都更再捐贈出口。這才讓社區住戶的都更意願更加凝聚。
接著彭宇豪在住戶大會上，如實轉述捷運工程局的說法，並在當天取得超過7成住戶的同意，大家願意朝大樓改建的方式去試試看，並同時成立LINE群組。彭宇豪說：「現在我有最新的文件資料，會放在記事本，公開、透明，後來加入的鄰居也能馬上進入狀況，現代人都更也多虧通訊軟體，比10年前都更聯繫方便多了。」
彭宇豪認為，過去鄰居想要都更，多數人卻存在疑慮，有的是不信任建商，或是要大家出錢改建、融資改建等，無法產生共識，這次出現了大家能信賴的對象「台北市政府」，幫了大忙。
《財訊》報導指出，不過要達到9成共識，也絕非易事。彭宇豪說，光是「意願」兩字就要解釋很久，說明是意願而非「賣身契」；也有鄰居不住在這，堅持說設計圖先來，不然不願意簽意願；為了讓基地更大，大家也去找後面空地地主，說服他一起參與。過程中很多地主沒有聯絡方式，用盡各種方式，去調閱謄本，直接去地主家敲門，不然就是上網搜尋姓名的任何線索。當然不時也會有假消息出現在群組內，動搖大家原本的想法，「幸好鄰居都互相幫忙，分工合作互相聯絡、互相解釋」。特別的是，為了爭取到最好的容積獎勵，松柏大廈住戶推估屋齡，決定去執行海砂屋的鑑定，如今已經確定，更有利後續的重建。
執行海砂屋鑑定 容積獎勵更優惠
台北市都更中心財務組組長劉筱蕾表示，根據目前資料顯示，松柏大廈預計更新後興建地下4層、地上25層樓住宅大樓，更新後2樓以上銷售單價約68萬元。目前松柏大廈住戶剛選完屋，預計年底前辦理事業暨權利變換計畫報核，明年走審議程序，後年公開徵求建商、引入投資人，順利的話大後年即可拆除重建。
陳信良強調，公辦都更2.0專案計畫主要精神為「自助人助」、「充實都市更新公益性」，以及「幸福不是比較出來的，都市更新推動因應個案條件不同，不應該有1坪換1坪的迷思」。
彭宇豪認為，現行法規對大樓的都更獎勵仍不太友善，希望政府能多給點獎勵，並多動用公權力來幫忙，也建議能重新檢討社子地區的都市規畫，能有多一些的公共建設，包括重慶北路4段應該要有捷運站的出口等。更重要的是，大家不應受「1坪換1坪」的誤導，這種想法只會讓住戶產生矛盾心態，對大樓都更一點幫助都沒有。…（本文出自《財訊》雙週刊648期）
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