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80萬元買到人頭戶、蛋白區賣到蛋黃區價格 新青安總體檢 是泡沫還是基本面？
台灣前景看好，帶動房市熱絡，迫使政府、市場回頭檢討新青安；但專家認為，只要評估好自身付款能力，新青安確實能有效幫助年輕人買房，降低國安危機。
文／游筱燕、洪綾襄
根據《財訊》雙週刊報導，去年政府為壓抑房市，年初提出《平均地權條例》修正案，讓房市開始一度降溫。7月修正案上路後，原本以為房市走向平淡；不過，8月推出「新青安政策」，激發出大批剛性需求的首購族，讓房市熱度升高。端看今年1到5月與去年同期買賣移轉棟數統計，六都加新竹交易量年增30.6%，台南、高雄年增近四成，新竹最熱高達42.1%，顯示房市榮景。
新青安為新版的「青年安心成家購屋優惠貸款」，根據財政部資料，截至今年5月底，舊青安上路了13年，總計40萬戶，平均1年只有申請不到3萬戶，單月約2千餘戶；而實施一年不到的新青安，由於優惠實在誘人，就暴衝至5萬7980戶，平均單月逾5千5百戶，比過去13年的成績多出1倍。
比較 結構性改變民眾信心增
台灣中小企業銀行前董事長、現任致理科技大學副校長黃博怡認為，這一次房市熱絡的關鍵因素，是台商回流所帶動的經濟繁榮，這與2010年推出的舊青安時空環境完全不同。
黃博怡指出，當年產業外流，人民對台灣沒有信心，即使有優惠方案也無法刺激爆量。如今，台商產業回流帶來興建廠辦與更新的需求，再加上很多國際大廠像是輝達也要來台灣設研發基地，工作機會增加，年輕人對台灣的信心提高很多，購屋意願就會增加。再加上，建商推出小坪數符合年輕世代需求，原生家庭也幫助得起，加上政府推這個方案，就帶起市場熱度，「這是大環境結構性的改變，重點是民眾有信心了，新青安只是助力而已。」
《財訊》雙週刊分析，從數字來看，一樣是青安方案，過去舊青安的單月貸款總額不超過百億元，但新青安推出後，單月貸款總額就從167億元，成長至今年5月最高峰達635億元。而舊青安的撥貸件數占整體買賣移轉棟數從5%至7%；新青安後卻跳升雙位數，逐月遞增，最新數字已達23.7%。換句話說，每4戶交易大約有1戶是用新青安方案。
亂象 躺平族賤價出售資格
而根據永慶房屋今年第3季網路會員調查，有53%消費者表達會因新青安優惠貸款上路而加快購屋決定，顯示這項政策對於有購屋意願的首購族群而言，具有相當的吸引力。
不過，房市交易轉趨熱絡，也的確帶來部分亂象。比如中南部傳出「躺平族」的絕望民眾，預期一輩子會因高房價買不起房，以80萬元代價淪為市場投資客人頭，讓投資客轉租獲利。還有，為搶買新成屋，不惜追價，最後用了蛋黃區價格買了蛋白區；台北市一間超過30年的老公寓，同一時間擠進十組客人，仲介表明：「只有兩小時可以賞屋，也必須要立馬下斡旋，超過時間就不用談。」使得政府不得不出手。
6月27日財政部提出加強版優化措施，包含落實貸前審核、強化貸後管理及稽查、新貸戶徵提自住切結書、一生限貸一次等規定，喊出對於極少數投機戶或炒房客絕對是「零容忍，徹查到底」。
翌日，6月28日又邀集各公股銀行高層開會，要求各行庫盡速徹查新青安房貸轉租、人頭戶個案，希望最快一週，最慢兩週內，提報「罪證確鑿」的違規案件數。比起6月13日的央行理監事會，調升存款準備率一碼，且六都加上新竹縣市第2屋貸款上限6成的房市政策，更有針對性，也直衝新青安漏洞而來。
影響 低總價物件更趨熱門
黃博怡表示，財政部的著眼點是希望協助年輕人購屋安居，進而提升結婚生子的意願，立意良善，但當環境條件改變，勢必也得付出微調成本。當今社會的顧慮是，會不會因為需求上升推升房價，這是有可能的，但是如果只是用新青安的金額或件數增加，就推論對社會有比較高的風險？應該不用太擔心，很多政策都是做中學，在於未來整體性調整後，排除濫用新青安的投機客，會趨向政策初衷。
分析這波使用新青安方案的購屋行為，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，六都之中，台北市的新青安貸款戶數最低，主要是台北房價基期高，低總件物價較少，對購屋族吸引力相對較低所致。
另外，《財訊》雙週刊指出，從房屋買賣總價比例來看，足以證明新青安對低總價房型影響最大，吸引首購族大量搶進小宅、低總價市場。此舉也使得小宅、中大坪數房型市況出現冷熱M型化的極端差距，小宅房價漲幅更高，中大坪數漲幅落後，甚至不乏賠售的情況。
何世昌試算，雖然申辦新青安貸款的人貸款額度以801萬至1千萬元居多，如果以貸款1千萬元，40年期，5年寬限期以及一段式利率計算，第1至36個月每月還款約1萬4792元，第37至60個月每月還款約1萬8958元，第61個月起到最後每月還款3萬4555元。
若以2023年勞工平均月薪4.7萬元，且雙薪家庭來計算，每月平均收入約9.4萬元，而5年寬限期過後每月還款僅3.5萬元，新青安戶每月繳款負擔不算過重，不至於在5年寬限期過後出現斷頭潮。
提醒 買房應從自住考量
住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨認為，未來此次新政是否奏效，有賴銀行、政府雙方審核與勾稽時嚴加把關。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，觀察上半年表現判斷，若下半年國際經濟局勢穩定且國內沒有房市政策推出的狀況下，房市仍然樂觀，預估2024年房市交易量約34.8萬至36萬棟之間，有望挑戰近11年新高紀錄。不過葉凌棋強調，「新青安不是讓買不起的人買得起，而是讓可能買得起的人『努力』買得起。」所以仍須審慎評估自身付款能力。
最後何世昌提醒，若有預售屋建商提出建案可適用新青安，須確認預售屋能在2026年7月底前交屋並送件對保。然而，目前預售屋契約工期大多訂5年左右，絕大部分預售屋難以適用，也要特別注意。
總括來說，房市熱度反應民眾信心，新青安方案確實有推波助瀾的效果。購屋者還是應該評估自身情況，畢竟買房仍以自住需求為主，面對局勢變化快速，房價趨勢不一定永遠都是向上，利率也未必能長期維持低水平，最好量力而為。…（本文出自《財訊》雙週刊715期）
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