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【2022報稅必知】房屋稅怎麼算？首購族節稅秘訣大公開！
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文／陳盈蓉
從無殼蝸牛晉身從有殼族，5月報稅季不僅要申報綜合所得稅，有房族也需申報房屋稅，只不過才剛買房的首購族若想省稅該怎麼做？該用標準還是列舉？房貸利息能抵稅？房屋稅又怎麼算？看完這篇讓你秒懂怎麼省錢報稅！
一、房屋稅課稅時間？
每年從5月1日起至5月31日止，是民眾綜合所得稅及營利事業所得稅結算申報及繳納期間，俗稱5月為報稅季。但考量到疫情從4月中旬起，確診人數不斷攀升，財政部擔心申報人潮衍伸疫情擴散，決定110年的綜所稅申報截止期限，展延為5月1日至6月30日。
而房屋稅則一年繳一次，目前是跟著每年5月報稅季申報，課稅期間是由前一年7月1日至當年6月30日止，若未滿一年則按月依比例課稅。以2022年為例，開徵房屋稅的課稅所屬期間為110年7月1日起至111年6月30日止。
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二、房屋稅是什麼？
簡單來說就是對「房屋所有人」所課徵的財產稅。而房屋除了一般認定的房子外，也包含固定於土地上的建築物，像是頂樓加蓋、車庫、夾層屋等有供住宅、工作、營業使用之建築改良物，即便是無照違章建築，仍會被課徵。
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三、房屋稅怎麼算？什麼是房屋課稅現值？
由於房屋稅屬於地方稅，在政府規定的稅率範圍內，地方政府可以分別訂定房屋稅徵收率，而此稅率是根據房屋實際使用情況，採「按月」適用不同稅率計算。
根據財政部的解說，民眾應繳的房屋稅計算方式為：
應納稅額＝房屋課稅現值 × 稅率
而「房屋課稅現值」是政府依據《房屋稅條例》第10條規定，請各縣市依規定找民意代表、建築、營造等專門人員組成「不動產評價委員會」去核計房屋現值，目前固定每三年會重新評定一次，會再依「折舊率」遞減它的評定價值，是房屋稅及契稅的計算依據。
它的計算方式為：
房屋課稅現值= 核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）
基本上坪數越大、屋齡越新、地段越優、樓層越高、建材越好，評定現值就會越高，民眾若想知道房屋現值，可以向房屋所在地的稅捐稽徵機關查詢。
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四、房屋稅怎麼節稅？有沒有自住是關鍵
由於房屋稅率是根據房屋實際使用情況去計算，目前若是自用住家稅率是1.2%、非自用住家1.5%~3.6%、非住家非營業用1.5%~2.5%、非住家營業用3%~5%，因此房子是不是自住，有沒有營業用，都會影響到稅率的高低。
不過想要享有1.2%自住優惠稅率，還是得滿足以下三個條件才能申請：
1.房屋無出租使用
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住
3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內
如果本人、配偶及未成年子女持有的住家用房屋超過3戶，且實際都是無出租、自用使用，那麼以台北市為例，民眾可以挑選3間房屋課稅現值較高的作為1.2%自住稅率計算，其餘房屋則依據「非自住房屋」的稅率去計算課稅。
另外，也因為房屋稅是按月課徵，因此，民眾若房屋使用有任何變更，切記一定要在當月15日前申請，比如說房子本來是營業用，後來變更改為住家用，那麼只要在當月15日前申請變更，當月的稅率就會變成住家用的課徵；若是當月16日之後申請變更，則當月的稅率還是會根據原本的稅率計算，下個月才會改成新的稅率。
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五、房貸利息也能抵稅？
購屋借款利息又稱「房貸利息」，如果民眾買房有繳房貸，並符合自住、無出租條件，那麼房貸利息就能用來扣繳所得稅，最高扣除額可達30萬，只不過所得稅扣繳，有分標準與列舉，民眾若想利用房貸利息來扣繳，仍有需多細節事項要注意。
1.確定要用「列舉扣除額」or「標準扣除額」
綜合所得稅的扣除額有「標準扣除額」和「列舉扣除額」之分，民眾可自由擇一申報。以標準扣除額來說，單身者額度12萬、夫妻合併申報24萬，民眾不需提供任何證明，即可直接扣除。
而列舉扣除額則必須逐項提供相關的檢附單據，比如保險費、醫藥費、房貸利息、捐贈、政治獻金等列舉申報。若民眾發現列舉出來的扣除金額，有超過標準扣除額12萬或24萬，那麼選擇列舉扣除會比較划算。
2.須扣除存款利息所得
想要申報房貸扣除額的民眾一定要注意，若同一年也有申報「儲蓄投資特別扣除額」，那麼列舉扣除額時，就要將房貸利息減去自己的銀行利息收入，剩下的餘額(扣除額最高上限30萬)才能列舉進去節稅。
舉例說明，去年房貸利息共60萬，存款利息所得有10萬，必須先60萬-10萬，算出房貸利息餘額為50萬，但因扣除額最高上限是30萬，因此就會以30萬做為扣除額申報，沒有超過30萬，則以實際金額申報。
3.必須設籍自住使用且限一屋抵扣
想要列舉房貸利息作為所得稅的扣除額，房屋必須是「自用住宅」，而且必須登記在納稅人、配偶或扶養親屬名下(以有沒有辦妥戶籍登記來認定)，若拿去出租或營業用，就不能列舉房貸利息扣除額。
另外每戶可列舉扣除的房貸利息以「一屋為限」，不管是本人、配偶或撫養親屬名下超過2戶房子，還是將兩戶相鄰房子打通，也都是只能選擇一戶作為房貸利息列舉扣除。
4.列舉房屋租金支出、房貸利息需擇一
所得稅申報列舉扣除也能將租金支出列入，只是有房族要注意，倘若你同時有在外租屋的需求，那麼在房屋租金支出(上限12萬)與房貸利息列舉上，必須擇一選擇，不能同時申報扣除。
image source：FB／中華民國財政部
以上是針對首購族可以怎麼省稅的建議，其實關鍵在於要會善用「免稅額」、「扣除額」，但這兩點又有很多條件限制，因此如何做到最大節稅效益，民眾都得事前做好功課！
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