農地當停車場為何能買賣?關鍵出在「這法規」改了:可過戶但1稅逃不掉

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▲示意圖/Getty (VTT Studio via Getty Images)

文/李寧】如果手上持有農地,並將其當作農地使用,這時還能交易過戶嗎?亦或者是無法辦理所有權買賣移轉登記?

正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享一案例表示,有個客戶小時候父親買賣農地,因違規使用的緣故,必須恢復農業使用,才能辦理買賣過戶;如今,農地沒有做農業使用,違規當停車場應會被管制,為什麼還可以取得所有權登記?直呼與兒時記憶大不相同。

該客戶直言,依據「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」(已於民國89年2月18日內政部台89內地字第8964281號函停止適用)規定,申請核發證明書之承受農地,應符合區域計畫法或都市計畫法有關土地使用管制法令規定,包括鄉(鎮、市、區)公所為處理證明書之核發,得組成審查小組,審查小組之組成及其職掌,由省(市)政府訂定。國家公園區內農地之認定,由申請人向國家公園管理處申請。

▲圖片來源/內政部地政司

「如有違規使用的情事,必須恢復農業使用才能取得『自耕能力證明書』,後續才能辦理買賣過戶登記。」

對此,鄭文在表示,政府早已於民國89年初修正《農業發展條例》,取消農地取得必須為自耕農的身份,法令改成「管地不管人」,農業政策由農業使用證明書取代自耕能力證明書。不過,依照《農業發展條例》第37條規定,「作農業使用之農業用地移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」

也就是說,當農地買賣過戶,農地若有核發「農用證明」,土地持有人就可以主張不課徵土地增值稅。如果違規行為就無法核發「農用證明」,所以「農用證明」的用途只是主張要不要繳納土地增值稅的依據。

農地「違規使用」仍可移轉:土增稅逃不掉

由於條例修正的緣故,鄭文在指出,即使農地違規做停車場使用,但只要買賣時有繳納土地增值稅,就可以辦理買賣所有權移轉登記,不會因違規使用而無法辦理過戶的情事。

「或許該客戶還停留在舊制買農地必須『自耕農』的思維裡,才會懷疑違規當停車場的農地,沒有恢復農業使用,為何可以過戶給買方。」

鄭文在強調,就目前的法令規定,農地農用並申請農用證明,僅用來做為減免土地增值稅、贈與稅、遺產稅,以及房地合一稅等用途,至於違規使用上述稅賦的減免無法適用,但是依然可以辦理所有權的移轉登記,這是民國89年後《農業發展條例》的規定。