買預售屋怕踩雷? 專家一圖秒懂購屋眉角

買房是不少人的畢生夢想,但第一次買房總是有些緊張,尤其媒體又不時報導預售屋交易糾紛。有房市專家整理了預售屋購買懶人包,讓房市小白不必為了購屋搞得暈頭轉向,只要跟著流程圖走一遍,就能從挑選到交屋一次搞定。

房市專家「賣厝阿明知識+」指出,從購屋到交屋,中間其實有不少眉角需留意,他整理了11項重點,讓購屋族不必再擔心過程中出現總總問題。

▼購屋是不少人的畢生夢想。(示意圖/Unsplash)

1.蒐集建案資訊:踏進銷售中心前,事前作業是必須的!諸如建案附近行情、交通動線、商業機能等等都是考量的要點之一。

2.到銷售中心確認並索取建案基本資訊:阿明提醒,要注意建商有無取得建照,依法建商一定要「有建照才可以公開銷售」,沒申請就蓋的房子就是「違建」喔!實際到銷售中心,也不單單只是看樣品屋有多漂亮,而是要去聽聽看周邊未來的規劃(建商總是有第一手消息),並且了解建案使用的建材、建築工法及建案公設比介紹等。

3.確認建築基地位置:通常銷售中心跟建築基地,並不會在同一位置,所以務必要實地走訪建築基地,確認周邊有無嫌惡設施。阿明建議早晚晴雨平日假日都看一次,實際感受一下環境及交通是否壅塞。

4.開始議價:若確定購買,則補足正式訂金到總價5%,將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,一般「審閱期為5天至30天」,阿明強調,建商是不可以要求買方先付定金才給契約書審閱期!

5.正式簽約,繳交「訂、簽、開」金:其實就是預售屋的頭期款,包括訂金、簽約金、開工款,通常約為「房屋總價的10%~15%」。確認契約沒有問題,即可正式簽約,此時必須繳交簽約金、開工款,這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的。

6.繳交工程款:工程款金額約為房屋總價的10%~15%,收費方式通常分為「按工程期繳納」、「工程期零付款」、「按月繳納」三種模式,其中按工程期繳納指得是,建商會規定蓋到幾樓繳多少?公設完成繳多少?消費者再依約繳款即可。工程期零付款則是指工程開始後,一直到交屋都不必付繳給建商,待完工到交屋這段期間(約1~3個月左右)再收取費用。按月繳納則是說,無論施工進度如何,皆須按月繳納。

▼阿明整理11項購屋重點,避免預售屋交易採雷。(Unsplash)

7. 利用「客變期」變更設計:買預售屋的好處就在「客變期」,買加可以在建商指定期間內,針對房屋內部提出修改及規劃。基本上會有四大部分可以客變:格局調整、設備退換、建材選擇及水電管線與插座配置。變更次數通常以1次為限,至於主結構、大樓外觀、公共設施則無法變更。

8. 對保:建商領到使用執照後,會請消費者到銀行對保。除了確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細,同時也會簽訂「撥款同意書」,也就是過戶時,建商即會領取到銀行的撥款。

9. 完稅:順利購屋後,隨即也會出現一些稅賦,其中地價稅、房屋稅,在『交屋日前』都是建商負擔,交屋後才會轉由買方負擔,而土地增值稅也是建商負擔,不過印花稅、契稅及相關規費則是買方負擔。

10.過戶:等到預售屋順利蓋好後,建商會委託代書辦理房地產過戶手續(申請房屋及土地所有權狀),一般會在領得使用執照後4個月內完成。

11.交屋:驗收若發現瑕疵,可於驗收單上請建商限期改善,並扣下「交屋保留款」,也就是交屋尾款。阿明提醒,交屋保留款會在簽約時寫在合約內,金額為房屋總價的5%-10%,待建商修繕完成後,銀行才能撥款。如果建商用個別磋商條款將5%改成5萬,依法是會被罰款三萬元以上三十萬元以下,購屋族須特別留意。

▼「賣厝阿明知識+」整理預售屋流程圖,讓購屋小白一次秒懂。(圖/賣厝阿明知識+提供)

(封面圖/Unsplash)

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