買房別心急！簽約到交屋需1.5個月 履約保證較安心

【文／連珠君】房屋買賣交易流程從簽約開始到交屋，約要1.5個月的時間，給付款項的時間點在斡旋金、簽約、完稅及交屋前，為保障交易安全，最好全程款項都進入履約保證帳戶，銀行撥款前，要再度確認屋況有沒有產生變化。除了房價以外，還有代書費、稅費、契稅等費用，大致要準備20~50萬元的額外費用。

防詐欺 先確認房仲身分

買屋的交易流程順序，是從斡旋金或要約書開始，買賣雙方價格合議之後，進入簽約程序，再來用印、完稅、交屋，整個流程大致要1個半月，台灣房屋明湖特許加盟店總經理蔡凱倫表示，第一次給付款項的時間點會在斡旋金，大概只有10萬元。

民眾若擔心業務員捲款逃走，可以先行打電話給店長，確認業務員是否為該公司員工，也讓店長知道該店員有收取斡旋金這筆款項，而有些房仲公司並不讓業務員經手現金，所有金額都要求進入公司的代收帳戶，更能保障消費者安全，但若是採用要約書方式，則無需繳交費用。

簽約金佔房價1成

下一個付款時間點會在簽約時，要補足到房屋總價的1成，完稅時再給付1成，最後交屋前，銀行撥款最後的總價8成的房貸。蔡凱倫表示，曾經有實際判例，民眾自己作合約，將過戶設定完後，到代清償、交屋時間拉得很長，將貸款挪作他用，不直接給付給買方，等於前面只付一點頭期款，就把房屋產權過走，也把貸款捲走。

要避免這種情形發生，建議合約內容要特別注意，但合約密密麻麻的，一般民眾無法確認每項條款，即使上面寫內政部合約，也別傻傻就相信，一定要拿出來對照內政部版本，一般如果是建經公司出的合約，比較不會有這種問題，還有若款項都進入履保帳戶，也比較有保障。

完稅時預收稅費雜費

除了房價以外，有些房仲會要求在簽約時就給付完房仲服務費，各家的給付時間不太一樣，建議可以先詢問，此外，在完稅階段會預收一筆款項，用來給付代書費、契稅、印花稅、設定費等雜項費用，採多退少補的方式，在交屋時結清款項。

一般中古公寓要額外準備約20萬元的金額，若是新大樓，樓層又很高，建材用的很好，費用就愈高，大約要額外準備30~50萬元跑不掉。

遇屋況瑕疵 可保留部分款項

蔡凱倫提醒有2點要特別注意，第一個是當發生屋況瑕疵時，可以保留部分款項，讓房屋交易流程繼續進行，避免夜長夢多，提高交易風險。

第二是在銀行準備撥款清償原屋主貸款前，一定要再度到現場確認屋況，確認看屋到現在的屋況有沒有產生變化，又或是看屋時，屋主還住在屋內，銀行撥款前才清空，這時更要好好觀察屋況，不然等貸款錢撥出去，其實已經等同交屋了，最後只是走程序而已。

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