簽約前必看守則 購屋反悔退定 預售、成屋都得賠

【文/記者朱語蕎】

▲購買中古屋若已下了斡旋金且已議價成功,事後反悔,斡旋金轉成的定金將會被沒收。

買房簽約後反悔,該怎麼辦?根據不動產買賣糾紛統計,買賣違約爭議一直名列前茅,尤其央行前一波升息,讓不少人吃不消,精算後發現無法負荷,選擇放棄購屋;又或是下了斡旋金發現有更喜歡房子,反悔不買,這時除了違約金,還需要付仲介費嗎?

不少人在購屋時,因考慮不周,或是另有考量,常在簽約後又反悔不買,不論是透過仲介購買中古屋,或是與建商代銷購買預售屋,只要有一方反悔,契約就無法執行下去,也就有違約的問題產生。

中古屋議價成功後反悔 斡旋金將被沒收

以購買中古屋來說,買方若有喜歡的物件,通常會先支付斡旋金或議價金給仲介,讓仲介去與賣方進行議價,當賣方同意價格並願意出售,簽下斡旋轉定金的合約書後,就代表買賣合約成立,此時若有一方事後反悔,就需負擔違約責任,若是買方不買,斡旋金就會被賣方沒收,反之若是賣方不賣,則必須加倍返還斡旋金給買方。
另外,市場上也常以「要約書」向賣方議價,不另外支付斡旋金,雖然未真正付款,但仍屬書面契約,若之後有一方反悔,一樣需付賠償金,以目前合約書規定,違約一方要負擔成交總價的3%違約金,若遇到不願意支付賠償金,則可尋求法律訴訟求償。

▲預售屋興建期動輒3∼5年,中間經濟或生活可能產生不同變化,常見民眾反悔不買。

要約書沒付現 仍需支付賠償金

不過,許多人以為,只要斡旋金被沒收或是賠償違約金就沒事,但如果是透過仲介交易,其實仲介還是可主張有服務仲介費的權益,最好在解約時確認是否會被收取仲介費,以免衍生更多麻煩。
實務上也曾發生不少買家反悔不買,假借屋況瑕疵,刁難賣家,正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,曾有一位買方在簽約後反悔不買,但因找不到藉口,居然以檢舉方式向工務局舉報賣方陽台外推,之後再拿著違章建築通知書,主張解除買賣契約,讓賣方咋舌,只好同意解除買賣契約的案例。
也曾遇到有個案委託房屋仲介公司出售套房,順利賣掉後約定2個月後點交,當雙方準備點交房屋時,買方先是突然主張屋況需要清潔後才願意交屋,之後又以屋況有瑕疵,沒有裝設天然瓦斯為由,拒不交屋,並且主張房屋現況說明書,有勾選天然瓦斯。為此,買方要求減少價金150萬元,折騰許久後,最後透過仲介公司調解,且折讓部份價金後,才順利點交。

預售屋交屋前反悔 需付違約賠償金

至於預售屋交易,由於看不到房屋現況,加上大環境、個人因素瞬息萬變,也常發生反悔不買的問題,若是在付定後反悔,則會被沒收全部定金,通常是10萬元,倘若是在簽約後或是交屋前反悔,就屬違約行為,需付相關賠償金。
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出,如果是在2023年6月底前簽約購入的預售屋,在簽約後、或交屋前反悔,買方擁有一次轉售的機會;假如是在2023年7月起買進的預售屋,因已明文規定禁止轉售,只能選擇退戶、並被沒收違約金,如果不想損失違約金,可以檢視自身情況是否符合六大豁免條款,若符合則申請轉售。

符合豁免條款可解約 專家:建議撐到交屋後轉手

豁免條款包括買受人因非自願離職,且逾6個月未就業;買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症,且須6個月以上全日照顧;買受人或其家庭成員之房屋,因災害毀損而須另行租屋;買受人或其家庭成員因重大意外事故,致他人死亡,或其重大傷害經認定須6個月以上全日照顧;原買受人死亡,其繼承人無意保留;共同買受人間轉讓等。
屋金額動輒千萬,可說是人生最大一筆支出,下決定前務必謹慎考量、多方比較,若要避免反悔被沒收違約金,何世昌表示,世事難料,人世間難會發生不可預期的事,要想完全避免,購買成屋會比預售屋更實在,起碼看得見實際樣貌。
若買預售屋後,在交屋前真的得反悔,他建議還是咬牙等交屋比較適當,畢竟房價長期上漲,交屋後再轉手還有獲利的希望,總是比現賠違約金來得強。

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