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小坪數、2房成主流 台灣房市「小宅化」7個關鍵！ 住久恐傷身...教你一眼避開小宅格局常見4缺點
近幾年來房屋市場小宅化趨勢愈來愈明顯，有人說都是高房價所造成的，真是這樣嗎?
2房成主流格局，為何現今台灣房屋市場小宅化？
如果之後房地產退燒、房價變低，50坪四房趨勢會回歸嗎？
若非得買小宅，該特別注意哪些問題？
【文 / 張欣民、連世昌】近幾年來房屋市場小宅化趨勢愈來愈明顯，有人說都是高房價所造成的，真是這樣嗎?
根據內政部的統計，2023 年我國建物買賣移轉的平均面積首度跌破30 坪，民眾選購住宅小宅化已是一條不可逆的不歸路，但這一市場大趨勢顯然的並非單一高房價因素所造成，而是很複雜的社會及市場現象所形塑出來的！
台灣房屋市場小宅化7個關鍵原因
近年來房市交易熱絡，但是在熱絡的表象下，產品結構面卻悄悄地在改變，尤其是小坪數的電梯大樓產品特別受到市場的青睞，過去主流的三房兩廳已漸漸退位，業者因應此一市場趨勢，在產品規劃時小宅的占比也大大的提高。
根據內政部的統計，2023 年建物買賣移轉的平均面積為29.7 坪，首次跌破30 坪整數關卡，如此坪數扣掉公設比至少3 成，室內頂多是兩房格局，若與10 年前相比，平均的買賣移轉面積足足少了5 坪。
而且這種房子愈買愈小的現象，不僅僅出現在大都會區，甚至是二、三線城市也都是如此。
住宅產品小宅化，若深入探討，除了房價高負擔不起的因素之外，社會變遷、家庭結構改變應該也是此一趨勢形成的原因。
1. 房價高漲，縮小購屋面積因應
近幾年來全國各地房價高漲，但是民眾實質的薪資所得並沒有跟上來，因此購屋痛苦指數及房貸負擔率都頻頻創下新高，民眾若真有購屋需求，只能委曲求全減縮購屋面積。
2. 家庭結構愈來愈小
內政部統計，民國112 年底平均每戶家庭人口數量（戶量）降到僅剩2.53 人，戶量再創歷史新低，1 民國87 年平均每戶人口數量還有3.44 人，現在的家庭真的就是人口簡單、人丁單薄，現實面根本不用再像過去一樣住上大房子。
3. 年輕人不婚不生
現代家庭結構變小，跟年輕人不婚不生脫不了關係，官方統計顯示，2023 年全年新生兒數13 萬5,571 人，較2022 年減少了3,415 人，再創統計以來的新低。少子化問題持續惡化之中，但若深究背後原因，不是結婚族不生，而是很多年輕人選擇不婚。
4. 兩代不同堂時代來臨
由於自我意識抬頭，加上刻意避免產生難解的婆媳問題，很多年輕人結婚後都寧願在外租屋，也不願跟父母親同住一個屋簷下，過去三代同堂的景象不僅早已不復見，兩代不同堂反而變成常態。
5. 離婚率居高不下
2023 年我國結婚對數為12 萬5,192 對，離婚對數則為5 萬3,085對，一對破碎的婚姻至少增加市場上一戶小宅的需求，甚至有人說是一戶正常住家換成兩戶小宅，小宅需求自然水漲船高囉！
6. 都會化租屋需求強
大都會地區就業機會多，全世界皆然，因此吸引很多離鄉背井的外漂族群，他們因為就業而落居，這些人大多成為租用小宅的族群，即使漸漸有能力購屋，也都是選擇從購買小宅入門。
7. 高齡化社會換無障礙小宅之需求
根據國發會的資料顯示，2018 年我國已轉為高齡社會，推估將於2025 年邁入超高齡社會，老年人口占總人口比率將持續提高，預估於2039 年突破30%，至2070 年更將達到43.6%。
高齡族群面對的就是雙老問題，本身年紀老，其所住的房子也是屬於缺無障礙設施的老房子，於是有能力的就會選擇換屋到較好打掃的電梯大樓小宅，以安度晚年。
綜合以上諸多小宅化的原因，高房價顯然只是其中之一，因此即使真的有一天房價做了一些修正，小宅化的市場現象應該還是很難改變，主要是上述的社會現象幾乎都是不可逆的長期發展趨勢。
若非得買小宅，該特別注意哪些問題？
高房價是國內房市的殘酷現實，一直以來也是民怨之首，加上嚴重的少子化，家庭成員愈來愈少，因而在房屋市場上出現愈來愈多的低總價小宅。
這類小宅除了拿掉房間數之外，過去住宅該有的居住空間紛紛消失不見了，或是原有的居住功能都被扭曲掉，若是迫於現實非得要買這類小宅，恐還是得注意這些小宅的一些缺點，能夠避開就盡量避開！
最近有個好朋友奉兒女之命去看了一處預售個案，說真的，該建案單價並不便宜，但因為地點好、總價合宜，所以賣得非常好。只是朋友看屋後批評之罵聲不斷，直呼「這不是給人住的房子！」
主要是該房子只有一面採光，而且室內空間又很是奇怪，他直覺這房子不適合人住。只是這位朋友的大驚小怪，早已經成為目前房屋市場當中的常態了！這類不是給人住的房子，也早就住滿了人。
根據內政部不動產資訊平台的資料，全國住宅買賣移轉的平均面積在2014 年第一季是43.2 坪，到2023 年第一季已減縮到31.7 坪，10 年之間一個住宅單元購買的面積少了11.5 坪，相當於少掉了兩個房間的空間。
相同的資料來源，2023 年第一季全國購買25 坪以下小宅所占的比重高達41.9%，25 坪的房子扣掉至少30% 公設比，就剩下17.5 坪不到的空間可使用了！
住久恐傷身！教你一眼避開小宅4個常見缺點
在這麼小的空間裡該如何配置適當的住居機能空間呢？確實是考驗建築師的規劃設計功力！
最簡單的方式就是砍掉房間，3 個房間變2個房間，或是2 個房間變1 個房間，或是拿掉日常很少用的空間，或是採混合式的空間，因此我們看到現在市場上的小宅大抵上呈現出以下4 種奇特的樣貌，也是目前小宅產品普遍存在的缺點。
1. 廚房或是餐廳消失
說實在的現代年輕人很少開伙，不是外食就是叫外賣，傅潘達、吳柏毅自然成為他們最要好的朋友，廚房幾乎只剩下煮開水的功能，因此一個電磁爐就夠了，也就不用整套廚房設備來占空間。
習慣叫外賣的也用不到整個餐廳空間，往往就在客廳用餐配電視。所以有些小宅不是看不到廚房的樣子，就是看不到餐廳的身影，更甚的是兩處茫茫皆不見。
2. 客廳變形且多工
由於上述的功能空間被消失或被擠壓，客廳的功能就得像變形金剛一樣，隨時變換功能角色，滿足住房主人的日常需求，可當廚房也可當餐廳，真的得扮演起另類「上得了廳堂、下得了廚房」的多工角色。現在網路上很多討論甚至認為客廳也都沒有存在的必要呢！
3. 很難找到採光面
一般市場上所謂的好房子，專家會告訴你，必須是格局方正、通風採光優。
但是現在的小宅室內格局通常是長條型或是不規則形，採光面大多只有一面，但這一個採光面又不是在客廳，所以回到家白天客廳也必須開燈，如此格局之下通風條件也不會太好，長期居住對健康當然會有不好的影響。
怪不得我那個朋友看到這一種房子，反應會如此的激烈！
4. 集風水瑕疵於一身
業者在銷售小宅產品常常打出這樣的宣傳說，「麻雀雖小五臟俱全」。但是現代的小宅正如以上所述，小宅的五臟已經是不全了，但是居家風水上的瑕疵卻是集於一身，像是進門見廁，或是進門見廚，「暗廳明房」等等缺點都是顯而易見，只是在這個高房價的年代，能夠買個小小的棲身之所，已經是非常的不容易了，這些風水上的瑕疵
似乎也就很少人會在意，自動在購屋的條件上消失了！
作者簡介
張欣民
消費者文教基金會董事/副財務長/房屋委員會委員
正聲廣播電台「日光大道」房地產節目主持人
Podcast「房產物語」與「WOW建築」主持人
中華民國不動產仲介商業全國聯合會不動產智庫會長
中華民國租賃住宅服務商業公會全國聯合會顧問
台北市不動產仲介公會公關主任委員
天時地利不動產公司創辦人
士林社區大學房地產投資課程專任講師
國家建築金獎評審團顧問
政治大學地政系碩專班校友會第一屆監事長
學歷與專業認證：
國立政治大學地政系碩士
國立台灣大學外文系學士
英國皇家特許測量師（MRICS）
連世昌律師
學歷：
中國北京對外經貿大學法學博士
私立輔大法律研究所
私立東吳法碩專班財經法組(肄)
國立台北藝術大學藝教所(肄)
經歷：
消費者文教基金會房屋委員暨義務律師
全國律師聯合會不動產委員
新北市仲介公會暨代銷公會常年法律顧問
TWNIC(台灣網路資訊中心)網域名稱委員
經濟部中小及新創企業署榮譽律師
台北市勞動局、新北市勞工局勞資爭議調解人(委員)
台北捷運公司企業工會常年法律顧問
中華民國仲裁協會仲裁人
曾任職台灣苗栗地方法院
☆本圖文摘自好優文化《冒泡法則房產100問：投資買賣都要懂的觀念及技巧》
