子女代中風母賣房行嗎？生前處分、死後繼承哪個節稅？專家這樣分析

【文／李寧】當長輩臥病在床多年，經濟負擔也愈來愈重，這時候若要出售長輩名下房產，是可行的嗎？想處理臥病在床的家人不動產時，該怎麼做會比較好？

據內政部公布的最新數據，受惠於醫療科技的進步，台灣人平均壽命為79.84歲，長壽列全球前段班，但隱憂則是臥病時間；據統計，台灣人臨終前平均需臥床多達8.04年，晚年臥床不僅需仰賴他人照顧，長照費用更是相當可觀，當經濟負擔愈發沉重，就不得不變賣家中不動產，以變現籌銀彈。

對此，正業地政士聯合事務所所長鄭文在提及一個經手過的案例，委託人的母親長期臥病在床多年，生活費用幾乎彈盡援絕，一籌莫展的子女只得出售母親名下房產，然而，其母卻因長年臥病在床毫無反應，孩子們不知道該如何申請印鑑證明書辦理過戶事宜。

生前處分vs.死後繼承

專家：最大差別「土地增值稅」

鄭文在表示，如果是生前處分，由於母親已無行為能力，按照《民法》規定，由子女們幫媽媽向法院申請受監護宣告，並選任監護人，由監護人代理處分房屋，辦理房屋所有權的移轉登記。

至於另一種方式，則是待母親離世後再辦理繼承登記，由繼承人取得房屋後再辦理出售及所有權移轉登記。哪一種方式比較省稅？鄭文在說明，要視個案的情況而有所不同。

若是由監護人代為出售的房屋，必須繳納「土地增值稅、房屋交易所得稅或是新制房地合一稅」。

如果是繼承所取得，且是繼承後當年度就出售，則免繳納土地增值稅，不過，鄭文在指出，房屋交易所得稅或是新制房地合一稅仍然要繳納。

由此可看出，這兩者最大的差別正是土地增值稅。

處分家人不動產需要獲得法院點頭

以上述案例來看，長輩臥床多年幾乎用光積蓄，這時子女或許就得考慮向法院聲請媽媽的受監護宣告。

依照《土地登記規則》第39條規定，「未成年人或受監護宣告之人，其監護人代理受監護人或受監護宣告之人購置或處分土地權利，應檢附法院許可之證明文件。」

鄭文在指出，只要取得法院的許可，臥病在床的媽媽還是可以處分房屋、辦理買賣登記的，解決病母日常生活費用的燃眉之急。

但專家也提醒，根據《民法》1101條規定，「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。」因此，為支付媽媽的生活費用法院會許可，若僅是為了要分家產而出售媽媽的房屋，就可能會被法院否准喔！

永慶房屋契約部經理陳俊宏也表示，為防止監護人並非為了當事人需求而出售不動產，因此，需經過法院同意才能處分，曾因受監護人名下還有動產、現金，法官認為，明明還有錢可以支付醫療費用、生活開銷，為什麼要出售不動產，而拒絕監護人處分不動產的要求，也有長輩名下僅有1間房，若出售不動產，長輩要住哪裡？需要提出配套的措施，如住療養院等。

另一個比較具爭議的案例，則是兒子向法院申請出售媽媽的不動產，女兒跳出來反對，擔心媽媽的財產被提前轉移，最後法官拒絕兒子的要求。

陳俊宏提醒，由於過世2年前的贈與，須併入遺產總額，課徵遺產稅，出售受監護人的不動產，建議大筆支出要保留發票、收據等，待遺產申報時，舉證出售不動產金錢使用的狀況，才不會被課徵遺產稅。