全台新建案年漲幅最高逾7成！ 台中北屯、台南仁德善化飆最兇 「上百戶建案不到一周完銷，我連考慮時間都沒有」

「打炒房」新制箭在弦上，房價卻持續狂燒，兩張表，揭露全台新建案和中古屋年漲幅最凌厲的熱區。

高房價之下，近期完成房市交易的買家，主要有哪些考量？專家又如何點評？

政院力拚「打炒房」相關修法加速上路，但在此同時，全台房價飆漲的勢頭卻沒有停下腳步！

先看新建案的漲勢：年漲幅從近3成到逾7成不等！這是台灣知名房地產交易資訊平台五九一房屋交易網的最新統計，全台7都（6都加新竹縣市）各行政區中，今年第一季包含預售屋與新成屋在內的新建案，在線銷售平均單價相較去年同期，漲幅排名前30大，出現近3成到7成的驚人漲勢。

很難想像，台中市北屯區今年首季的新建案均價來到每坪52.3萬元，相較去年同期年漲70.4％，漲幅高居7都之冠。不只如此，包括北屯在內，台中共有10個行政區的新建案漲幅進入前30高（詳附表）。

今年將與關係企業在7期推出4大建案的興富發建設台中區主管王建騏觀察，近兩年工資與原物料成本萬物齊漲的現象反映在台中房價上，「但蛋白區房價增幅反而高於蛋黃區」，有些蛋白區甚至從2字頭直接躍上5字頭，漲幅著實驚人。

當高房價在全台持續狂燒，近期成交的買家真實想法為何？他們的考量，看在專家眼中是否言之成理？

小夫妻還在猶豫就已秒殺

台中北屯晚一步買貴4萬仍覺划算

「沒想到這個上百戶的建案，開案不到一個禮拜全數完銷，我連考慮的時間都沒有！」說話的，是現年35歲的小C（化名），她去年生小孩，有了購屋需求，她還記得，去年初和先生到北屯區看房，看上台中知名建商推出、每坪開價約32萬元的新建案，正當猶豫是否購入時，就已「秒殺」的實況。

看好北屯機捷特區有好市多量販店的生活機能，加上捷運與台74線快速道路等交通優勢，這對夫妻持續在北屯區找房。沒想到短短半年，建案平均開價來到每坪38萬元，有的建案甚至站上4字頭。

「我們是真的有買房的需求，但是才幾個月的時間，薪水根本完全跟不上房價上漲的速度。」眼看房價飆漲，小C透過轉單最終以每坪36萬元買下最初看上的建案，儘管賣方每坪開價比當初貴4萬元，仍比當時市價低了3萬元，總價相差就是百來萬元，明知這讓賣方短短幾個月賺了一筆，這對小夫妻還是決定買了。

她後來發現，已知的住戶中有半數都是轉單購屋，即使當下看似「買貴」，但也認為時間拉長來看還是便宜，「北屯價格就是這樣一路上去，周遭房地產相關的朋友也說房市要崩不容易，現在看到價格站上4字頭、漲勢還沒停，我覺得北屯不會回到3字頭，回過頭來看，我不認為我有買貴。」

小C的買房心聲，可不是單一個案。

「我從看屋到決定購買只花了一小時，至今我仍然慶幸一年半前所做的這個決定。」坐在台中市北區新家社區專屬的咖啡廳，啜飲服務人員現沖的研磨咖啡，邱先生嘴角掩不住滿意的笑容。

三口租屋族只花一小時下手

台中北區每坪不到30萬如撿到寶

在2020年底購買新屋前，邱先生一家三口租屋長達23年，他並非無殼蝸牛，自身有一戶台中南屯區文心森林公園附近的房子出租，靠租金養房模式，一過二十多個年頭。脫離租屋族的關鍵是2020年底，邱先生的租屋處逐一浮現老屋的問題，加上意外賣掉南屯舊家還清房貸，手頭多了一筆現金，他決定再次加入購屋行列。

邱先生研究台中市房價，發現市中心北區因老屋林立、較無公共建設題材，房價還落在每坪30萬元之內，明顯偏低。他經由朋友介紹，得知健行國小附近的新建案「舜元睦森林」還有最後一間70餘坪、總價2100萬元的餘屋，很快就決定下手。

「地段只是一種感覺，很多人不喜歡買舊市區，殊不知這裡的生活機能才是最好的。」邱先生認為，北區交通方便，距離他的上班地點也很近，這一年多來，即使遇上三級警戒、通膨致物價高漲，房價仍直升，建案從當初每坪27萬元漲到35萬元，增幅29.6％。

55歲再次背起千萬元房貸，不能說完全沒壓力。但大學念經濟系的邱先生研判，通膨趨勢5年內不會結束，貨幣貶值速度將超過想像，購屋仍是對抗通膨的手段之一。很多朋友問他現在是不是購屋的好時機？他說，「只要有自住需求，任何時間點都是進場的時機。」

鏡頭轉往因台積電最新要進駐設廠，房價因而竄起的高雄楠梓、左營。

30歲女搭台積效應進場

聰明比價選左營不選楠梓

「買的當天現場像買菜，接待桌坐滿，大概有7、8組客人，很熱鬧，很怕再猶豫，喜歡的戶別就被買走。」年僅30歲、在網路平台工作的高雄人陳小姐透露，去年9月聽聞台積電要來高雄設廠，於是積極看新建案，人生的第一間房，就買在高雄左營。

「我買一坪32萬元，比其他附近案子高一點。」儘管如此，她仍願意下訂的原因，是發現位處蛋白區的楠梓房價竟漲到快接近左營，但左營是市區，有高鐵、百貨，比楠梓貴才合理，「我買的建案才過一陣子，一坪又漲了3萬元，現在看，這個價錢不貴，現在楠梓30萬元出頭了，左營有的預售更已經一坪開到40幾萬元！」

高雄市產業發展協會前理事長謝育仁觀察，相對竹科一坪7、80萬元，高雄一坪30萬元算什麼，「低基期就是無窮的利多！」

確實，這三位買家的心聲，反映的正是全台房市熱門區域相對低基期的紅利。

房價持續走高的原因，除了全球通膨、原物料飆升和缺工之外，還有隨著各熱門區域有建設和大廠進駐等利多因素，因此形成的預期心理。

代銷天王、海悅國際總經理王俊傑分析，受全球通膨影響，原物料價格不斷飆升，加上全台公共建設與建案量大，缺工狀況沒有緩解，導致造價節節攀升，也讓區域房價一步步走高。「賣得太快，但成本造價不斷上揚，這時建商在銷售價格開始堅持，有的建商甚至採取先建後售的策略，來因應這波造價上漲。」

他舉例，過去北部建案造價一坪落在10到12萬元，現在上看25萬元，更不用說中南部過去一坪造價差不多4到5萬元，疫情後來到每坪15至20萬元左右。

王俊傑觀察，「剛性需求」與「產業、政策利多」兩大主因，正是房價能穩定走高的強勁支撐。過去年輕人婚後多半選擇與父母同住，直到居住空間不足時才有購屋需求，但現在成家後多半搬出來住，加上父母退休後換屋，都是這波購屋的剛性需求。

此外，各地建設利多等政策不斷釋出，也帶動特定區域的房市交易。以台南市來說，隨著台積電確定設廠，過去被視為蛋白區的善化與歸仁，吸引建商插旗推案，在買方競逐下房價水漲船高，成為過去一年全台交易最熱絡的縣市。

新建案的買家組成結構，是房價是否合理的參考指標。甲山林機構總經理張境在指出，一個建案穩定的結構應有6成自住客，這包括首購與換屋等需求，另有兩到三成長期置產客，買房後主要在穩定收租，另外大約會有一成投資客。

他不諱言，在台積電效應下，買方主要是看好產業前景，以及就業人口帶來的房市利多，預售案平均有6至7成都來自置產客與投資客；但張境在強調，這不代表房市一定會泡沫，畢竟台積電設廠完工後勢必帶來人口紅利，建案在成屋後的轉手交易中，比率也會逐漸回復穩定結構，只是可預期這期間轉手價可能會經歷短暫波動，長期來看，台積電效應對房市還是有所支撐。

問題來了，當全台各地房價上漲後，該進場買房嗎？

顏炳立：很多地方都虛漲！

「不合理價成交後都會下來」

「投資房地產就7個字：地段、環境、可及性。」戴德梁行董事總經理顏炳立認為，判斷房價是否合理，要考量是否符合稀少性、效用性和市場性，再來，則是綜合判斷該建案的單價、總價、產品和數量，「每個產品、地區都有個總價格帶，單價看似合理，總價卻不對，房價還是會修正。」

「很多地方都虛漲。」顏炳立直言，當房價新舊不分、區域不分、產品不分都在漲，就要特別小心，有成交事實不代表合理，「成交只有五個字：祝福跟祈禱，不合理的價格成交後都會下來。」

但他補充，因為台積電來，蛋白區的房價「從台灣鯛賣到石斑魚可以接受」，效應來自台積電帶來的需求，但設廠周遭附近可以，離開很遠，別的鄉鎮也跟著漲，你覺得合理嗎？

顏炳立觀察，未來某區域房價會不會續漲，「總價」是重要參考指標。例如，左營總價頂多1500萬元就到頂了，「因為有兩千萬的人，不會買在左營，離開左營到楠梓，總價頂多到1千萬；楠梓弄到1千5，不如買左營。」

此外，「所得資料」可算出該區域民眾的購買力，人口數的移入，能代表這地方的市場需求性，同樣是判斷房價合理與否的客觀指標。舉例來說，新竹縣竹北市今年最新人口數年成長2.2％，比全新竹縣0.7％高，又如台中北屯今年人口數年增率達0.8％，比全台中的負0.5％高，顯示竹北和北屯的房價在市場需求上有所支撐。

張境在則認為，若是自住需求，首要考量是有沒有能力負擔房子，其次當然要考慮建設利多，以及當地是否有發展潛力。在全台房價上漲後，買方若不想追高，可在這些前提下，尋找尚未起漲的區域。舉例來說，台北市在東區門戶計畫下，南港建設逐步到位，距離南港車程不到15分鐘的汐止，未來房價有補漲空間。

相對新建案價格的狂漲，全台中古屋的漲勢則相對保守。依內政部實價登錄資料，今年前兩月包括大樓、華廈、公寓、套房等成屋住宅交易，相較去年同期，全台行政區漲幅超過一成的共有18區（詳附表）。

北屯媽媽賣屋火速成交

為兒搬進竹北兩千萬中古屋

年過70歲的春梅（化名）的中古屋買賣經驗，同樣是房市火熱的縮影。

「我把房子拿出來賣的第一個禮拜，前前後後有十幾個房仲來找我，想要幫我賣房子，我真的被嚇壞了！」春梅要賣的是，8年前她在台中市北屯區以1字頭、總價6百萬元左右買的房，由於年紀大，在新竹上班的兒子提議她搬到竹北就近照顧，讓春梅決定賣北屯、買竹北。

今年4月清明連假，春梅找附近房仲簽約，依實價登錄，該路段去年9月每坪賣22萬元，急著脫手的她開價26萬元，由於周遭中古屋都開到3字頭，當這筆待售案掛到網路上後，仲介蜂擁而至。有個房仲聲稱已有客戶，隔天晚上6、7點來議價，晚上11點就順利簽約，「買方是一個30多歲的小夥子，他帶著父母來簽約，說是自己要住，但前前後後他只看了網站上的照片，沒有實際看屋就買了！」

手握千萬元的她到竹北找房子，最後在兒子家附近，買下屋齡約18年，單價近4字頭、總價約兩千萬元的中古屋。春梅後來發現單價偏高，但因兒子在竹科工作，加上剛賣房、手頭有現金，「我沒有想那麼多就買了，只是從賣到買短短一個月內全部搞定，可以說明房市真的還是很熱。」

今年39歲的3C維修買賣小老闆翁璿埬，原本和家人住新北中和，單身的他鎖定三房、總預算約1千萬元的房型，去年終於在五股找到理想標的。

單身小老闆買五股老社區

來到這裡方知生活機能好

「看了超過半年，第一間沒有很愛，屋況很差，跟鬼屋一樣。」翁璿埬直言，不少住五股、蘆洲的朋友都在五股洲子洋重劃區買房，推薦他買在五股，他看了超過10間房。

他記得，去年7月早上去看重劃區的新建案，但依他的預算，只找到兩房、室內約10多坪而客廳沒採光的物件，「會有滿多朋友來找我，不希望空間太小。」當天下午，他轉進五股舊商圈看一間屋齡25年的大樓頂樓，3房、35坪，原屋主是美術老師，裝潢有藝術氛圍，「我很在意住起來的感覺，新舊都可以，進去客廳有採光、有視野，感覺舒服，第一眼感覺就對了。」

儘管是老社區，且旁邊實價登錄的單價沒那麼高，但翁璿埬實際感受房子後很喜歡，舒適度、生活機能好，隔天就議價簽約，去年10月交屋至今，除了還沒有捷運外，一切滿意，「台北市的朋友刻板印象認為五股很偏僻，但我公司在台北松山，開車很快，10幾分鐘就到。」

「我以前沒來前，也覺得五股是工業區，現在工業區在哪我都沒看到。自己來，才會知道，不然只看到一個片段，不是全貌。」住商不動產洲子洋新五加盟店業務黃韻庭不諱言，哪怕在五股，要在重劃區買到和翁璿埬同樣邊間、正三房等產品，至少要1800萬元，更別提周遭的蘆洲、三重、泰山，「新北市其他生活機能好的區域，同樣的條件不太可能買到一坪30萬元。」

一日三市亂象起

專家：追價影響生活品質寧可不要

對於全台中古屋年漲幅逾10％的地區，台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐觀察，有高科技人才買盤支撐的竹北，拿下漲幅冠軍並不意外，至於亞軍的楠梓則受惠長期低基期以及台積電設廠消息持續發燒，「當地中古屋兩極化，要不一路往上賣，追上預售屋價格；要不沒貨賣，甚至1日3市，賣方惜售，要等接近廠房落成，有更多利多再賣。」而第4名的桃園平鎮，則是高鐵旁房價漲上來的需求外溢效應。

「買房要在能力範圍內，追價會影響未來生活品質，寧可不要。」對房市心動的消費者，五九一房屋交易網新聞公關組組長畢務潔建議，看房前務必做好功課，價格虛實可參考實價登錄，先認清需求，接著對該區域的房價認知有個底，多看多比較，才能找出最適合自己的選擇。

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