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【新青安1千萬的可能】台東買中古大樓 核貸僅6成？ 地政士：非六都、信用條件成關鍵｜好宅報報
2010年推出的青年安心成家方案，至今已超過34萬戶申請，去年8月起，新青安方案貸款額度拉高到1000萬元、貸款年限增至40年、寬限期延長到5年，3年的利息補貼也比原方案增加1碼（0.25%）達1.5碼（0.375%）， 讓不少無殼族睜亮眼，房市買氣暴熱。本期好宅報報教你如何運用「新青安」，更分享「一千萬元優貸」的圓夢故事。
【文／Angela】財政部升級版「青年安心成家購屋優惠貸款」（後簡稱新青安貸款）由政府加碼補助利息1碼（0.25個百分點），一段式利率從2.025％降為1.775％，貸款年限40年、寬限期5年，貸款額度上限1000萬元，讓不少首購族勇於出手。台東小玲想買中古大樓，卻發現僅能貸6成。地政士楊佩佩提醒，六都與非六都縣市的銀行鑑價會有落差，且不少銀行會限制借款年限加上貸款人年齡不得大於70歲或75歲，換言之，若想如願將房貸分攤40年償還，貸款人年齡必須小於35歲才有機會。
新青安核貸額度低 期待有落差
小玲是台東人，40歲未婚的她原本住在爸媽家，但隨著2個弟弟各自成家，姪兒陸續出生，家中老宅空間顯得有些擁擠，加上家庭成員生活作息不同，讓她決定在老家附近買屋齡25年的中古2房大樓，既保有私人空間，若家人有照料需求也能就近支援。原以為自己名下無房，符合新青安貸款的寬鬆條件，但直到實際申辦時，才發現銀行鑑價後只核准6成，與期待有段落差。
「台東房地產守護員」地政事務所負責人楊佩佩表示，近年隨著政府打房奏效，投資客紛紛退場，台東房地產交易高達9成都是剛需性買盤，加上新青安助攻，10個首購族有9個會主動詢問，但多數人在預估貸款成數上會過度樂觀，忽略房屋所在地屬於非六都縣市，加上因建物屋齡、坐落地段條件不一，以及貸款人本身信用條件等多種變數，導致像小玲一樣必須額外拿出近1成自備款。
屋齡加上貸款年限小於65年
一般來說，銀行的貸款成數計算，會以銀行鑑價與實際買賣成交價取其低者，作為房屋總價的計算基礎，通常，預售屋貸款成數最高可達8成，新成屋約7～8成，中古屋視屋況屋齡可能是5～8成，權狀15坪以下小套房部分銀行甚至拒絕承作貸款。楊佩佩表示，因銀行鑑價價格通常會比市價更保守些，加上近年通膨、缺工與建材成本急速上揚，導致房價飆漲，以台東為例，近3年房價也從2字頭漲至單價35萬元，也會導致銀行鑑價趕不上房價上漲的落差。
此外，像是台東、花蓮、屏東、彰化等非六都縣市，因開發早，不少建物屋齡偏老舊，屋齡也會直接影響到貸款成數，屋齡越新貸款成數越高。此外，建築結構與地段也會納入考量。楊佩佩提醒，70歲以上者須具備還款能力才能申辦貸款，但實務上一般人多半在60～65歲屆齡退休，屆時恐無固定所得收入，若還要背負房貸不少銀行會擔心貸款人的還款能力，因此在評估貸款年限上也會成為參酌評估的條件。
「一般來說銀行在評估中古公寓貸款年限算法是屋齡加上貸款年限必須小於65年，有些較嚴謹的會小於50年，且貸款人年齡加上貸款年限也必須小於75年。」楊佩佩表示，以小玲購買的中古公寓25年為例，加上本身已40歲，申請貸款年限40年的核准機率微乎其微，通常須是預售屋或新成屋，且貸款人年齡小於35歲的成功可能性較大。
個人信用紀錄條件影響大
除了房屋物件本身條件外，貸款人的職業、是否有固定薪資收入、本身信用條件也會影響貸款條件。楊佩佩提醒，Z世代不少年輕人從小生長在富裕年代，習慣使用信用卡消費，先享受後付款，一旦有卡費遲繳、啟用循環利息、啟用預借現金等動作時，都可能在聯徵信用評分上被扣分，銀行會藉由過去的信用紀錄與行為模式，判斷貸款人未來是否能正常還款，甚至連短時間內有多家金融機構同時查詢貸款人的聯徵分數都可能被扣分，這意味著近期可能有急迫資金需求或被其他銀行拒貸。
隨著工作型態轉變，現在也有越來越多年輕人選擇斜槓或自由工作者，可能因領現或不定時轉帳導致無固定薪轉紀錄，或甚至也無扣繳憑單證明。關於這類族群要如何證明收入？楊佩佩建議，可將不定期領到的報酬，以月為單位在固定時間內存入銀行存摺，連續累積6至12個月紀錄，自己做成薪資收入提供給銀行，作為財力證明之一。
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