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【房產王牌】退休宅24小時保全很重要 用兒女名字登記小心被課稅
辛苦工作數十年，屆齡該退休，兒女也陸續「離巢」，家裡只剩老伴，家裡空出很多房間，不少人動起「大屋換小屋」、「高價屋換低價屋」的念頭，賣掉原本房子的錢還能多賺一筆退休金，找一個陽光充足、風光明媚、生活舒適的地方好好度過下半年生，退休宅該怎麼選？用兒女名字換屋稅務怎麼解？讓專家來告訴你。
《Yahoo奇摩財經》特別採訪住商機構、高雄文山帝堡加盟店連續2年千萬經紀人李佩芳，用她長達13年資歷，為大家分享挑選退休宅的四大重點，同時針對銀髮退休族想用兒女名字換屋，將面臨繼承贈與稅務上的實際問題，她也一一來解答。
台灣邁入超高齡社會，65歲以上老年人口占比超過20%，國發會甚至推估2040年每二個壯年人得扶養1位老人，現在年輕人薪水不高下，父母們大多不敢指望兒女扶養，甚至可能工作繁忙、人在國外或外地，連照護父母都挪不出時間跟人力，因此想要安享晚年，換間退休宅選擇上更要多加用心。
李佩芳13年來深耕高雄文山區，文山居高雄三民區、鳳山區交界區，旁邊有4.5公頃置洪池公園綠地、地近長庚醫院7分鐘車程，附近還有澄清湖觀光景點，是高雄退休族相當青睞的地區，近年來房價上漲，光輕豪宅每坪價都來到37.9萬元，供不應求。
她說，國人壽命延長，年長者生活形態改變，子女不在身邊，享受好好退休生活，如何選擇退休宅，她建議關注四大重點。
重點一、首選公園綠地 親朋好友「揪團」住附近相互照應
退休首要考慮地段環境。首選一定要在公園綠地附近，李佩芳表示，主要因為有些子女長居國外、外地，無法陪伴父母時，公園綠地是最佳去處之一，也是大多數退休族首選。假設若有一些親朋好友住在附近更是加分，因為方便平時連絡感情，有事情也可以互相照應。
李佩芳說，確實有見到好朋友「團購」同一地區、姐姐妹妹們一起買在附近的趨勢，不過並非同一棟，而大多是同一地理區或是鄰近的街路。通常大家退休後挑選的標準類似，會傾向鍾愛某些區域，而某一位朋友入住後，相約吃個下午茶，相聚後大家互相交流房市資訊後，也會有加分帶動作用，確實會有出現退休宅「群聚」或「類團購」的效應。尤其她50~70歲客戶中，口袋還可以的，有這類「養兒不防老，養朋友防老」的思維，真有不少。
重點二、便利就醫 減輕子女負擔
退休宅一定要便利就醫，周遭一定要有大型醫院，李佩芳建議最好是10分鐘內為首選。老人家年齡增長，每人體況不同，也有無法開車或騎車者，不管有無跟子女住一起，萬一發生無法自行就醫，亦不會造成子女的負擔。
重點三、膝蓋不好 建議買電梯大樓
年長者年紀愈來愈大，行動上不方便，骨骼退化、滕蓋不好，爬樓梯負擔大，子女心疼多會勸說換屋，李佩芳說，因此近來長者換屋購買大樓人數增加，銀髮者也改變傳統思維，「不再死守起家厝」。無障礙設計空間也是購屋首選，新建案大多都會推無障礙坡道，老伴都在同一樓面生活，不必像透天厝要爬上爬下，也好互相照應。
重點四、24小時保全管理 夜間突發危機處理
李佩芳說，不論是獨居或是雙老居住、兒女不在身邊，在夜間可能有突發性的狀況，保全物業管理扮演重要角色，能立即處理危機，也幫助住戶，也是一種保護層，也減輕兒女在外打拚的擔憂。
而且若住在社區大樓中，有24小時保全幫忙收收信、把關過濾訪客，有門禁也可以多少防止詐騙人員，有安全性考量，另外也免老人家還要每天追垃圾車，生活上也比較便利。
退休換屋該不該登記子女名字？要考慮二大要件
50、60歲的退休族或長者，換屋時也會考慮「留愛家人」繼承上的稅務考量。李佩芳說，退休宅客戶分為二類，一是想要享受自住換屋的人，大多會登記自己的名字；二是選擇要買給小孩(自住但登記小孩的名字)，都是小孩已經成年並在工作的高齡者，她目前的客戶大多都還是登記自己的名字為多。
高齡者想要換屋但登記在子女名下，主要考量夫妻每人每年有244萬元贈與免稅額，用兒女名字登記，希望到時候能節省繼承遺產稅，但到底能不能減到稅呢？除了看子女是否成年以外，另外要看房屋的總價有沒有超過兒女的負擔能力。
通常李佩芳建議總價2千萬元以下的房子才用兒女的名字登記，而且不只是看總金額，還要考慮兒女工作職別、年資多久、薪資高低等，最後父母可能在銀行要求下需要做保，國稅局都會檢查兒女的購屋能力來判斷，父母千萬別心存僥倖。
像是子女若本身在高雄中鋼、中油工作的人，月薪若有6、7萬元，以貸款七成來看，父母若想買1800萬左右退休宅（加駐房貸30年，屋齡不要超過30年），用子女名字登記，銀行比較會願意貸款，但若工作不穩定的子女，就算父母想換退休宅之後再讓子女繼承，恐怕也逃不了被課遺產稅，就不建議用子女的名字登記。這些房仲業都會幫忙試算，但最後還是會交代書經仔細計算過後，能不能利用贈與稅都要好好算清楚，免得最後省稅不成還被罰。
不過，李佩芳良心建議登記前也要考慮，年紀大的父母老了身上會不會有錢，如果把所有的財產過戶給小孩子，其實對老人家是比較不利的。
▲7月專家輪值名單：
基金專家
1. 邱良弼／富蘭克林華美投信法人業務部副總經理、曾獲金彝獎傑出投信投顧人才獎
2. 林宗慧／群益全民退休組合傘型基金經理人、擅長總經、產業分析以及資產配置
信託專家
1. 侯君儀／兆豐銀行信託處處長、資歷逾30年，專精投資、授信、信託
2.曾文民／華南銀行信託部經理、集合管理帳戶投資團隊負責人、20年金融經驗
3.張玫蓉／合作金庫信託部協理、資歷逾30年，專精授信、信託等金融業務
產險專家
1.黃秉森／法國巴黎產險業務部經理、22年保險資歷，曾任金控銀行保險顧問
壽險專家
1.林麗雲／新光人壽霧峰通訊處、百萬圓桌六倍頂尖TOT會員
2. 陳建邦／台灣人壽17年資歷講師級終身MDRT、台灣最佳財務策劃師、8次國際銅龍獎
房產專家
林澍凡／永慶房屋年度指標店、內湖星雲店店長
許維哲／信義房屋奇岩重劃店經理、11.7年資歷千萬經紀人
李佩芳／住商機構高雄文山帝堡千萬經紀人
註：以上理財建議不代表Yahoo！立場，二方無不當之財務利益關係，以往之績效不保證未來獲利，投資人應獨立判斷，審慎評估並自負投資風險。
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Yahoo財經特派記者 葉憶如：22年財經主流媒體資歷，從2000年Web1.0泡沫化到Meta元宇宙Web3.0，見證台灣大小企業集團興衰史，歷經國際5次金融危機。認為金融即生活，無所不在，再難的理財知識要淺白的說。無論老小都該理財，你不理財，財不理你。
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