【房產王牌】退休宅24小時保全很重要 用兒女名字登記小心被課稅

·Yahoo財經特派記者

辛苦工作數十年,屆齡該退休,兒女也陸續「離巢」,家裡只剩老伴,家裡空出很多房間,不少人動起「大屋換小屋」、「高價屋換低價屋」的念頭,賣掉原本房子的錢還能多賺一筆退休金,找一個陽光充足、風光明媚、生活舒適的地方好好度過下半年生,退休宅該怎麼選?用兒女名字換屋稅務怎麼解?讓專家來告訴你。

示意圖/取自Getty
示意圖/取自Getty

《Yahoo奇摩財經》特別採訪住商機構、高雄文山帝堡加盟店連續2年千萬經紀人李佩芳,用她長達13年資歷,為大家分享挑選退休宅的四大重點,同時針對銀髮退休族想用兒女名字換屋,將面臨繼承贈與稅務上的實際問題,她也一一來解答。

台灣邁入超高齡社會,65歲以上老年人口占比超過20%,國發會甚至推估2040年每二個壯年人得扶養1位老人,現在年輕人薪水不高下,父母們大多不敢指望兒女扶養,甚至可能工作繁忙、人在國外或外地,連照護父母都挪不出時間跟人力,因此想要安享晚年,換間退休宅選擇上更要多加用心。

李佩芳13年來深耕高雄文山區,文山居高雄三民區、鳳山區交界區,旁邊有4.5公頃置洪池公園綠地、地近長庚醫院7分鐘車程,附近還有澄清湖觀光景點,是高雄退休族相當青睞的地區,近年來房價上漲,光輕豪宅每坪價都來到37.9萬元,供不應求。

她說,國人壽命延長,年長者生活形態改變,子女不在身邊,享受好好退休生活,如何選擇退休宅,她建議關注四大重點。

重點一首選公園綠地 親朋好友「揪團」住附近相互照應

退休首要考慮地段環境。首選一定要在公園綠地附近,李佩芳表示,主要因為有些子女長居國外、外地,無法陪伴父母時,公園綠地是最佳去處之一,也是大多數退休族首選。假設若有一些親朋好友住在附近更是加分,因為方便平時連絡感情,有事情也可以互相照應。

李佩芳說,確實有見到好朋友「團購」同一地區、姐姐妹妹們一起買在附近的趨勢,不過並非同一棟,而大多是同一地理區或是鄰近的街路。通常大家退休後挑選的標準類似,會傾向鍾愛某些區域,而某一位朋友入住後,相約吃個下午茶,相聚後大家互相交流房市資訊後,也會有加分帶動作用,確實會有出現退休宅「群聚」或「類團購」的效應。尤其她50~70歲客戶中,口袋還可以的,有這類「養兒不防老,養朋友防老」的思維,真有不少。

重點二、便利就醫 減輕子女負擔

退休宅一定要便利就醫,周遭一定要有大型醫院,李佩芳建議最好是10分鐘內為首選。老人家年齡增長,每人體況不同,也有無法開車或騎車者,不管有無跟子女住一起,萬一發生無法自行就醫,亦不會造成子女的負擔。

重點三、膝蓋不好 建議買電梯大樓

年長者年紀愈來愈大,行動上不方便,骨骼退化、滕蓋不好,爬樓梯負擔大,子女心疼多會勸說換屋,李佩芳說,因此近來長者換屋購買大樓人數增加,銀髮者也改變傳統思維,「不再死守起家厝」。無障礙設計空間也是購屋首選,新建案大多都會推無障礙坡道,老伴都在同一樓面生活,不必像透天厝要爬上爬下,也好互相照應。

重點四、24小時保全管理 夜間突發危機處理

李佩芳說,不論是獨居或是雙老居住、兒女不在身邊,在夜間可能有突發性的狀況,保全物業管理扮演重要角色,能立即處理危機,也幫助住戶,也是一種保護層,也減輕兒女在外打拚的擔憂。

而且若住在社區大樓中,有24小時保全幫忙收收信、把關過濾訪客,有門禁也可以多少防止詐騙人員,有安全性考量,另外也免老人家還要每天追垃圾車,生活上也比較便利。

退休換屋該不該登記子女名字?要考慮二大要件

50、60歲的退休族或長者,換屋時也會考慮「留愛家人」繼承上的稅務考量。李佩芳說,退休宅客戶分為二類,一是想要享受自住換屋的人,大多會登記自己的名字;二是選擇要買給小孩(自住但登記小孩的名字),都是小孩已經成年並在工作的高齡者,她目前的客戶大多都還是登記自己的名字為多。

高齡者想要換屋但登記在子女名下,主要考量夫妻每人每年有244萬元贈與免稅額,用兒女名字登記,希望到時候能節省繼承遺產稅,但到底能不能減到稅呢?除了看子女是否成年以外,另外要看房屋的總價有沒有超過兒女的負擔能力。

通常李佩芳建議總價2千萬元以下的房子才用兒女的名字登記,而且不只是看總金額,還要考慮兒女工作職別、年資多久、薪資高低等,最後父母可能在銀行要求下需要做保,國稅局都會檢查兒女的購屋能力來判斷,父母千萬別心存僥倖。

像是子女若本身在高雄中鋼、中油工作的人,月薪若有6、7萬元,以貸款七成來看,父母若想買1800萬左右退休宅(加駐房貸30年,屋齡不要超過30年),用子女名字登記,銀行比較會願意貸款,但若工作不穩定的子女,就算父母想換退休宅之後再讓子女繼承,恐怕也逃不了被課遺產稅,就不建議用子女的名字登記。這些房仲業都會幫忙試算,但最後還是會交代書經仔細計算過後,能不能利用贈與稅都要好好算清楚,免得最後省稅不成還被罰。

不過,李佩芳良心建議登記前也要考慮,年紀大的父母老了身上會不會有錢,如果把所有的財產過戶給小孩子,其實對老人家是比較不利的。

住商機構1979年創業,旗下有住商不動產與大家房屋兩品牌,目前台灣近千家規模,對岸也突破1500家,是國內房仲業最資深與單一品牌最大的加盟品牌。
住商機構1979年創業,旗下有住商不動產與大家房屋兩品牌,目前台灣近千家規模,對岸也突破1500家,是國內房仲業最資深與單一品牌最大的加盟品牌。

▲7月專家輪值名單:

基金專家

1. 邱良弼/富蘭克林華美投信法人業務部副總經理、曾獲金彝獎傑出投信投顧人才獎

2. 林宗慧/群益全民退休組合傘型基金經理人、擅長總經、產業分析以及資產配置

信託專家

1. 侯君儀/兆豐銀行信託處處長、資歷逾30年,專精投資、授信、信託

2.曾文民/華南銀行信託部經理、集合管理帳戶投資團隊負責人、20年金融經驗

3.張玫蓉/合作金庫信託部協理、資歷逾30年,專精授信、信託等金融業務

產險專家

1.黃秉森/法國巴黎產險業務部經理、22年保險資歷,曾任金控銀行保險顧問

壽險專家

1.林麗雲/新光人壽霧峰通訊處、百萬圓桌六倍頂尖TOT會員

2. 陳建邦/台灣人壽17年資歷講師級終身MDRT、台灣最佳財務策劃師、8次國際銅龍獎

房產專家

林澍凡/永慶房屋年度指標店、內湖星雲店店長

許維哲/信義房屋奇岩重劃店經理、11.7年資歷千萬經紀人

李佩芳/住商機構高雄文山帝堡千萬經紀人

註:以上理財建議不代表Yahoo!立場,二方無不當之財務利益關係,以往之績效不保證未來獲利,投資人應獨立判斷,審慎評估並自負投資風險。

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  • Yahoo財經特派記者 葉憶如:22年財經主流媒體資歷,從2000年Web1.0泡沫化到Meta元宇宙Web3.0,見證台灣大小企業集團興衰史,歷經國際5次金融危機。認為金融即生活,無所不在,再難的理財知識要淺白的說。無論老小都該理財,你不理財,財不理你。

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