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【信託王牌】退休後窮到只剩房？以「房」養老最高貸7成 創造晚年現金流
退休後捨不得搬離年輕時打拼買來的房子，卻又無足夠存款可花用？這時候就需要藉著「以房養老」創造晚年現金流，同時實現在宅安老的退休生活。
為了幫助長者透過既有房產規畫退休生活，《Yahoo奇摩財經》王牌系列邀請到信託王牌—合庫銀行信託部協理張玫蓉，教大家以「以房養老」、「以租養老」等方案創造晚年現金流。
房產交付信託 退休後每月固定領生活費
台北精華地段有不少屋齡30年以上的老屋，房價加上土地價值恐價值千萬以上，但住戶卻沒有足夠現金，導致生活品質不見得和房價成正比。張玫蓉表示，「以房養老」正適合名下有不動產，但無足夠現金維持退休生活之需者，申辦者既不需要搬離現有的住處，省去改變生活習慣的問題，又能活化不動產，可藉由貸款金額規劃退休生活。
「以房養老」指民眾將持有之房產作為擔保品向銀行借款，本質上屬於「貸款」。適合單身、頂客族、或者不想增加子女負擔的族群，能落實「在宅安老」，並實現「房產轉換成現金」的構想。
張玫蓉強調，「以房養老」在歐美國家已行之多年，「養兒防老」已不再是唯一選項，單身、頂客族、或者不想增加子女負擔的高齡者，可以選擇將名下的房產抵押給銀行，藉由銀行每個月撥付的養老金，安然度過晚年生活。
年滿60歲即可申請 最高可貸到7成
以合庫的「以房養老」貸條件來說，只要年滿60歲以上且票債信正常的本國人就可以申請，將「本人單獨所有」之完整建物及其基地作為擔保品。
在貸款額度上，首次貸款額度最高可以到七成，最長貸款年限可達35年。撥款方式將採取「按月定額撥付」，讓長者能有固定的現金流。
利息方面，一段式計息則為2.105%起（會視銀行指標利率浮動計息）；若採分段式計息，前2年為1.835%起，第3年起2.135%起，但利息會依照銀行指標利率浮動計息。不過，貸款期間須10年以上才能適用分段式計息。
租金直接交付信託 省去物業管理費
若擔心繼承問題，也可以考慮「以租養老」方案，結合信託方式以確保資金運用於高齡者的老年生活。張玫蓉表示，「以租養老」可確保房產安全，避免被不肖子女變賣，不過將房產交由信託業者管理的同時，也必然衍生管理費用。
事實上，「以租養老」的信託費用與安養信託相同，但除了信託的費用外，民眾需額外支付物業管理業者費用，張玫蓉坦言，多數人認為管理費會侵蝕到租金收入，導致「以租養老」推行不易。
不過，張玫蓉分享，在洽談「以租養老」過程中，透過理解信託在保障財產安全的功用下，有許多民眾選則將定期將「租金交付信託」，也就是不透過物業管理業者，由民眾或其家人自行管理出租並直接將房租收益交付信託，藉此保障民眾養老金的安全。
【張玫蓉簡介】
銀行金融資歷逾30年，曾擔任合庫銀行新店分行經理、合庫銀行埔墘分行經理、合庫銀行南土城分行經理，專精授信、信託等金融業務。
【合庫銀行】
合庫銀行成立於民國35年，海內外營運據點近300家，擁有台灣金融業最廣大的分行通路。截至110年底，資產、存款、放款等規模均居本國銀行領導地位，亦為台灣六大系統性重要銀行(D-SIBs)之一。
（審核：葉憶如）
▲7月專家輪值名單：
基金專家
1. 邱良弼／富蘭克林華美投信法人業務部副總經理、曾獲金彝獎傑出投信投顧人才獎
2. 林宗慧／群益全民退休組合傘型基金經理人、擅長總經、產業分析以及資產配置
信託專家
1. 侯君儀／兆豐銀行信託處處長、資歷逾30年，專精投資、授信、信託
2.曾文民／華南銀行信託部經理、集合管理帳戶投資團隊負責人、20年金融經驗
3.張玫蓉／合作金庫信託部協理、資歷逾30年，專精授信、信託等金融業務
產險專家
1.黃秉森／法國巴黎產險業務部經理、22年保險資歷，曾任金控銀行保險顧問
壽險專家
1.林麗雲／新光人壽霧峰通訊處、百萬圓桌六倍頂尖TOT會員
2. 陳建邦／台灣人壽17年資歷講師級終身MDRT、台灣最佳財務策劃師、8次國際銅龍獎
房產專家
1. 林澍凡／永慶房屋年度指標店、內湖星雲店店長
2. 許維哲／信義房屋奇岩重劃店經理、11.7年資歷千萬經紀人
3. 李佩芳／住商機構高雄文山帝堡千萬經紀人
註：以上理財建議不代表Yahoo！立場，二方無不當之財務利益關係，以往之績效不保證未來獲利，投資人應獨立判斷，審慎評估並自負投資風險。
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Yahoo財經特派記者 吳栢妤：5年記者經歷，曾任網路編譯，也跑過科技產業、政治線，期許以敏銳的觀察力、跨領域的視角，帶給讀者易讀又實用的金融報導。
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