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【房產王牌】退休想換屋 第2房利率高建議先還清舊屋貸款
台灣房價高漲，年輕人買不起房，想說一直租房子就好了，但是等到年紀漸長，一直到退休後，才驚覺房東臉色愈來愈差，其實是想逼你退租，想說換間房子繼續租，又發現台灣租屋市場對老人家普遍不友善，不想年年搬來搬去，這時候買房還來得及嗎？到底幾歲之前要準備好退休宅，就讓專家來告訴你。
《Yahoo奇摩財經》特別採訪信義房屋千萬經紀人許維哲，以他11.7年資歷，分享退休族最常見關心的問題，退休族想買房，銀行對老人家的貸款條件是否比較差？怎樣換屋最划算？以屋換屋該怎麼做？現在是不是該買房的時機？就讓專家告訴你。
上周許維哲提醒準退休族，65~70歲以上就很不好租房子，銀髮族買房子，也要考慮銀行一般會貸款年齡限制多數只到75歲，少數開放到85歲，若還需要自己貸款的話，往前回推20、30年，尤其年紀太大銀行通常不會給30年貸款，也就是45~55歲之前就要買房子。這篇許維哲將分析現在是不是適合的買房時機？以及談退休族想要以屋換屋，跟銀行辦貸款時要留意的重點。
上篇連結：【房產王牌】65歲以上難租屋 銀髮房貸也有年齡限制
第2房銀行給的利率較高 千萬房貸每年要多花1.5萬元 建議先還舊再買新
許維哲說，四、五十歲的人要買房或是換屋，建議先把舊房子的貸款先還清，因為央行近來頻頻升息，同時為了打炒房，要求銀行給第2房以上的利率要高一些，成數比例則不變還是七、八成以上，以目前20年期，買第一間房的房屋房貸利率普遍落在1.7%起，第2間房要1.9~2%利率，千萬房貸一年就差快1.5萬元。因此許維哲建議想換房的退休族，若有能力，還是先把第一間房貸還掉，才不會有利率變高的問題，會比較划算。
退休換屋建議先賣後買
退休族蠻流行換屋，就是目前手上有房子，先賣掉舊房子再買新房子或是先買新房子，再賣掉舊房子。許維哲說，到底要先買或先賣，要考慮當下的市場狀況。以今年目前市況來說，現在買氣比較強，他會建議先賣再買，一是賣掉後知道能明確知道有多少買房資金，二是因為升息加通膨因素，很多人在觀望，萬一先買了市場卻反轉賣不到理想價格，可能會造成清償風險。
不過也有一種做法是「先賣再回租」。也就是先賣，若買房者不急著住，就協調談好「售後回租 ，交易完後買房者依舊擁有產權，把房子租給舊屋主繼續住，這樣退休族就有較充裕的緩衝時間找到理想的新屋；或是雙方協調延後幾個月或半年交屋，這樣買房者也不用那麼快需要繳房貸，彼此都有緩衝空間。
許維哲說，一般房仲可以一次幫買賣雙方代辦這種以屋換屋，幫忙簽擬租約或是由雙方私下擬定租約，交屋前也都會查檢確認沒有問題，才會交給客戶，通常簽完到交屋，約需要一個多月的時間，也可以雙方約定將交屋拉到半年後，買營就不用那麼快繳銀行貸款，彼此都有緩衝空間。
若想「售後回租」留雙方緩衝期 建議先公證
不過若是擔心買賣雙方萬一事後反悔不賣了或不想租了，許維哲建議「租約公證一下會比較好」，請律師做公證，費用依年租金多寡而定，一般頂多幾千元，但是可保證約定期限到一定要點交，對買賣承租雙方都有保障，不用怕屆時因人情請託的壓力。
現在是不是買房時機？
至於央行今年來升息一碼半，現在還是不是銀髮退休族買房子的時機呢？許維哲客觀回應，今年的狀況很類似2014年時的狀況，當時交易量有下滑，但是價格還是持續創新高，房市要崩盤不會那麼快，升息通常也要一、二年才會發酵，2016年當時房市雖有停滯，但主要因為政府課徵奢侈稅等大動作打房才造成，當時的房市不夠透明，但現在大家都已習慣先看實價登錄，若只是透過利率政策打炒房，頂多只是把桿槓縮小，行情很難下去，加上二大原因，一是建築材料上升，二是建築法規愈來愈嚴，像是北市7月樓地板隔音要求上路等，新房子愈蓋愈好、成本愈高，房價要下修不太可能。
他說，房價短期二、三年內波動，但長期來看房市十年軸線沒有走跌，近來建築法規愈來愈嚴，像是北市7月開始噪音規範上路，成本變高，一定會往上漲，老人家想買屋，價格一定不會滿意，但只要不要超過行情太多，七八成滿意就能買。至於賣方方面，若期望賣好的價格，大約抓3個月左右時間比較穩健，通常以經驗來說，會出高價的買方，都是剛開始來看房的人，最積極也願出漂亮價格，房子賣久後等高價的屋主偏少數。
▲7月專家輪值名單：
基金專家
1. 邱良弼／富蘭克林華美投信法人業務部副總經理、曾獲金彝獎傑出投信投顧人才獎
2. 林宗慧／群益全民退休組合傘型基金經理人、擅長總經、產業分析以及資產配置
信託專家
1. 侯君儀／兆豐銀行信託處處長、資歷逾30年，專精投資、授信、信託
2.曾文民／華南銀行信託部經理、集合管理帳戶投資團隊負責人、20年金融經驗
3.張玫蓉／合作金庫信託部協理、資歷逾30年，專精授信、信託等金融業務
產險專家
1.黃秉森／法國巴黎產險業務部經理、22年保險資歷，曾任金控銀行保險顧問
壽險專家
1.林麗雲／新光人壽霧峰通訊處、百萬圓桌六倍頂尖TOT會員
2. 陳建邦／台灣人壽17年資歷講師級終身MDRT、台灣最佳財務策劃師、8次國際銅龍獎
房產專家
林澍凡／永慶房屋年度指標店、內湖星雲店店長
許維哲／信義房屋奇岩重劃店經理、11.7年資歷千萬經紀人
李佩芳／住商機構高雄文山帝堡千萬經紀人
註：以上理財建議不代表Yahoo！立場，二方無不當之財務利益關係，以往之績效不保證未來獲利，投資人應獨立判斷，審慎評估並自負投資風險。
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Yahoo財經特派記者 葉憶如：22年財經主流媒體資歷，從2000年Web1.0泡沫化到Meta元宇宙Web3.0，見證台灣大小企業集團興衰史，歷經國際5次金融危機。認為金融即生活，無所不在，再難的理財知識要淺白的說。無論老小都該理財，你不理財，財不理你。
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