【房市觀點】買房喊價先查實價？石牌捷運宅90幾萬竟看得到買不到？實價登錄跟你想的原來不一樣

Yahoo房市觀察員 / 廖一德（資深房產記者）

近期有朋友問筆者是否認識某某建商，他在台北市石牌捷運站附近看到該建商的成屋案，上網一查實價登錄居然只要90多萬元，他說「誒這個價格如果能夠買到的話我覺得很划算，你可否幫我問一下建商還有幾間可賣？」筆者回問朋友「你在附近有看到銷售中心嗎？」朋友回說沒有，於是筆者建議他直接去問仲介有沒有第二手的物件可撿，朋友再問「這個價格已經買不到了嗎？」筆者回答「可能有也可能沒有。」今天我們就來聊聊為什麼會買不到實價登錄的價格問題。

眾所周知，政府規定預售案在完成買賣登記的30天內就必須完成實價登錄申報，確實大大縮短價格上線的時間；不過單一預售建案申報後，在屋主取得建照前幾乎不會再有新的價格登錄，也就是說，建案完工後通常需要2至3年，所以筆者朋友看到的已經屬於2至3年前的行情價，回到前述案例，以當今房價推斷石牌捷運站周邊的成交價，至少落在110至115萬元左右（甚至更高），就算銷售中心還在，可能建商也很少會用百萬內的價格出售。

其實說穿了，實價登錄除了作為民眾買屋的參考依據，最重要的目的便是當作政府課稅的依據之一，畢竟過去的公告地價、公告現值偏離市價太遠；但即使是實價登錄的價格，還是跟不上當今市價的變化速度。

更重要的是，如今房地產市場屬於「賣方市場」，就算登錄後的價格與市場價格相去不遠，若賣方判斷未來房價將持續走高，對方也可以講出「不想賣給你」的100個理由。換言之，若現在屬於「買方市場」，那麼實價登錄就會變得更有價值，今日的低價可能是明天的高價，畢竟誰也不想買貴不是嗎？

不過買賣要成交、最重要的就是雙方要達成共識，對於有意購屋的民眾，筆者建議除了利用實價登錄外，最好再加入周邊其他同屋齡、同地段的成交行情來消除房價誤差值後，再與賣方進行交涉，才能避免雙方認知差距過大而浪費時間。

最後筆者要提醒的是，無論是房地合一的交易稅，或是房屋稅一類的持有稅，說到底政府還是為了課稅增加財源所規劃的政策，不全然是為了實現居住正義，君不見每年的重劃區標售政府抵費地，幾乎開高走高標出，最後成為土地飆漲的原因之一嗎？因此筆者建議，理性看待實價登錄是落後指標的事實，才能更加理解真實房價。

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