《產業分析》打炒房又出招 房價、租金這麼看

【時報記者郭鴻慧台北報導】行政院今日通過「房屋稅差別稅率2.0方案」，除了改全國總歸戶外，稅率也拉高至4.8%。未來除了囤房大戶將大幅增加房屋持有成本，餘屋量大的建商也將負擔更高的囤房稅。至於市場擔憂會不會造成租金上漲的問題，由於新制後稅單的時間點可能在後年，二來屋齡10年以上房子影響較小，第三若市場上只有少數房東受影響，倘若別的出租房屋租金沒漲，不見得可以全部轉嫁出去，後續還須觀察。

對於絕大多數的自用客來說，新制並不會受到影響，新制影響最大的將是持有新房子數量較多的族群。首先就是建商手上的新成屋或餘屋，餘屋量大的建商，將負擔更高的稅金，有利於建商盡速將餘屋出清，避免建商囤房。不過，政府應會考量合理性，給予一段銷售的緩衝期。

至於房價是否會因此下修，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，除端看購屋人財力外，也要看大環境狀況，如果房市沒有大幅修正，不大容易發生屋主拋售的狀況。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則是說，畢竟房屋稅佔整個總價比例甚低，應該不至於因為單一政策出現拋售，除非出現市場不景氣價格明顯修正。

永慶房產集團則說，「囤房稅2.0」新制是全國歸戶，等於是全國合併計算，不同縣市合計只要超過3戶都將被課囤房稅，且依差別稅率課徵囤房稅，持有戶數愈高，適用稅率愈高。尤其對於囤房大戶將大幅增加房屋持有成本，根據財政部財政資訊中心統計111年全國個人歸戶持有非自住住家用房屋的人數約有52.6萬人，恐將受到衝擊。

此外，持有5年內新屋的影響遠大於舊屋，因新屋的房屋評定現值高，再乘上「囤房稅2.0」的累進稅率2.%至4.8%，稅負將大幅增加，因此，對於持有5年內非自用新屋的所有權人影響最大。至於對於自然人全國總歸戶3戶內的自用者則沒有影響。

近期不斷有房市政策出爐，雖然單一政策影響有限，且影響多屋族、非自用類型的族群，曾敬德指出，一般民眾不清楚政策到底影響甚麼，尤其下半年又是選前重要的時間點，若是高房價問題發酵，不斷有房市政策被拋出，恐怕會「亂拳打死老師傅」。

原本縣市歸戶，多屋持有人跨縣市的房產個別計算，新版方案不但全國歸戶一併計算，稅率來大幅拉高，屋主的資金壓力可能會先轉向它處。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，若以過去非自用房屋稅單一萬元為例，假設原本該縣市政府規定的稅率為3.6%，調整到4.8%，增加了1.2%，也就是每戶的年持有成本會多1200元左右，仍在可承受範圍。不過擔心的是，房東恐怕會以持有成本增加為由，將費用轉嫁給租屋族，年輕人累積首購基金的路又更加長遠。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，將房屋所有人的持有成本拉高，增加持有壓力，未必會立即導入銷售市場，畢竟房地產價值高，交易期間長，在囤房稅之前，已有央行的不動產選擇性信用管制及平均地權條例子法重挫市場交易，買方也因升息而觀望，缺乏交易量也難彰顯價格走勢。