「橘色經濟」大崛起!KPMG畢馬威不動產:獨居高齡宅10年增9成
2025年台灣將邁向高齡化社會,「橘色經濟」正快速崛起!KPMG畢馬威不動產顧問公司董事總經理陳文正今(16)日指出,獨居高齡宅最近十年以來宅數就激增逼近9成之多!畢馬威不動產顧問公司副總經理林昇恒表示,從近幾年全台陸續出現新的銀髮宅開發案,顯示市場供不應求,養老地產將躍居為收益性不動產市場新星,不過還是需要政策及法規面提供更多的鼓勵和誘因。
「橘色經濟」帶動養老地產市場風起雲湧,畢馬威不動產顧問公司今天也公布最新的台灣養老地產市場報告,指出全台在銀色海嘯來襲之際,養老地產快速發展,並呈現多元化的發展樣貌。
內政部統計,全台2024年第一季人口數,65歲以上已高達415.8萬人,已占總人口的17.8%。國發會推估,2025年台灣65歲以上人口比率將超越20%,邁向高齡化社會。
另外,最新2023年住宅資料統計彙報也顯示,全台65歲以上老年人口獨自居住的總住宅戶數達69.5萬宅,比2012年的36.62萬宅,這10年間,就激增逼近9成。其中多數為1名老人獨居,多達52.9萬宅。
衛福部社會及家庭署提供2024年的老人長期照護、安養機構,公立及私立總數,共有1,057所,其可供入住人數為60,053人。若長期照護住宅均由前述獨居老人入住,將產生88%老年人口未受社工及醫療人員照護、而獨自在家生活狀況。由此顯示,長照宅供給量不足,銀髮照護課題急須關注與解決。
KPMG旗下畢馬威不動產公司董事總經理陳文正表示,近幾年政府也鬆綁相關法令,鼓勵金融保險業積極參與養老地產,金管會於2019年起,降低保險業投資養老地產的要求報酬率門檻,投資長期照護產業所需的不動產,或投資供出租的高齡住宅,年化收益率只要「基準利率」,目前約1.72%,無須再加計5碼,刺激力道相當強勁。
另外,國科會今年也宣布,啟動高齡科技產業行動計畫,在2024至2027年將投入95億元,目標為2025年健康福祉產業產值突破3,000億元,積極推動養老地產發展。
至於社會住宅,也提供65歲以上老人取得優先權;不過由於社會住宅最常租期只能延長到12年,使得高齡者面臨換約的困難,所以未來政府和民間機構如何整合各種選擇的特色,補強不足之處,是需要審視和評估的方向。
據悉,已有不少潛在投資人,正積極評估,投入民間養老地產市場的投資行列。而在需求推波助瀾之下,近年銀髮商機也逐年蓬勃,推動養老地產市場呈現多元發展的樣貌。
陳文正表示,台灣養老房地產隨著時代變遷,已經從單一以醫療照護為主的機構,轉型為服務導向的渡假式養生村,較具指標的知名案例,包括「潤福生活新象」、「長庚養生文化村」、「台糖崇賢銀髮宅」等;或價格合理的老人公寓,如台北市政府的「四大老人住宅」中山老人住宅、陽明老人公寓、大龍老人住宅、朱崙老人公寓。
另外,還有創新的「青銀共居」宅,如「台中烏日合勤共生宅」、「台北幸福久久窩」;以及政府推動的社會住宅等,都是目前台灣養老居住的新選擇。
此外,養老地產市場也出現「輕資產」經營模式。
畢馬威指出,有些養老地產在資產活化的趨勢下,近年也出現把舊有旅館改造成高齡友善的出租宅。例如台北捷運中山站和台北車站的「幸福久久窩」,利用原有的旅館改建,降低土地開發建設的成本,進而大幅下調租金,同時引入高雄醫學大學附設中和紀念醫院建置的智慧醫療裝置,透過「遠距健康管理」的方式,打造在地化且平價的養老宅,也是後續值得關注的養老房地產模式。
至於國營的台糖公司,也看準銀髮住宅的商機,在台南建立「崇賢銀髮宅」,2023年12月已竣工,將由專業團隊負責經營,目前預計月租金在2~3萬元。
陳文正指出,但各種不同類型的養老地產,也都有其優劣之處。
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