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投資不能一窩蜂！
理財專欄作者：黃逸強
鄰居老陳最近頭痛了，去年趁著韓流崛起，跟炒房團到高雄參訪，除了觀光旅遊吃大餐，還參加了幾場投資說明會，現場人聲鼎沸成交聲不絕於耳，他也忍不住在愛河邊訂了一戶，現在隨著霸韓行動愈演愈烈，他擔心6月6日高雄若變天，房市還會漲嗎？
建立健康投資心態
老李就比較謹慎，買一間房至少要看上十遍，相中目標後早上看、晚上看、平日看、假日看、下雨天更要看，附近房仲、大樓管理員、左鄰右舍多聊多問，蒐集情報是最基本的功課，平時就要關注行情動態，但這樣也不一定保證賺錢，大環境的變化很難預測，尤其是政治因素。
政治會影響經濟，經濟和房地產息息相關，罷韓對高雄房市有影響嗎？目前有二派看法。一派認為當初韓流效應，帶動買氣僅維持幾個月，後來市場恢復基本面，罷韓與否和房市較無直接關係；另一派認為罷韓後重新輔選，新人上任又有一段磨合期，投資客會觀望，房市當然會受影響。
老李是包租公，靠著五百大企業的工作證，得到優質客戶的超低房貸利率，又申請寬限期緩繳本金，就用租金繳房貸，這幾年滾出四間房。最近他也擔心疫情影響房客收入，若退租了他會周轉不過來。這二人都有點投機，市場一有變化就睡不著，不是一個健康的投資心態。
投資與投機
過去房市大多頭時代，買進中古屋簡單整理裝修後，轉手賣出就可以賺一筆，現在銀行利率史上最低，投資客最愛用房貸的寬限期。利用「低自備、高房貸」，只要付一到二成的頭期款就可以買房，然後前幾年只付利息不還本金，將房子出租後用房客的租金付利息，寬限期到了再申請展延，等房市上漲再賣掉賺價差，等於是拿最低的成本，利用槓桿操作來投資賺錢。
投資一定要有最好的計畫和最壞的打算，一再的擴張信用碰到市場反轉會虧很多。老李除了擔心房客退租，還怕寬限期到了銀行不給他展延、或是降低成數，若真的資金缺口太大只有斷尾求生，認賠賣掉一戶，幾年的心血就白費了。
寬限期有利有弊，以1000萬的房子貸款七成，平均利率以1.38%計算，二十年期的房貸，使用三年寬限期總繳要多付13萬的利息。自住型不建議使用，買房要量力而為，用寬限期先付息很輕鬆，等攤還本金就會覺得很吃力。
投資不能一窩蜂
網路上有零元購屋的課程，教人以全額貸款方式，即可零成本買到房子，然後包租代管投資免煩惱，小心偷雞不著蝕把米。這種招生課程熱鬧的像直銷大會，通常會讓人熱血沸騰想加入趕快賺錢，當然要先付一筆會員費，將來介紹買屋再收手續費仲介費，代管再收管理費，最後賺錢的絕對是老師。
市場上老師良莠不齊，運氣差的碰到老師幫建商倒貨，很多跟著炒房的最後都認賠出場。台灣的人口結構不適合炒房，年輕人都不婚不生也不想買房，將來準備繼承父母的房子，蓋那麼多房子要賣給誰。
投資房地產不僅金額較高、還要透過仲介手續繁瑣，且變現性不佳，包租公的另一個選擇是買REITs（不動產投資信託基金）。REITs的現金流量主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等，收入相對穩定，每年也有穩定的現金股利收入。
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