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建商要求「先對保再驗屋」合理？達人揭預售屋話術
王小姐看中了重劃區的某建案，在預售的時候就下訂簽約，而且也都按期繳納房屋款項，但是，建商卻不讓王小姐先驗屋就要求她到銀行辦理房屋貸款對保程序，王小姐擔心自己可能會在買預售屋最後要交屋的階段吃虧，她該如何處理房屋貸款對保問題以保障自己權益呢？
房市達人「賣厝阿明」指出，從此案例來說，可以分三階段討論，包含確認合約內容 、驗屋程序以及法律相關規定。
1.確認合約內容
如果遇到建商有不讓買方驗屋，就要求買方先到銀行辦理房屋貸款對保的狀況，一定要先回去翻閱與建商協議的合約內容，確認合約中是否有針對驗屋及房屋貸款對保時程，以及各階段支付款項相對應工程進度及繳款明細，例如簽約金、各期工程款、交屋保留款的金額等。
這邊要特別注意，有些建商簽約時要求以「個別磋商條款」規避契約責任（尾款只留幾萬或驗屋只能幾次…不平等條約），民眾要注意個別磋商條款是否有損害消費者權益的疑慮，合約條文必須符合定型化契約規範。
2.驗屋程序
購買預售屋的最後一道防線為「驗屋」，提醒大家千萬不能「未驗屋就交屋」，驗屋碰到屋內有明顯瑕疵可能無法修繕時，消費者「得要求建商延長保固或減少價金」，才能確保自身的權益避免日後糾紛。通常驗屋時，我們會建議有「建商的工地主任」或「服務人員」陪同。
建議的驗屋程序如下：
使用執照下來→初驗：室內完整度過70%且無重大瑕疵→與銀行對保→過戶
第一次複驗：完整度過90%→撥款
第二次複驗：完整度過100%→尾款→交屋
但詳細內容還是以與建商簽的合約記載條款為主。
●初驗
初驗建議是在「辦理過戶與貸款設定」前。
消費者可於初驗時到阿明網站下載「驗屋清單」針對房屋逐項檢查，但如果消費者對於建築物主體結構與可能漏水等不易察覺問題疑慮，建議尋求專業驗屋公司代為處理，且在驗屋過程中最好由施工主任陪同，如有發現需修繕及不妥之處，以手機拍照存證並請對方確認，以做為下次複驗使用。
如果初驗沒有發現重大瑕疵或難以修繕問題，阿明建議您可以先到銀行完成對保手續（先不要同意撥款喔）
●第一次覆驗
初驗之後如果建商有妥善處理相關缺失，那麼，消費者在第一次覆驗房屋時，整體修繕完整度達到90％，在沒其他重大缺失條件下，我們就可以同意銀行撥放房屋貸款的款項。
●第二次複驗
複驗的程序建議是在「交屋前」。根據定型化契約規範，消費者可以主張「交屋保留款」也就是購屋尾款，約為總價款的5％，消費者可以在驗屋時提出主張，等驗屋問題全部修復再撥付尾款。
有驗屋需求的買家必須要事先知會賣方（建商）及代書，盡可能提前安排好時間，讓賣方、銀行以及代書三方能夠相互配合，避免會延宕到交屋期限而有衍生問題。
PS 房屋過戶前有一個「完稅」步驟，也就是賣方繳交「土地增值稅」買方繳交「房屋契稅」完畢才能辦理過戶，而土地增值稅以及房屋契稅繳納有一定的期限，如果驗屋期間拉太長，導致過期會產生罰鍰（滯納金）等問題。
3.法律相關規定
根據內政部《預售屋定型化契約》第十三項「買方有權保留房地總價百分之五交屋保留款」．若建商以「個別磋商條款」規避契約責任，訂定對消費者不利的契約條款，例如將交屋保留款個別磋商到「房地總價的5%以下」，民眾都應要求修改或拒絕簽約。
如果民眾是在簽約後才發現交屋款不符合預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，可依消保法17條主張該定型化契約條款無效，向地方政府或消保單位提出檢舉．保障消費者自身購屋權益。
實務上有一個民眾自保交屋權益的案例，是一個新竹高鐵站附近的預售案，因為合約交屋保留款只有5萬，而非內政部規定的5％，遭住戶集體向行政院消保處以及公平交易委員會申訴，最後建商從善如流的將交屋款由5萬改為總價的5%，讓這個事件和平落幕，也讓消費者購屋權益得到保障。
內政部指出，建商與消費者簽訂的預售屋買賣契約，應符合預售屋定型化契約規範，如果建商有違反定型化契約規定，管理機關可依消費者保護法規定裁處罰鍰，而建商若經限期改善而仍無改正那還會被管理機關按次加重罰鍰裁處到改善完畢。
●資料來源
《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》
https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/7beaa539-d140-4e03-97c3-020b68a9692c
▼預售／新成屋標準驗屋清單。（圖／賣厝阿明提供）
（封面示意圖／pixabay）
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