實價登錄助漲預售屋狂開天價 北投房價5跳7字頭、新竹緊追台北市

[周刊王CTWANT] 近期北台灣超過20餘個建案開價飆破當地新高，原本外界多嘲笑預售案「開價嚇死人、成交笑死人」，沒想到現在是「成交氣死人」，前一個建案成交價變成後一案的「地板價」，價位在短時間內快速墊上天際。住展雜誌研發長何世昌表示，近期建案猛開天價，除了與景氣好、反映營造成本與通膨因素外，預售屋實價登錄助漲效果非常猛烈，全台預售市場正瀰漫在幾近瘋狂的漲價潮中。

何世昌分析，建商過去多反對實價登錄，但上路後卻發現利大於弊。以往建商對於房價行情多透過市調、同業打聽或代銷業者提報，有時對於價位是半信半疑，而部份代銷業者為了控制銷售風險，會向建商壓價格，所以前波多頭雖然市場很熱，三不五時仍會出現「平價案」，但預售屋實登上路後，平價案幾乎都消失了，平價建商大舉跟進漲價，市場上只剩「有點貴」與「非常貴」2種建案。

「實價登錄本身具有『多頭助漲、空頭助跌』的特性，而今年房市是標準多頭格局，助漲效果不言可喻。」何世昌指出，預售屋實登7月揭露後，業者接收到的價格資料越來越完整，新一波價格暴漲潮從8、9月間開始發動，「當代銷業想向建商壓價，建商開出實登資料，代銷沉默了；當消費者想向代銷殺價，代銷開出實登資料，消費者沉默了」。

究竟漲勢有多猛烈？根據住展雜誌統計資料顯示，台北市高價案跳升幅度最劇烈者，當屬復興崗「樹山丘」與臥龍街「潤泰大安富陽」。北投復興崗稻香路一帶新建案成交價僅約每坪45萬元上下，開價多為5字頭，而「樹山丘」價位一口氣跳上7字頭；臥龍街因多殯葬業，為大安區相對低價路段，近年推案多聚集於捷運麟光站周邊，成交均價8字頭，從來沒有建案開價破百萬元以上，但「潤泰大安富陽」平均開價105萬元，並以不二價銷售，無論開價或成交價都突破天際。

大同區捷運中山站聯開案「JR中山綻」，價位更直追大安區，每坪開價130~160萬，均價145萬，改寫大同區新高。近年南大同地區天價案多到驚人，若扣除捷運聯開案不算，則「太子華威」平均開價140萬元亦不遑多讓。

新北市新高價建案多出現於重劃區，如新店央北「聯上澐朗」漲到8字頭、板橋江翠北側「立信天禧2」首見7字頭、土城暫緩發展區「馥華城奕」與新莊北側知識產業園區「新潤莫內花園」直逼6字頭、八里台北港特定區「龍井天鑄」跳至3字頭。而泰山塭仔圳重劃區11月初「築億峰尚」平均開價50萬元甫創新高，「朗朗城心」馬上又以54萬元再改寫紀錄。

何世昌表示，新北市開價創新高的建案中，大約有一半是在Q3發動漲價後才改寫紀錄，如「聯上澐朗」平均開價由原本75萬元漲至80萬元、「新潤莫內花園」由55萬元漲到59.5萬元。

桃園與新北相同，重劃區建案價格締造新猷蔚然成風，不論蛋黃、蛋白全面跳漲，最驚人的應該是A7和A10重劃區，以首購族買盤居多的A7，一年前建案普遍只賣2字頭，但今年新案價格開高、舊案價格紛紛調漲，其中「富宇哈佛苑」均價更由最初的35萬一路漲至46萬元。目前為開發初期的A10重劃區，去年新案開價2字頭已很驚人，今年Q3後新案開價一致飆上3字頭。

新竹縣市各行政區也是「三不五時就創新高」的狀態，只列出一個建案就能見微知著；截至目前為止，關埔重劃區「豐邑一綻」每坪開價漲至65~70萬元，不僅刷新史上新高，更是大新竹地區第一個開價觸及7字頭的建案。

何世昌表示，預售屋實登成為建商開高價最大底氣，而代銷業者也被迫提高報價才接得到案子賣，如此一案墊著一案、價格越墊越高，預售屋實價登錄助漲房價的浪潮正襲捲全台灣，北台灣只是冰山一角。他也提醒，這種漲法並不健康，可能會壓縮「主升段」的壽命，業者也不可掉以輕心。

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