大陸不動產統一登記 勤業眾信：台商留意傳承及稅負風險

傅沁怡／台北報導

大陸將全面實現不動產統一登記。勤業眾信聯合會計師事務所稅務部資深會計師徐曉婷表示，大陸房地產稅是否將全面開徵，以及人頭代持的風險是否升高，都是現階段需要關注的議題。

徐曉婷指出，假若全面開徵房地產稅，因為持有成本提高，一方面可能會打擊富有人士的大量囤房策略，加速脫手房地產物件；另一方面，也可能會因為市場房地產物件的供給增加，進而抑制房價的上漲。

在稽徵實務上最大的困難點是房地產如何估值，雖然不動產統一登記可全國聯網查詢，但目前未建立房價的基礎數據，尚無法決定課稅稅基。

徐曉婷提醒，在不動產統一登記及金稅四期非稅務聯結的監控下，代持不動產恐有三大風險，一是轉讓不動產的資金風險，當大陸不動產登記在陸籍人頭名下時，轉讓的交割款無法循正常管道匯至海外，甚至人頭將收到的交割款在中國大陸境內匯給實際所有權人時，可能被當作無償贈與而課徵20％其他所得。

二是代持不動產的傳承風險，以往若是被繼承人未留有遺囑交代大陸不動產明細，繼承人必須到各地查詢及確認不動產情況，甚至要利用訴訟程序透過大陸法院調查方式才能知悉被繼承人之不動產全貌。如今，在不動產統一登記下，透過全國聯網可以查詢各地不動產狀況，節省許多行政及時間成本。惟當大陸不動產為代持時，代持人的親屬亦可從全國聯網知悉不動產登記情況，實際所有權人之傳承風險將難以避免。

三是海外不動產稅負風險。根據兩岸人民關係條例，大陸地區來源所得應併同台灣地區來源所得課徵所得稅。根據遺贈稅法，台灣人民應就其在境內境外全部遺產，課徵遺產稅。以往部分台灣人民有大陸地區所得或遺產，考量台灣稅務機關難以稽查，選擇不主動申報。如今，在不動產統一登記下，相關不動產資料恐難以隱藏。

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勤業眾信表示，目前台商的家族傳承潮正在不斷地擴大蔓延與發酵，如當初是透過代持與非合法申報管道所購置的不動產，實應儘早處理。大陸並不像台灣繼承人可至國稅局查詢被繼承人的金融及不動產遺產，海外資產應提早規劃及安排，避免繼承人無法掌握資產狀況，以免造成資產遺落及多餘繁瑣的法律程序及時間成本。

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