【房市觀點】都更危老改建扯不清的事？大小建商分配比、建材差異 管委會、新鄰居...雞同鴨講每天在上演

Yahoo房市觀察員 / 鄭ASH（資深房產媒體人）

403大震之後的大大小小餘震不斷，想當然而也震出台灣房子「高齡化」的老問題，這幾年累計都更危老核准件數已經突破4千多案，是合計過去20年來660件都更核准案的5倍。但這個爆發，老實說，不是震出來的，而是隨著房價猛爆性跳漲的「開發利益」給激出來的。有結構老化之虞的房子，透過都更危老改建，變成符合最新耐震法規的新厝，對城市抗災，和住戶安全，乃至家庭資產升級增加，都是好事。不過，整個都更危老的過程中，不得不面對的「人」的問題，則是一道道耐人尋味的「人性」糾結，這次想就我所接觸的過「都更危老建商」、「原屋主」、「買都更宅的消費者」，這３種角色立場，講講人家比較不會跟你說的眉角。

從建商立場，要打進老社區，要有心理準備，原住戶看建商品牌大小，真的有大小眼的。大建商通常很知道原住戶也很希望未來社區房價有大建商的「品牌光環」加持，所以姿態可以擺高，分配比例跟建材等級這些條件踩得硬。反倒是小建商但求為自己的小品牌多添上一筆整合成案的實績，因為有求於人，所以對原屋主在建材升級、分配比例上的要求，往往有更大的彈性去配合。

原屋主或說地主的立場，看新聞都知道都更危老會讓房價倍翻，自然有小部分貪得無厭的，會肖想狠撈一筆，認為拗到最後的釘子戶才能拿到最優的分配條件。但還有更多「抗拒都更」的長輩們，不是不想都更改建，只是改建後３房變２房，怕孩子帶孫子回來沒房間睡，又煩惱每月突然多出來５、６千塊的管理費要吃掉老人年金一大塊。想賣屋換錢搬離熟悉的蛋黃區生活圈，跑去蛋白蛋殼區，那不如不都更。如《天外奇蹟》卡爾爺爺那樣，對老房子留下老伴兒孫的生活痕跡，也有老一輩人自己的難以割捨。

大家都有苦衷，用真金白銀預售高價進場，買下都更危老案的新住戶，苦的段落是在交屋後。因為他們經濟狀況通常比原住戶好。But，預售時賣你房子的代銷通常不會跟你說，未來第一次開區分所有權人大會，或未來管委會開會時，會碰上原住戶要求一坪管理費不能高於50塊，要求建築燈光計畫跟公設區晚上都別開燈，避免公攤電費太多，導致管理費上漲，最好保全秘書也不用請，我聽過有原住戶的榮民杯杯說他八二三打過共匪，自告奮勇請纓當管理員的…這些瞎事，保證讓在預售階段認為自己買得進蛋黃區，繳得起每坪100多塊管理費，就是要來享受豐富公設和地標建築的新住戶當場「傻眼貓咪」。碰上這種，若是大基地，還能拆新住戶一棟，舊住戶一棟，要是只夠蓋一棟讓新舊住戶混住的，就我的了解，建商交屋後也只能兩手一攤，最多建請大家多多「互相」了。這時候，才知道以前代銷說的「社區很均質」有多重要，或者才理解為什麼銷售小姐會不斷強調「我們原住戶很多都老醫師、老律師」。

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